一邊是手里拽著超10個(gè)舊改項(xiàng)目待開發(fā)，一邊是多個(gè)項(xiàng)目村民的臨遷費(fèi)說欠就欠。

野心很大的朱氏兄弟，正在被自己曾經(jīng)描繪的宏偉舊改地圖反噬。

合生創(chuàng)展最新發(fā)布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，合生創(chuàng)展一年內(nèi)需償還的短期債務(wù)有250.37億港元，但手里的現(xiàn)金僅有84.49億港元。捉襟見肘的現(xiàn)金流，已導(dǎo)致逾92億港元借貸交叉違約。

而珠光控股從2022年起就在虧損，本要于3月發(fā)布的2024年年報(bào)，已宣布將延期發(fā)布。

不難看出，以兩家公司目前的資金流動(dòng)性，已很難支撐手中多個(gè)舊改項(xiàng)目的開發(fā)與完工。

但那些家園已經(jīng)被拆的村民們，更是無路可退——舊改實(shí)施方案無法確認(rèn)，導(dǎo)致復(fù)建房建成遙遙無期，開發(fā)商更以此為由拖欠臨遷費(fèi)。

1

拖欠臨遷費(fèi)

開發(fā)商歸責(zé)于方案還需調(diào)整

2011年，火村舊改就已進(jìn)行摸查統(tǒng)計(jì)；2013年，火村舊改通過批復(fù)。一期在2016年開始啟動(dòng)簽約，二期則是2020年啟動(dòng)。

當(dāng)時(shí)，還有人評(píng)價(jià)是“又一土豪村誕生”。

2023年時(shí)，火村一期的村民，迎來了首批入住。而二期的村民，目前仍處在舊房已拆除、新房未建好的青黃交界期，徒增的生活成本純靠臨遷費(fèi)，卻也被拖欠了一年多。

他們和媒體抱怨：2021年火村二期啟動(dòng)舊村改造拆遷，原住村民70%的房屋已被拆遷。如今火村舊改項(xiàng)目中的融資區(qū)已陸續(xù)建成，但復(fù)建區(qū)因選址問題有所滯后，被征地拆遷的村民多在增城等地租房，至今未能回遷，村民安置面臨較大壓力。

去年年底，火村二期的村民，集體到了合生中央城項(xiàng)目門口，控訴合生已經(jīng)占走了地，卻拖欠村民們的臨遷費(fèi)。

合生趕緊發(fā)布了個(gè)聲明，撇清自己和火村二期的關(guān)系，表示自己只是協(xié)助推動(dòng)方，并不管發(fā)錢的事情：

“火村二期”項(xiàng)目不在中央城項(xiàng)目范圍內(nèi)，實(shí)施主體為廣州陸宏投資有限公司，系火村經(jīng)聯(lián)社、珠光集團(tuán)合資成立，“火村二期”拆遷補(bǔ)償協(xié)議均由陸宏公司與村民簽訂。

并把拖欠臨遷費(fèi)怪罪于舊改方案沒有得到批復(fù)。

但街道的催促函可不是這樣寫的。

云埔街道辦事處將臨遷費(fèi)保障函發(fā)放給了合生創(chuàng)展和珠光集團(tuán)，指出兩家公司自2023年3月就開始拖欠村民臨遷費(fèi)及其他費(fèi)用。

且根據(jù)《火村社區(qū)舊村改造拆遷補(bǔ)償方案》中的規(guī)定，臨遷費(fèi)的發(fā)放并不受舊改方案調(diào)整的影響，甚至規(guī)定了至少3年。而按2021年8月簽約率剛到80%算，達(dá)到100%的時(shí)間距2023年3月，肯定未到3年時(shí)間。

這里面的“羅生門”，一眼可辨。

（圖片來源：合生創(chuàng)展集團(tuán)公眾號(hào)）

2

一期要景觀二期要住房
村民battle 朱氏無損

火村二期項(xiàng)目實(shí)施方案之所以還要調(diào)整，關(guān)鍵點(diǎn)在于與一期之間的一個(gè)山頭使用爭(zhēng)議。

在二期村民記憶里，這塊名為肥豬山莊的山頭（高德地圖上顯示名為荔枝公園），一直都是村民自己在管理的一個(gè)“野山頭”。

二期村民說：“十幾二十年前，為了配合政府征地，整個(gè)火村被征了一萬多畝地，最后已落地的留用地就只剩下肥豬山莊這一塊地。這塊留用地本來十幾年前就想用來建廠房發(fā)展村的經(jīng)濟(jì)，山上的樹也是九十年代時(shí)我們村種的果樹，山頭也不是什么公園！”

加上火村二期舊改項(xiàng)目用地緊張。村民們認(rèn)為，既然是自留地，那么，二期村民就有自由處置地塊的權(quán)利。面對(duì)是要生存居住的房子，還是公園的抉擇，當(dāng)然是居住權(quán)更重要。

黃埔區(qū)和云埔街火村社區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社發(fā)布的兩份申明中也詳細(xì)寫到：該地塊在2004年已被政府征收，現(xiàn)為火村社區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展自留用地，并處于舊村改造范圍內(nèi)……未編制或規(guī)劃該地塊為公園建設(shè)用地或公共綠化用地，因此該地塊并不屬于公園范疇；

以及，肥豬山莊總用地面積約7公頃，其中3.18公頃為社區(qū)自留經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地(2011年已選址)，國(guó)有用地2.34公頃，剩余1.48公頃為火村權(quán)屬用地，也是聯(lián)社發(fā)展經(jīng)濟(jì)用地……近期社區(qū)已對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行表決，同意將該留用地納入舊改，跟舊改項(xiàng)目一并開發(fā)建設(shè)。

