市場展望及策略

2025年第二季度北京寫字樓市場展望

市場壓力持續(xù)：租金繼續(xù)下探，業(yè)主策略深度調整

盡管中央持續(xù)出臺房地產維穩(wěn)政策及產業(yè)扶持措施，北京甲級寫字樓市場仍將面臨嚴峻挑戰(zhàn)。受全球經濟不確定性持續(xù)影響，疊加部分企業(yè)戰(zhàn)略收縮態(tài)勢未改，預計第二季度北京甲級寫字樓市場的租金水平將延續(xù)下行趨勢。

新增需求的不確定性使寫字樓市場的業(yè)主面臨異常激烈的競爭壓力。為爭取成交，業(yè)主不得不面臨許多跨樓宇等級和跨區(qū)域的競爭，區(qū)域和樓宇等級壁壘弱化。

面對激烈的市場競爭，業(yè)主端策略將持續(xù)深化調整，免租期將普遍延長，同時業(yè)主將靈活接受租約重組，并對新租戶提供定制裝修補貼。

需求端結構性變化：科技引領，搬遷租戶多為升級整合需求

得益于“人工智能+”行動方案和集成電路產業(yè)扶持政策的持續(xù)發(fā)力，以中關村為代表的科技產業(yè)集聚區(qū)將保持較強的租賃需求韌性，頭部科技企業(yè)基于業(yè)務擴張和技術升級，產生新租/擴租需求。

金融行業(yè)在資本市場改革深化的背景下，內資金融機構的擴租需求明顯回升。專業(yè)服務領域尤其是內資律師事務所基于業(yè)務規(guī)模擴張和品牌升級考量，其辦公空間升級和擴租的需求在一季度已顯現出強勁勢頭，預計這一趨勢將在第二季度得以延續(xù)。

經營狀況良好的企業(yè)普遍傾向于搬遷至核心商圈優(yōu)質寫字樓，以提升企業(yè)形象和辦公效率，這一趨勢將有效支撐核心商圈的租賃活躍度。

受國際地緣政治和經貿環(huán)境的不確定性影響，外資企業(yè)租賃策略仍趨保守，部分跨國公司的退租和面積優(yōu)化舉措將對國貿、燕莎等傳統(tǒng)外資集聚區(qū)造成持續(xù)的去化壓力。

大宗交易市場：自用需求強勁，價格調整創(chuàng)造窗口期

北京核心商圈優(yōu)質寫字樓資產價格已進入價值投資區(qū)間，部分標桿項目成交單價較市場峰值回調高達40%，價格調整幅度顯著。所形成的價值洼地效應正吸引實力收購方積極入場。

預計寫字樓大宗交易市場將繼續(xù)由自用型買家主導交易格局。在當前市場環(huán)境下，具備資金實力的企業(yè)自用買家正持續(xù)加碼對核心商圈優(yōu)質資產的配置力度，其中具有稀缺屬性的整棟/整層交易標的尤為受到市場追捧。

具備長期持有特性的機構投資者對核心區(qū)稀缺資產依然保持關注。這類資本通常采用“買入持有”的策略，具有穩(wěn)定現金流表現、優(yōu)質租戶以及綠色認證組合的項目更受青睞。

2025年第二季度北京寫字樓市場策略

給租戶的建議：政策利用與條款優(yōu)化并舉，把握窗口期實現價值最大化

重點關注各商圈特色扶持政策，符合條件的企業(yè)應提前了解政策細節(jié)與準備申報材料，確保及時獲取資金支持。例如：星地中心對符合園區(qū)產業(yè)功能定位的企業(yè)提供最高1500萬元的資金支持。

租戶應及時評估需求及現有租約，結合未來發(fā)展計劃制定租約優(yōu)化的方案。當前甲級寫字樓市場平均有效租金較2018年的峰值水平下降約36%，租戶可要求業(yè)主提供更靈活的條款（如延長免租期、提供裝修補貼等），并在租約中增設“同區(qū)域租金下跌觸發(fā)重談”的條款，降低未來市場波動所帶來的風險。

