十來天前，香港巨賈鄭家純家族又卷入大風波中。起因是日本法院頒令清盤二世古新世界·羽·度假村。

這個度假村占地約4.2公頃，是當?shù)刈畲蟮母叨司频?/strong>，曾宣稱要耗資百億元。

風口浪尖上，新世界旗下的瑰麗酒店澄清，自己既非項目業(yè)主，也還沒輸出運營管理服務，因為甲方爸爸沒把度假村蓋完。

瑰麗口中的甲方爸爸是ヴァージニア株式會社，由香港櫻花資本控股，是家中國公司。

ヴァージニア株式會社的法人、香港櫻花資本的董事叫張曉晉。

路數(shù)一番抽絲剝繭后發(fā)現(xiàn)，這位在公開渠道難覓資料的神秘商人，背后藏著橫跨軍、政、商三界的強大家譜。

1

早在三十年前，張曉晉的資本版圖已悄然鋪展。不知道你聽沒聽過一家地產(chǎn)中介的名字：

我愛我家。

張曉晉與我愛我家深度關聯(lián)。我愛我家前身是創(chuàng)立于1998年的北京斯坦福房地產(chǎn)咨詢公司，2001年，北京偉業(yè)顧問（下稱偉業(yè)）入主后更名為我愛我家，又叫偉業(yè)我愛我家。

在北京，偉業(yè)曾以地產(chǎn)中介服務聞名，是地頭蛇。公司主要有四位創(chuàng)始股東：

張曉晉、劉田、林潔、李彬。

四人中，以張曉晉年齡稍大，另外三人是60后。

偉業(yè)把控我愛我家的控制權長達16年，直到2017年昆百大“蛇吞象”式收購我愛我家，或者說偉業(yè)靠昆百大實現(xiàn)上市。

上市后，四人逐步套現(xiàn)，退出我愛我家。不過仍共同經(jīng)營其他一系列公司。

說起來也奇怪，四人中唯獨關于張曉晉的新聞報道幾乎是零。

其實，從商之前，張曉晉是軍人。

他的父親是位老首長，參加過抗日戰(zhàn)爭、解放戰(zhàn)爭和抗美援朝戰(zhàn)爭。父輩住的地方很顯赫，北京萬壽路的總后大院。

再往祖上追溯，張曉晉的外祖父系袁世凱時期的實業(yè)巨頭、經(jīng)濟重臣周學熙。

到了張曉晉這一代，家族成員不少也是軍人然后從商，加上聯(lián)姻因素，整個家族橫跨地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、服務業(yè)、農(nóng)業(yè)等。

2

路數(shù)還有一個意外的發(fā)現(xiàn)。

事關2012年北京的國企首開股份以12億元賤賣8個商業(yè)地產(chǎn)項目。

這筆交易當時備受爭議的地方就是買家的身份。

買家是首開的關聯(lián)公司首開商業(yè)。首開商業(yè)49%股權由首開持有，另外的51%股權由中信資本(天津)股權投資合伙企業(yè)和洋浦強輝投資有限公司各占一半。

但洋浦強輝投資是誰？它足夠名不經(jīng)傳，非常神秘。

路數(shù)發(fā)現(xiàn)，洋浦強輝背后有個名字非常霸氣的股東方：

帝王（中國）商業(yè)地產(chǎn)投資有限公司。

在帝王商業(yè)為數(shù)不多的對外投資中，有偉業(yè)。帝王商業(yè)是偉業(yè)在海南幾個公司的股東方。

很難直接下定論，帝王商業(yè)是不是也跟張家沾親帶故。但可以肯定的是，當同行還在搶二手房傭金時，偉業(yè)已經(jīng)南下海南，埋下地產(chǎn)開發(fā)的種子了。

偉業(yè)的第二桶金就是海南的地產(chǎn)開發(fā)。

時間發(fā)生在海南地產(chǎn)泡沫破滅后，偉業(yè)在海南賺得盆滿缽滿的兩個大型旅游地產(chǎn)項目，都有一家PE巨頭的加持：

鼎暉投資。

一個是2008年開業(yè)的亞龍灣愛琴海套房度假酒店（又叫亞龍灣卡薩布蘭卡酒店）。酒店是希臘式白色建筑外形，據(jù)稱是三亞唯一的地中海風格建筑。鼎暉持股10%。地皮是由張家已故的張湘月買入。

另一個是2014年開業(yè)的Aloha阿羅哈海濱度假村，項目占地824畝，A輪融資里有鼎暉。

或許正因為鼎暉創(chuàng)始人之一的王功權在海南發(fā)家過，加上偉業(yè)是一家誕生在北方的企業(yè)，多多少少對海南懷著一種浪漫的想象：碧海金沙、濤聲椰林、水清沙幼。

