一個(gè)評(píng)估價(jià)5.63億元的商場(chǎng)，起拍價(jià)3.94億元，相當(dāng)于打了7折，掛上拍賣平臺(tái)后吸引了上千人圍觀，卻至今無人報(bào)名。 與此同時(shí)，一路之隔的另一塊黃金寶地，評(píng)估價(jià)28.11億元，起拍價(jià)19.68億元，同樣7折待售，圍觀者過萬，報(bào)名者同樣為零。

這不是什么偏遠(yuǎn)地區(qū)的資產(chǎn)，而是南京河西元通商圈核心位置的兩大地標(biāo)。 當(dāng)所有人的目光都聚焦在即將開業(yè)的嶄新商場(chǎng)時(shí)，這兩處承載了不同時(shí)代記憶的“舊物”，正靜靜等待著未知的命運(yùn)。

金奧·繽潤(rùn)匯的拍賣頁面顯示，這座建筑面積約6.8萬平方米的商場(chǎng)，將于5月26日上午10點(diǎn)開拍。 截至5月初，頁面顯示有1382次圍觀，但報(bào)名人數(shù)依然是零。 它的位置不可謂不好，地處黃山路與楠溪江東街交匯處，被華新城、仁恒G53等高端住宅環(huán)繞，一路之隔就是南師附中新城小學(xué)南校區(qū)。 評(píng)估報(bào)告顯示，其可出租面積約3.4萬平方米，已出租面積約2.4萬平方米，出租率維持在70%左右。

目前商場(chǎng)仍在營業(yè)，但內(nèi)部景象已不復(fù)當(dāng)年。 有近期探訪過的網(wǎng)友描述，場(chǎng)內(nèi)不少店鋪空置，開著門的店面中，教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)占據(jù)了相當(dāng)比例。 曾經(jīng)吸引年輕白領(lǐng)的網(wǎng)紅餐飲和零售品牌大多已撤離，只剩下麥當(dāng)勞等少數(shù)幾家店鋪還能看到一些人氣。 這種狀態(tài)與它所在的元通商圈整體氛圍形成了鮮明對(duì)比。 僅僅幾步之遙，就是車水馬龍、流光溢彩的繁華景象。

與繽潤(rùn)匯相隔不遠(yuǎn)的奧體蘇寧廣場(chǎng)地塊，拍賣時(shí)間更早，定在5月14日。 這塊面積約3.3萬平方米的土地，現(xiàn)狀是已經(jīng)回填的基坑，上面覆蓋著草地，布置成了帶有“i愛nj”字樣的街角公園。 它的起拍價(jià)是19.68億元，評(píng)估價(jià)28.11億元，同樣相當(dāng)于7折出售。 京東資產(chǎn)交易平臺(tái)的頁面顯示，圍觀人次已超過一萬，但同樣無人繳納1.5億元的保證金報(bào)名參拍。

這塊地的故事更為漫長(zhǎng)。 它于2008年被蘇寧置業(yè)以4.29億元競(jìng)得，規(guī)劃建設(shè)包含國際品牌酒店、寫字樓和購物中心的高層建筑，一度有望成為“江蘇第一高樓”。 然而項(xiàng)目命運(yùn)多舛，開工后多次停工，最終在2023年完成了基坑回填。 根據(jù)拍賣公告，目前該地塊由建鄴區(qū)城市管理局無償使用作為綠地，這份協(xié)議將在近期到期。

就在這兩塊地等待拍賣槌落下的同時(shí)，它們所在的元通商圈正經(jīng)歷著前所未有的繁榮。 建鄴區(qū)政府的規(guī)劃將這里明確定位為“國際級(jí)商圈”，直接對(duì)標(biāo)新街口。 這種頂層設(shè)計(jì)并非空談，而是基于清晰的邏輯：規(guī)劃引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)定義人群，人群催生消費(fèi)。 河西的發(fā)展從一開始就遵循“先規(guī)劃后建設(shè)”的路徑，這為高端商業(yè)的密集布局提供了底氣。

商圈的東南象限，南京國金中心IFC自2024年開業(yè)以來，已匯聚了超過168個(gè)國際高端時(shí)尚品牌，包括路易威登、香奈兒、迪奧等重奢品牌。 它的試營業(yè)當(dāng)天，對(duì)面的華采天地客流量突破了7萬人次，創(chuàng)下該商場(chǎng)當(dāng)年的單日客流紀(jì)錄。 這種聯(lián)動(dòng)效應(yīng)證明了商圈內(nèi)業(yè)態(tài)互補(bǔ)的可行性，而非簡(jiǎn)單的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