但一期（合生中央城）的業(yè)主并不這樣認(rèn)為。

他們查到，在2018年9月公布的《廣州市蘿崗控制性詳細(xì)規(guī)劃（局部）修編》，肥豬山莊地塊被明確劃分為公園綠地（G1）的用地性質(zhì)。此外，《廣州開發(fā)區(qū)東區(qū)和永和東片區(qū)用地提升控制性詳細(xì)規(guī)劃修改》等文件也均顯示該地塊為公園綠地（G1）。

包括最早在2020年火村舊改二期項(xiàng)目啟動(dòng)簽約時(shí)，該地塊并未被納入其中。

另外，結(jié)合黃埔區(qū)火村二期（枝山-小塱片）舊村改造項(xiàng)目實(shí)施方案和地圖，可看到肥豬山莊緊鄰著合生中央城，在合生中央城項(xiàng)目售賣的時(shí)候，“推窗見綠”這一點(diǎn)，也被拿出來當(dāng)做“賣點(diǎn)”宣傳。

于是，在合生中央城業(yè)主看來，不管是市里還是項(xiàng)目上，都明確指出了這塊地是公共綠化用地，不能改規(guī)劃被建成房子。

在8月底二期舊改實(shí)施方案公示后，就有多位周邊業(yè)主向有關(guān)部門投訴，主要訴求為：保留綠地，強(qiáng)調(diào)的主要是業(yè)主對(duì)于周邊景觀的需要。

這邊需要插播的一點(diǎn)是，幾個(gè)部門對(duì)這個(gè)山頭的用地性質(zhì)定位不一樣，并不沖突。

廣州市規(guī)自局轉(zhuǎn)派黃埔區(qū)分局在接受媒體采訪時(shí)，曾就此回應(yīng)稱，編制舊村改造實(shí)施方案的主體是住建部門與城市更新主管部門，涉及城市更新項(xiàng)目的公示也不需經(jīng)規(guī)自部門同意。因此，舊改實(shí)施方案與控制性詳細(xì)規(guī)劃涉及兩個(gè)不同維度，兩者并不矛盾。

“肥豬山莊地塊在現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃中仍為公園綠地（G1）。相關(guān)部門在制定舊改方案時(shí)可以參考控制性詳細(xì)規(guī)劃的有關(guān)內(nèi)容，至于此次舊改方案是否符合城市更新相關(guān)政策，規(guī)自部門無法下結(jié)論?！?/p>

兩邊都有理有據(jù)，兩邊都在投訴，兩邊都要兼顧。一時(shí)間，廣州從市到區(qū)再到街道，都陷入了BUG循環(huán)中。

直至目前，仍未有新的改造方案出臺(tái)。

不論battle的結(jié)局如何，總要有一方的村民/業(yè)主們權(quán)益受損。而對(duì)朱氏兄弟來說，這不過是左手倒右手的事情：二期勝，項(xiàng)目照常推進(jìn)；一期勝，合生中央城的業(yè)主們高興，對(duì)項(xiàng)目后續(xù)剩余3個(gè)組團(tuán)的推盤更加有利。battle過程中除了借機(jī)停發(fā)臨遷費(fèi)，更可以放緩復(fù)建區(qū)的建造，一舉多得。

3

合生&珠光都是臨遷費(fèi)拖欠?？?/strong>

說回合生和珠光這兩家公司。

這兩家公司實(shí)際上屬于一個(gè)家族——合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依，是朱氏三兄弟里的老二，而珠光集團(tuán)主席朱慶伊，是朱氏三兄弟里最小的。

兩家公司也不是第一次拖欠村民們的臨遷費(fèi)了。

同為黃埔區(qū)云埔街道的宏崗舊改項(xiàng)目，珠光是在2018年接手的，然后在2023年底開始拖欠臨遷費(fèi)，之后被宏崗村村民“清退”出局。

還有海珠區(qū)的瀝滘村，珠光也是拖欠了村民超一年臨遷費(fèi)，甚至復(fù)建區(qū)全面停工，逼得村民在各種領(lǐng)導(dǎo)留言平臺(tái)投訴。

合生在2020年時(shí)，曾介入黃埔區(qū)蓮潭舊改（據(jù)說在蓮塘村舊改啟動(dòng)儀式，也有珠光舊改相關(guān)負(fù)責(zé)人出席）。但在拖欠臨遷費(fèi)超一年后，這個(gè)項(xiàng)目改由廣州國(guó)企知識(shí)城集團(tuán)接管。

黃埔區(qū)的夏園舊改項(xiàng)目，2022 年 7 月合生和科學(xué)城集團(tuán)聯(lián)手（合生占股70%），從升龍手里接下了夏園舊改。第二年就開始拖欠村民臨遷費(fèi)，且夏園經(jīng)聯(lián)社已多次書面敦促都無果。后來，頂不住租房壓力的村民申請(qǐng)重裝已拆除的門窗、電表，搬回原屋居住。

不難看出，兩兄弟在拖欠村民的臨遷費(fèi)上，是有些“血脈互通”的。

舊改本就是個(gè)重資產(chǎn)開發(fā)的活，勝在利潤(rùn)可觀——此前毛利率平均能達(dá)到50%，最高甚至80%以上。

換句話說，舍得付出，就有回報(bào)。但在眼下這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境里，這兩家公司卻是都無力付出了。

苦了的，是那些等了十多年的村民們。