盡管這種想象背后是漫長的開發(fā)周期，但偉業(yè)早期在海南還算順風順水。

兩個酒店現(xiàn)在的股東名單上，都還有偉業(yè)幾個創(chuàng)始人的名字。

張曉晉自己在2009年左右還投資過海南的美嶺湖溫泉高爾夫度假村。

這三個度假村的商業(yè)模式，都是以酒店統(tǒng)一運營作餌，開發(fā)成散售式公寓/別墅，進行散售，吸引買家認購產(chǎn)權并共享客房收益。

對于偉業(yè)來說，這套海南模式已經(jīng)非常淬煉成熟，只待做跨境復制。

3

2019年，櫻花資本一舉拿下 新世界 ·羽·度假村所在地塊，作為自己的第一個海外項目。之所以投資日本，有個說法是因為櫻花資本有位創(chuàng)始人是重度滑雪愛好者。

度假村原名叫Feather Resort Niseko，引入新世界后才改叫New World La Plume Niseko Resort。

Niseko指酒店所在地，日本北海道俱知安町的二世古。Feather和La Plume，一個英語另一個法語，指羽毛的意思，呼應當?shù)氐奶厣?/p>

粉雪天堂、日本第一雪場。

粉雪不是粉色的雪，而是粉狀的雪，不易結冰，像羽毛一樣輕盈。加上當?shù)亟笛┝颗攀澜缜叭?，所以特別合適滑雪。

這里客流量能達160萬人/年。到了雪季，客房每晚最高能到萬元，且爆滿。

如此暴利下，在海南成功驗證過模式有了生長的土壤。

不過，當時當?shù)氐牡貎r已經(jīng)連續(xù)幾年漲幅居日本之首，甚至達到日本泡沫期昭和63年創(chuàng)下的歷史高位。

在這里，櫻花資本除了建酒店，既要修路，又要搭橋，還要劈山，工程量巨大。

百億元的投資無異于是一場豪賭。

比較讓人詫異的一點是，櫻花資本在日本拿地同時，偉業(yè)在國內(nèi)已經(jīng)有了大危機，有一系列子公司進入破產(chǎn)，甚至張氏家族爆發(fā)內(nèi)部股權糾紛。

公開資料更是顯示，張曉晉在2019年還被列入失信被執(zhí)行人。

但這些，并未影響到2021年新世界與櫻花資本的合作。

4

或許，當時手握二世古最后溫泉開鑿許可的櫻花資本，還曾試圖借日本項目翻盤。

2021年至2023年間，櫻花資本一路高舉高打?qū)椖窟M行推廣。北京推介會選擇在北京瑰麗酒店，在香港啟用蘇富比國際地產(chǎn)代理，在泰國委任佳士得國際地產(chǎn)顧問。沒錯，就是那兩大拍賣奢侈品的拍賣行。

項目的宣傳語，句句戳人心：

• 瑰麗提供五星級酒店管理，享會員待遇；

• 開業(yè)起前3年，保5%的年凈回報收益率；

• 每年免費自住28天；

• 精裝交付，家具、餐具都配備，拎包入??；

• 提供來回機票予買家飛往日本實地考察；

• 提供分期付款；

• 滑雪教練費、滑雪票、雪具租賃、高爾夫場等，各種優(yōu)惠；

• 旺季能滑雪泡溫泉，淡季能避暑，打高爾夫、玩山地自行車；

• 日元低水位，投資日本房地產(chǎn)正當時；

不得不說，光看宣傳都能飛起來。項目把度假夢、升值夢、現(xiàn)金流夢打包得天衣無縫，滿足了富人對滑雪度假娛樂的所有想象。

但這些曾征服中國富豪們的利器，卻在日本遭遇著建筑成本暴漲的暗礁。

到了2023年，日本當?shù)劂y行對二世古這類項目越來越謹慎。疊加日本政府出臺的限制政策，比如酒店建筑面積、樓高限制，導致新項目投資回報周期被拉長。

二世古新世界·羽·度假村開業(yè)時間從2023年底推遲到了2024年，直到成為當?shù)亟陙?/strong>第一個被曝光破產(chǎn)的項目。

據(jù)日本媒體的報道，項目從2024年6月就停工了。整個工程量只完成30%，樓沒建好，沒錢了，項目斷了，欠了施工方一屁股的債。

瑰麗酒店在日本的第一個項目，就這樣流產(chǎn)了。

叫偉業(yè)也好，叫櫻花資本也罷，新世界·羽·度假村的破產(chǎn)，似乎是注定的。

自1960年代起日資首先開荒，再是澳資、歐美資本接棒，到了2015年左右亞洲資本蜂擁而至，二世古這片雪地已經(jīng)是富豪的游樂場，見證了三輪資本潮汐的漲落。

有一句話說，但凡熱錢涌動之處，賺錢的往往是先行者，后來者基本是接盤俠。這大概率是指櫻花資本。

但要不了多久，你還會聽到高端奢華酒店逐夢日本二世古遇阻，甚至是夢碎日本二世古的消息：

下一次的主角，一家是安縵酒店，另一家是悅榕莊。

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