十來天前，香港巨賈鄭家純家族又卷入大風(fēng)波中。起因是日本法院頒令清盤二世古新世界·羽·度假村。

這個(gè)度假村占地約4.2公頃，是當(dāng)?shù)刈畲蟮母叨司频?/strong>，曾宣稱要耗資百億元。

風(fēng)口浪尖上，新世界旗下的瑰麗酒店澄清，自己既非項(xiàng)目業(yè)主，也還沒輸出運(yùn)營管理服務(wù)，因?yàn)榧追桨职譀]把度假村蓋完。

瑰麗口中的甲方爸爸是ヴァージニア株式會(huì)社，由香港櫻花資本控股，是家中國公司。

ヴァージニア株式會(huì)社的法人、香港櫻花資本的董事叫張曉晉。

路數(shù)一番抽絲剝繭后發(fā)現(xiàn)，這位在公開渠道難覓資料的神秘商人，背后藏著橫跨軍、政、商三界的強(qiáng)大家譜。

1

早在三十年前，張曉晉的資本版圖已悄然鋪展。不知道你聽沒聽過一家地產(chǎn)中介的名字：

我愛我家。

張曉晉與我愛我家深度關(guān)聯(lián)。我愛我家前身是創(chuàng)立于1998年的北京斯坦福房地產(chǎn)咨詢公司，2001年，北京偉業(yè)顧問（下稱偉業(yè)）入主后更名為我愛我家，又叫偉業(yè)我愛我家。

在北京，偉業(yè)曾以地產(chǎn)中介服務(wù)聞名，是地頭蛇。公司主要有四位創(chuàng)始股東：

張曉晉、劉田、林潔、李彬。

四人中，以張曉晉年齡稍大，另外三人是60后。

偉業(yè)把控我愛我家的控制權(quán)長達(dá)16年，直到2017年昆百大“蛇吞象”式收購我愛我家，或者說偉業(yè)靠昆百大實(shí)現(xiàn)上市。

上市后，四人逐步套現(xiàn)，退出我愛我家。不過仍共同經(jīng)營其他一系列公司。

說起來也奇怪，四人中唯獨(dú)關(guān)于張曉晉的新聞報(bào)道幾乎是零。

其實(shí)，從商之前，張曉晉是軍人。

他的父親是位老首長，參加過抗日戰(zhàn)爭、解放戰(zhàn)爭和抗美援朝戰(zhàn)爭。父輩住的地方很顯赫，北京萬壽路的總后大院。

再往祖上追溯，張曉晉的外祖父系袁世凱時(shí)期的實(shí)業(yè)巨頭、經(jīng)濟(jì)重臣周學(xué)熙。

到了張曉晉這一代，家族成員不少也是軍人然后從商，加上聯(lián)姻因素，整個(gè)家族橫跨地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)等。

2

路數(shù)還有一個(gè)意外的發(fā)現(xiàn)。

事關(guān)2012年北京的國企首開股份以12億元賤賣8個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

這筆交易當(dāng)時(shí)備受爭議的地方就是買家的身份。

買家是首開的關(guān)聯(lián)公司首開商業(yè)。首開商業(yè)49%股權(quán)由首開持有，另外的51%股權(quán)由中信資本(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)和洋浦強(qiáng)輝投資有限公司各占一半。

但洋浦強(qiáng)輝投資是誰？它足夠名不經(jīng)傳，非常神秘。

路數(shù)發(fā)現(xiàn)，洋浦強(qiáng)輝背后有個(gè)名字非常霸氣的股東方：

帝王（中國）商業(yè)地產(chǎn)投資有限公司。

在帝王商業(yè)為數(shù)不多的對(duì)外投資中，有偉業(yè)。帝王商業(yè)是偉業(yè)在海南幾個(gè)公司的股東方。

很難直接下定論，帝王商業(yè)是不是也跟張家沾親帶故。但可以肯定的是，當(dāng)同行還在搶二手房傭金時(shí)，偉業(yè)已經(jīng)南下海南，埋下地產(chǎn)開發(fā)的種子了。

偉業(yè)的第二桶金就是海南的地產(chǎn)開發(fā)。

時(shí)間發(fā)生在海南地產(chǎn)泡沫破滅后，偉業(yè)在海南賺得盆滿缽滿的兩個(gè)大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，都有一家PE巨頭的加持：

鼎暉投資。

一個(gè)是2008年開業(yè)的亞龍灣愛琴海套房度假酒店（又叫亞龍灣卡薩布蘭卡酒店）。酒店是希臘式白色建筑外形，據(jù)稱是三亞唯一的地中海風(fēng)格建筑。鼎暉持股10%。地皮是由張家已故的張湘月買入。

另一個(gè)是2014年開業(yè)的Aloha阿羅哈海濱度假村，項(xiàng)目占地824畝，A輪融資里有鼎暉。

或許正因?yàn)槎焺?chuàng)始人之一的王功權(quán)在海南發(fā)家過，加上偉業(yè)是一家誕生在北方的企業(yè)，多多少少對(duì)海南懷著一種浪漫的想象：碧海金沙、濤聲椰林、水清沙幼。

盡管這種想象背后是漫長的開發(fā)周期，但偉業(yè)早期在海南還算順風(fēng)順?biāo)?/p>

兩個(gè)酒店現(xiàn)在的股東名單上，都還有偉業(yè)幾個(gè)創(chuàng)始人的名字。

張曉晉自己在2009年左右還投資過海南的美嶺湖溫泉高爾夫度假村。

這三個(gè)度假村的商業(yè)模式，都是以酒店統(tǒng)一運(yùn)營作餌，開發(fā)成散售式公寓/別墅，進(jìn)行散售，吸引買家認(rèn)購產(chǎn)權(quán)并共享客房收益。

