最近要買房子的朋友，尤其是1000萬-2000萬級改善需求的，這三個項目都可以關注一下。它們分別是華潤翡雲(yún)悅府，浦發(fā)蓮園和中海云邸玖章。說實話，這三個樓盤里做選擇比較難，在單價和總價段比較相近的情況下，各有優(yōu)缺點。

因為身邊的朋友以及后臺的粉絲，問到這三個項目的比較多。所以，申度君做一期PK，為大家提供信息參考和交流。僅代表個人觀點，不作為投資建議。

先上結論

浦發(fā)蓮園＞翡雲(yún)悅府＞中海云邸玖章

安全度（不踩坑指數(shù)）：

基本上都挺安全。翡雲(yún)悅府（大牌央企+產(chǎn)品力王者）≈中海云邸玖章（大牌央企+產(chǎn)品力有口碑）≈浦發(fā)蓮園（地方國企，區(qū)域開發(fā)者）

產(chǎn)品力（硬指標）：

浦發(fā)蓮園（價格劃算）＞翡雲(yún)悅府（產(chǎn)品硬實力強）＞中海云邸玖章（有點小BUG）

地段及配套（加分項）：

浦發(fā)蓮園（三軌交+現(xiàn)成資源）≈中海云邸玖章（濱江潛力）≈翡雲(yún)悅府（未來兌現(xiàn)）

? 中海云邸玖章產(chǎn)品硬傷：容積率高，得房率低，層高不及3米。

? 浦發(fā)蓮園城市界面老一點，但是生活很方便。北蔡真的算是個洼地。缺憾是沒有會所，但是聽說會和邊上浦發(fā)的另外一個項目共用。

? 翡雲(yún)悅府，新楊思規(guī)劃夠花哨，但是還需要等待。

風險點提示

? 翡雲(yún)悅府：配套落地速度不明朗（學校2028年竣工），若規(guī)劃延期或縮水，溢價難支撐；

? 浦發(fā)蓮園：北蔡老鎮(zhèn)更新，30萬方規(guī)劃或需5年周期，短期升值空間有限；

? 中海云邸玖章：楊浦濱江開發(fā)周期長，若產(chǎn)業(yè)導入不及預期，流動性風險較高。

以下是詳細分析

01

項目基本情況對比

02

地段與配套對比

?浦東新楊思·華潤翡雲(yún)悅府

浦東中環(huán)內唯一成片開發(fā)區(qū)，規(guī)劃對標前灘，主打“悅府系”首作，含13-17層小高層（120-140㎡）及疊墅（170-220㎡），裝標5000元/㎡，配備下沉庭院、會所。

?浦東北蔡·浦發(fā)蓮園

北蔡老鎮(zhèn)城市更新項目，容積率2.0，主推100-193㎡改善戶型，首批均價9.18萬/㎡，二批略漲。裝標3000元/㎡，定位“中環(huán)內性價比之王”

三軌交（7/13/18號線）環(huán)繞，步行500米達地鐵站，現(xiàn)成商業(yè)/學校/醫(yī)療資源，現(xiàn)成的煙火味。未來還有30萬方的城市更新改變城市界面。

?楊浦濱江·中海云邸玖章

楊浦濱江首個“玖系”豪宅，含13-18層小高層（104-148㎡）及聯(lián)排別墅，裝標4000元/㎡，配備徐匯濱江同款會所。

緊鄰美團/B站總部，規(guī)劃超極合生匯（26萬方商業(yè)），未來產(chǎn)業(yè)導入潛力強。

結論：

翡雲(yún)悅府：賭浦東中環(huán)未來，需忍受短期“要啥沒啥”，但規(guī)劃能級高（微型中央活動區(qū)）；

浦發(fā)蓮園：現(xiàn)成配套即戰(zhàn)力，三甲醫(yī)院+地鐵+學區(qū)齊全，但城市界面老舊；

中海云邸玖章：楊浦濱江產(chǎn)業(yè)紅利明確，但配套落地周期長（商業(yè)2027年建成）。

03

產(chǎn)品力與戶型設計

? 翡雲(yún)悅府

120㎡三房：首創(chuàng)“飄窗臺盆”，主臥雙臺盆+梳妝臺一體化，270°轉角飄窗；

140㎡四房：全屋隱藏收納（踢腳柜、鏡面頂柜），嘉格納冰箱+洞洞板拉籃；

硬傷： 小高層與疊墅混搭，部分低區(qū)采光受限。

? 浦發(fā)蓮園

100㎡三房：傳統(tǒng)飛機戶型，南北通透，得房率79%；

193㎡四房：獨立家政間+雙主臥套，但裝標僅3000元/㎡（博世廚電+大金空調）；

硬傷：無會所，未來或和邊上浦發(fā)項目共用。

? 中海云邸玖章

104㎡三房：無連廊設計，獨立電梯廳，LDKB一體化空間；

148㎡四房：主臥270°飄窗+香格里拉翡翠拼花主衛(wèi)，裝標含美諾五件套；

硬傷： 容積率2.5，得房率偏低，層高僅2.95米。

04

前期市場表現(xiàn)