近日，在北京產(chǎn)權(quán)交易所的官網(wǎng)上，看到了有關(guān)潤(rùn)欣商業(yè)發(fā)展（沈陽(yáng)）有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)消息，仔細(xì)閱讀后，發(fā)現(xiàn)所指商業(yè)就是位于東北大馬路113號(hào)（東北大馬路與北海街交匯）的樂(lè)都匯，華潤(rùn)萬(wàn)家北海街店的原址所在地，而提及華潤(rùn)萬(wàn)家，還要從幾年前說(shuō)起！

從華潤(rùn)“新星”到黯然離場(chǎng)

2013年，沈陽(yáng)大東區(qū)東北大馬路迎來(lái)一位“明星”，樂(lè)都匯購(gòu)物中心，原為英國(guó)零售巨頭樂(lè)購(gòu)旗下商業(yè)地產(chǎn)品牌，是其2007年為拓展中國(guó)市場(chǎng)打造的購(gòu)物中心項(xiàng)目。該項(xiàng)目建筑面積達(dá)82762平方米，含地下三層與地上五層，占據(jù)大東區(qū)東北大馬路核心地段，毗鄰地鐵10號(hào)線出口及多家醫(yī)療機(jī)構(gòu)。但因施工進(jìn)度拖延，直至8月才開(kāi)業(yè)，此時(shí)距華潤(rùn)集團(tuán)收購(gòu)中國(guó)業(yè)務(wù)僅剩數(shù)月。

2014年，華潤(rùn)萬(wàn)家以220億港元收購(gòu)TESCO中國(guó)業(yè)務(wù)后，對(duì)樂(lè)都匯項(xiàng)目采取差異化處理：沈陽(yáng)項(xiàng)目因開(kāi)業(yè)初期招商不利（僅入駐華潤(rùn)萬(wàn)家超市、肯德基等少數(shù)品牌）未被納入重點(diǎn)改造名單。

2017年左右，樂(lè)購(gòu)?fù)I(yè)后，被華潤(rùn)萬(wàn)家收購(gòu)。2020年，華潤(rùn)完成全盤接管，隨后幾年，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)波動(dòng)下滑，最終僅剩KTV等零星商戶苦撐，一度陷入空置狀態(tài)，于2023年5月10日宣告關(guān)門停業(yè)。

三次掛牌背后的“死亡螺旋”，為何無(wú)人敢接盤？

據(jù)悉，從首次掛牌的3.57億降到現(xiàn)在的1.43億，樂(lè)都匯物業(yè)已多次掛牌轉(zhuǎn)讓，這個(gè)項(xiàng)目已陷入典型的“商業(yè)死循環(huán)”。

1. 區(qū)位魔咒：雖處東北大馬路主干道，但實(shí)際位于“商業(yè)斷層帶”，向西南距中街商圈3公里，向南距龍之夢(mèng)商圈2公里，恰好處在兩大商圈輻射盲區(qū)。
2. 設(shè)計(jì)硬傷：停車場(chǎng)配置不足，車位太少，而且動(dòng)線設(shè)計(jì)也不合理，導(dǎo)致后期即使降價(jià)也難以吸引優(yōu)質(zhì)商戶。

華潤(rùn)的“斷腕”邏輯，商業(yè)版圖調(diào)整下的棄子

樂(lè)都匯的衰落，某種程度上也是華潤(rùn)系商業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整的縮影。華潤(rùn)萬(wàn)家在2015年后逐步收縮東北地區(qū)戰(zhàn)線，先后撤出大連、長(zhǎng)春等地項(xiàng)目。

但值得注意的是，華潤(rùn)并未完全放棄沈陽(yáng)市場(chǎng)，而是將資源向萬(wàn)象城、萬(wàn)象匯等高端產(chǎn)品線傾斜。這種“保帥棄卒”的策略，使得樂(lè)都匯這類社區(qū)商業(yè)成為戰(zhàn)略調(diào)整的犧牲品。

誰(shuí)會(huì)進(jìn)駐呢？不會(huì)又是開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)吧？

大家知道，目前華潤(rùn)萬(wàn)家建筑大學(xué)店已經(jīng)公開(kāi)顯示，未來(lái)變?yōu)殚_(kāi)心農(nóng)場(chǎng)會(huì)員店，而聯(lián)合路的華潤(rùn)萬(wàn)家，之前也傳出開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)會(huì)員店作為備選項(xiàng)，關(guān)于北海街華潤(rùn)萬(wàn)家店，筆者認(rèn)為開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)進(jìn)駐的概率可能會(huì)低一些，畢竟距離聯(lián)合路店沒(méi)多遠(yuǎn)，同系商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)必要。

殘酷的商業(yè)現(xiàn)實(shí)

對(duì)于大東區(qū)居民而言，樂(lè)都匯的玻璃幕墻依然反射著陽(yáng)光，但內(nèi)部早已沒(méi)了往日的喧囂。當(dāng)城市多中心格局形成，那些缺乏獨(dú)特定位的“中間地帶”商業(yè)，終將在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中黯然退場(chǎng)。