給業(yè)主方的建議：錨定核心行業(yè)，應對供應高峰

在當前市場環(huán)境下，業(yè)主應重點把握TMT、金融及專業(yè)服務等需求穩(wěn)定增長的核心行業(yè)客戶。對高成長租戶提供租賃面積、期限、條款的靈活度，通過更開放、創(chuàng)新的合作吸引優(yōu)質租戶。

考慮到2026年將迎來新一輪供應高峰，建議業(yè)主采取前瞻性策略：提前啟動租戶的續(xù)租談判，主動配合優(yōu)質客戶的租約重組需求，并通過定制化服務方案建立長期共贏的合作關系。

通過科技及優(yōu)質設施重塑樓宇運營：業(yè)主可利用AIoT智能樓宇技術節(jié)能，降低運營及人力成本；為租戶提供公共會議空間、專業(yè)實驗室、24小時空調等特定類型客戶需要的配套設施和服務，優(yōu)化租戶自身租賃面積和租賃成本，提高客戶滿意度。

給收購方的建議：制定長期資產策略，鎖定優(yōu)質資源

資金充足的企業(yè)可考慮以折扣價收購優(yōu)質整層/整棟資產，實現長期成本控制與資產增值。

優(yōu)先選擇帶有LEED金級及以上、WELL認證，或中國綠色建筑三星認證的樓宇。這類資產更符合未來監(jiān)管的趨勢，且有效降低長期持有成本。

宏觀環(huán)境回顧

宏觀經濟

?北京市人民政府、北京市統(tǒng)計局、北京市商務局、中國人民銀行、RET睿意德商業(yè)地產研究中心

宏觀政策

?中國政府網、RET睿意德商業(yè)地產研究中心

盡管中央層面通過房地產維穩(wěn)、寬松貨幣政策、科技產業(yè)扶持等政策釋放積極信號，短期內北京寫字樓市場仍面臨需求疲軟的壓力。全球經濟不確定性及部分企業(yè)的戰(zhàn)略收縮，或導致企業(yè)退租及縮租行為延續(xù)，導致北京甲級寫字樓市場的空置率將進一步攀升，租金水平亦繼續(xù)下行。

中長期來看，政策紅利將逐步傳導至科技、消費等內需驅動型行業(yè)，推動中關村等科技產業(yè)集聚的商圈結構性復蘇。預計在政策扶持及租金普遍下降的影響下，企業(yè)將進行較以往更多的跨區(qū)域考量選址。

甲級寫字樓租賃市場概況

北京甲級寫字樓租賃市場整體表現

?RET睿意德商業(yè)地產研究中心

備注：有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費的有效租金

2025年第一季度，北京甲級寫字樓市場平均有效租金環(huán)比下跌4.7%，進一步下探至246元/平方米建筑面積/月，逼近2011年歷史低位。盡管市場預期邊際改善，但實質性需求復蘇乏力，租金下行趨勢依然確定?？罩寐输浀?7.9%，依然處于近年來的高位水平。

從需求端來看，行業(yè)分化特征明顯。人工智能、高端裝備制造、游戲、新消費等新興產業(yè)展現出較強的需求韌性。值得注意的是，本季度市場交易仍以存量客戶的置換需求為主導，新增需求釋放有限。在此背景下，業(yè)主端積極調整策略，不僅通過更具彈性的租金機制吸引租戶，還推出一系列極具靈活性的激勵方案，包括為新租戶提供定制裝修等，以提升項目競爭力。此外，租金處于高位，且租約尚有一定期限的大面積租戶，亦提前與業(yè)主積極溝通租約重組方案。

北京甲級寫字樓租賃市場細分商圈概況

?RET睿意德商業(yè)地產研究中心

備注：1.有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費的有效租金；2.租金單位為元/平方米建筑面積/月

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備注：有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費的有效租金

北京各商圈季度洞察

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備注：有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費的有效租金

