我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

成都還是有一類房東拎不清形式，總抱有一種莫名其妙的優(yōu)越感。比如一樓帶花園的那種，總覺得大家都喜歡有院子的精致生活，是一種稀缺珍貴的房源，因此溢價(jià)極高，甚至遠(yuǎn)高于中高正常樓層。

昨天和一位粉絲電話溝通，就聊到這個(gè)問題，同期中樓層正常成交大概是250萬，但一樓房東仗著有花園，喊價(jià)280萬根本沒戲，“別人出了306萬都沒賣，你給280萬，更不賣！”

從房段子的角度來看，二手市場(chǎng)的花園房肯定是有溢價(jià)功能的，但溢價(jià)有限。我們摸排了大量的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，得出以下結(jié)論。

1、如果是能全封閉的贈(zèng)送面積，比如實(shí)打?qū)嵖梢詣澐譃榭蛷d、臥室等功能區(qū)，那么折價(jià)50%。
2、如果是不能全封閉的，如陽臺(tái)、花園、露臺(tái)等，那么折價(jià)25%。
3、如果是不通風(fēng)不透氣的，如地下室，那么折價(jià)10%。

其中第2類的不能全封閉花園，可以按照面積（約40平）折價(jià)25%來溢價(jià)，比如成交均價(jià)1.5萬的話，可以在這個(gè)基礎(chǔ)上溢價(jià)15萬——花園的價(jià)值是15萬。

有人說，250萬+15萬，那也有265萬了吧？

沒算對(duì)，一樓本身是瑕疵樓層，噪音、蚊蟲、潮濕、采光視野都有明顯問題，理論上還會(huì)對(duì)比正常樓層折扣10%。

所以我的算法是250*0.9+15=240萬。

一樓帶花園，優(yōu)缺點(diǎn)都有，互相抵消的話，和正常樓層的總價(jià)差別不太大，主要看花園實(shí)用面積而論。但是要通過一個(gè)40平的花園，就溢價(jià)30萬（280萬）甚至56萬（306萬），那真的是天方夜譚了。

估計(jì)也只有等韭菜了，很多花園房東也是這樣打算的，有價(jià)無市，但又驕傲自大，只能寄希望于韭菜接盤。

電話討論的結(jié)果，這筆交易當(dāng)然黃了，買家有些惋惜，但并不是他的過錯(cuò)，買房就是買緣分，對(duì)買家賣家都是如此。

什么？當(dāng)初買的一樓帶花園就比樓市貴很多？

那是你被開發(fā)商給忽悠了，僅此而已。