華采天地則定位為服務(wù)中高端白領(lǐng)和家庭客群，今年初其外立面升級(jí)改造，安裝了近1000平方米的裸眼3D巨幕，被稱為“元通之窗”。 這塊“河西第一大屏”播放的建鄴城市形象片和創(chuàng)意廣告，頻繁在社交媒體上引發(fā)打卡熱潮，成為商圈吸引人流的新地標(biāo)。 它用強(qiáng)烈的視覺體驗(yàn)和情感連接，超越了單純的商品交易價(jià)值。

而備受期待的德基時(shí)刻，正在加緊進(jìn)行最后的裝修，計(jì)劃于今年6月正式開業(yè)。 它的外立面已經(jīng)亮起了標(biāo)志性的粉色裝飾，格外醒目。 與人們此前猜測(cè)的重奢路線不同，德基時(shí)刻選擇了“潮奢”定位，旨在吸引年輕、時(shí)尚的消費(fèi)群體，預(yù)計(jì)將引進(jìn)超過300個(gè)輕奢及潮流品牌首店。 這將與IFC的重奢、華采天地的家庭潮玩形成錯(cuò)位共生的格局。

元通商圈工作專班為商家舉辦促銷、演藝活動(dòng)審批開通了“綠色通道”，并依據(jù)南京市促進(jìn)首發(fā)經(jīng)濟(jì)的政策，對(duì)入駐的高能級(jí)首店、旗艦店給予最高48萬元的補(bǔ)貼。 這些實(shí)實(shí)在在的政策支持，讓商圈從單純的商業(yè)聚集地，向一個(gè)融合了消費(fèi)、文化、社交的綜合性城市活力中心演進(jìn)。 它的目標(biāo)不僅是服務(wù)南京，更是要輻射整個(gè)南京都市圈。

回過頭看等待拍賣的兩個(gè)項(xiàng)目，它們的處境折射出商業(yè)世界冷酷的迭代法則。 繽潤(rùn)匯建成于2016年，曾是真冰溜冰場(chǎng)、喜滿客影院和眾多網(wǎng)紅餐飲的聚集地，是周邊科技園白領(lǐng)下班后的“微型宇宙”。 然而，當(dāng)元通商圈以“高奢零售+首進(jìn)潮流+精致餐飲+品質(zhì)體驗(yàn)”的矩陣崛起時(shí)，它原有的業(yè)態(tài)和運(yùn)營模式未能跟上這種升級(jí)速度。

蘇寧廣場(chǎng)地塊則錯(cuò)過了整個(gè)河西發(fā)展的黃金十年。 當(dāng)IFC、德基時(shí)刻沿著科學(xué)的規(guī)劃路徑拔地而起時(shí)，它依然是一片被綠草覆蓋的基坑。 它的困境源于更復(fù)雜的資本與戰(zhàn)略問題，但結(jié)果同樣是脫離了時(shí)代前進(jìn)的軌道。 如今，它的價(jià)值更多體現(xiàn)在土地本身的地理位置和規(guī)劃指標(biāo)上，而非任何已實(shí)現(xiàn)的商業(yè)功能。

拍賣頁面上冰冷的數(shù)字——3.94億、19.68億——衡量的是資產(chǎn)在當(dāng)下的市場(chǎng)價(jià)格。 但它們無法衡量的是，曾在這里度過閑暇時(shí)光的青春記憶，也無法衡量人們對(duì)一座城市地標(biāo)長(zhǎng)達(dá)十八年的期待。 這些情感價(jià)值，不會(huì)出現(xiàn)在任何一份評(píng)估報(bào)告里。 商業(yè)體的新陳代謝如同城市的呼吸，舊的形態(tài)讓位于新的功能，這是發(fā)展的必然。

元通商圈的繁榮證明，成功的商業(yè)運(yùn)營早已超越了簡(jiǎn)單的“賣貨”，轉(zhuǎn)向營造獨(dú)特的情感連接和場(chǎng)景體驗(yàn)。 當(dāng)華采天地用巨幕創(chuàng)造話題，當(dāng)IFC用奢侈品構(gòu)筑殿堂，當(dāng)?shù)禄鶗r(shí)刻用潮奢吸引年輕人時(shí)，它們都在試圖與消費(fèi)者建立更深層次的關(guān)系。 這或許能給未來的接盤者一些啟示：如何為一處舊的物理空間，注入新的靈魂與內(nèi)容。

最終，這兩聲拍賣槌響，或許會(huì)為這兩片土地翻開全新的篇章。 它們可能被有遠(yuǎn)見的資本重新塑造，融入元通商圈這幅日益絢麗的拼圖中；也可能繼續(xù)等待，直到遇見真正懂得其價(jià)值的“知己”。 城市的記憶在不斷疊加，舊的故事落幕，新的故事正在書寫。 對(duì)于南京這座城市而言，元通商圈的今天，或許正提示著我們：什么樣的空間，才能承載一代人未來的共同記憶？