對(duì)于偉業(yè)來說，這套海南模式已經(jīng)非常淬煉成熟，只待做跨境復(fù)制。

3

2019年，櫻花資本一舉拿下 新世界 ·羽·度假村所在地塊，作為自己的第一個(gè)海外項(xiàng)目。之所以投資日本，有個(gè)說法是因?yàn)闄鸦ㄙY本有位創(chuàng)始人是重度滑雪愛好者。

度假村原名叫Feather Resort Niseko，引入新世界后才改叫New World La Plume Niseko Resort。

Niseko指酒店所在地，日本北海道俱知安町的二世古。Feather和La Plume，一個(gè)英語另一個(gè)法語，指羽毛的意思，呼應(yīng)當(dāng)?shù)氐奶厣?/p>

粉雪天堂、日本第一雪場。

粉雪不是粉色的雪，而是粉狀的雪，不易結(jié)冰，像羽毛一樣輕盈。加上當(dāng)?shù)亟笛┝颗攀澜缜叭?，所以特別合適滑雪。

這里客流量能達(dá)160萬人/年。到了雪季，客房每晚最高能到萬元，且爆滿。

如此暴利下，在海南成功驗(yàn)證過模式有了生長的土壤。

不過，當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)已經(jīng)連續(xù)幾年漲幅居日本之首，甚至達(dá)到日本泡沫期昭和63年創(chuàng)下的歷史高位。

在這里，櫻花資本除了建酒店，既要修路，又要搭橋，還要劈山，工程量巨大。

百億元的投資無異于是一場豪賭。

比較讓人詫異的一點(diǎn)是，櫻花資本在日本拿地同時(shí)，偉業(yè)在國內(nèi)已經(jīng)有了大危機(jī)，有一系列子公司進(jìn)入破產(chǎn)，甚至張氏家族爆發(fā)內(nèi)部股權(quán)糾紛。

公開資料更是顯示，張曉晉在2019年還被列入失信被執(zhí)行人。

但這些，并未影響到2021年新世界與櫻花資本的合作。

4

或許，當(dāng)時(shí)手握二世古最后溫泉開鑿許可的櫻花資本，還曾試圖借日本項(xiàng)目翻盤。

2021年至2023年間，櫻花資本一路高舉高打?qū)?xiàng)目進(jìn)行推廣。北京推介會(huì)選擇在北京瑰麗酒店，在香港啟用蘇富比國際地產(chǎn)代理，在泰國委任佳士得國際地產(chǎn)顧問。沒錯(cuò)，就是那兩大拍賣奢侈品的拍賣行。

項(xiàng)目的宣傳語，句句戳人心：

• 瑰麗提供五星級(jí)酒店管理，享會(huì)員待遇；

• 開業(yè)起前3年，保5%的年凈回報(bào)收益率；

• 每年免費(fèi)自住28天；

• 精裝交付，家具、餐具都配備，拎包入?。?/p>

• 提供來回機(jī)票予買家飛往日本實(shí)地考察；

• 提供分期付款；

• 滑雪教練費(fèi)、滑雪票、雪具租賃、高爾夫場等，各種優(yōu)惠；

• 旺季能滑雪泡溫泉，淡季能避暑，打高爾夫、玩山地自行車；

• 日元低水位，投資日本房地產(chǎn)正當(dāng)時(shí)；

不得不說，光看宣傳都能飛起來。項(xiàng)目把度假夢、升值夢、現(xiàn)金流夢打包得天衣無縫，滿足了富人對(duì)滑雪度假娛樂的所有想象。

但這些曾征服中國富豪們的利器，卻在日本遭遇著建筑成本暴漲的暗礁。

到了2023年，日本當(dāng)?shù)劂y行對(duì)二世古這類項(xiàng)目越來越謹(jǐn)慎。疊加日本政府出臺(tái)的限制政策，比如酒店建筑面積、樓高限制，導(dǎo)致新項(xiàng)目投資回報(bào)周期被拉長。

二世古新世界·羽·度假村開業(yè)時(shí)間從2023年底推遲到了2024年，直到成為當(dāng)?shù)亟陙?/strong>第一個(gè)被曝光破產(chǎn)的項(xiàng)目。

據(jù)日本媒體的報(bào)道，項(xiàng)目從2024年6月就停工了。整個(gè)工程量只完成30%，樓沒建好，沒錢了，項(xiàng)目斷了，欠了施工方一屁股的債。

瑰麗酒店在日本的第一個(gè)項(xiàng)目，就這樣流產(chǎn)了。

叫偉業(yè)也好，叫櫻花資本也罷，新世界·羽·度假村的破產(chǎn)，似乎是注定的。

自1960年代起日資首先開荒，再是澳資、歐美資本接棒，到了2015年左右亞洲資本蜂擁而至，二世古這片雪地已經(jīng)是富豪的游樂場，見證了三輪資本潮汐的漲落。

有一句話說，但凡熱錢涌動(dòng)之處，賺錢的往往是先行者，后來者基本是接盤俠。這大概率是指櫻花資本。

但要不了多久，你還會(huì)聽到高端奢華酒店逐夢日本二世古遇阻，甚至是夢碎日本二世古的消息：

下一次的主角，一家是安縵酒店，另一家是悅榕莊。

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