主力租戶分布格局

?RET睿意德商業(yè)地產研究中心

備注：圖表只體現各類企業(yè)入駐面積最大的前五個商圈

金融類企業(yè)仍以金融街為絕對核心，在該區(qū)域的甲級寫字樓租賃面積達129.8萬平方米，環(huán)比微增0.7%，展現出傳統(tǒng)金融中心的持續(xù)吸引力。值得注意的是，麗澤商圈以12.8%的環(huán)比增速領跑，金融類企業(yè)租賃面積達35.8萬平方米，表明新興金融集聚區(qū)的發(fā)展?jié)摿φ卺尫拧?/p>

TMT類企業(yè)呈現“雙核驅動”特征：中關村作為科技創(chuàng)新策源地保持48.2萬平方米的穩(wěn)定規(guī)模，而麗澤商圈同樣錄得12.8%的顯著增長，反映科技企業(yè)選址正從單極向多中心格局演變。

專業(yè)服務類租戶延續(xù)向核心商圈集中的趨勢，國貿商圈以67萬平方米的租賃規(guī)模占據主導地位，東二環(huán)和中關村分別保持0.8%和2.6%的環(huán)比增長。燕莎和亞奧商圈則出現1.4%的同步下滑。

內資、港澳臺及外資企業(yè)分布格局

?RET睿意德商業(yè)地產研究中心

備注：圖表只體現各類企業(yè)入駐面積最大的前五個商圈

內資企業(yè)繼續(xù)保持市場主導地位。國貿商圈以167.6萬平方米的租賃規(guī)模位列首位，展現出傳統(tǒng)核心商圈的重大吸引力。麗澤商圈表現尤為突出，租賃面積達81.8萬平方米，環(huán)比增速高達12.8%，彰顯其作為新興商圈的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

港澳臺企業(yè)的租賃需求較為有限，僅在金融街、亞奧和燕莎等區(qū)域有零星分布，租賃面積環(huán)比變化幅度較小，整體市場表現平穩(wěn)。

外資企業(yè)租賃需求呈現結構性調整，國貿商圈仍以72.2萬平方米保持核心地位。麗澤商圈外資租賃面積雖僅8.3萬平方米，但12.8%的高速增長表明新興商圈正逐步獲得國際租戶認可。

國貿中服地塊供應情況

?RET睿意德商業(yè)地產研究中心

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大宗交易市場概況

北京寫字樓大宗交易市場表現

?RET睿意德商業(yè)地產研究中心

2025年第一季度，北京寫字樓大宗交易市場呈現結構性復蘇，共完成8宗大宗交易，累計成交金額達78億元。從區(qū)域分布特征來看，交易標的分布于朝陽、西城、通州、石景山、大興、昌平區(qū)。值得注意的是，本季度自用型買家成交宗數占比為75%，而按交易額計算，占比則高達97%，強烈展現了市場交易主體已由傳統(tǒng)的投資機構轉向企業(yè)自用需求主導。

市場回暖的主因在于核心商圈優(yōu)質寫字樓的資產價格已調整至極高性價比的區(qū)間，吸引資金實力雄厚的自用企業(yè)積極配置不動產資產。在此背景下，本季度寫字樓大宗交易金額占全市房地產大宗交易總額的比重躍升至75.2%，創(chuàng)近年新高。

?RET睿意德商業(yè)地產研究中心

2025年第一季度北京寫字樓大宗交易市場由于核心區(qū)新建高品質寫字樓入市，使得成交價格上升幅度明顯，位于西城區(qū)的中海金融中心項目成交均價超過80000元/平方米建筑面積，帶動整體市場平均交易價格攀升至50862元/平方米建筑面積，較2022年低點價格上升近30%。本季度較高的市場成交均價導致寫字樓租售比降至5.8%，是近幾年最低水平。

此輪價格上漲主要源于核心商圈優(yōu)質資產的雙重價值支撐：首先，核心區(qū)域有限的新增供應強化了資產的稀缺性特征；其次，經過前期價格調整后呈現出的投資性價比優(yōu)勢。這些關鍵價值點成為持續(xù)吸引自用型買家的核心要素，企業(yè)決策者正從全生命周期成本角度重新評估“自持及租賃”的優(yōu)劣勢對比，運營成本的可控性正逐步取代短期價格因素，成為資產購置決策的關鍵考量維度。

北京大宗交易市場成交案例

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近期熱門行業(yè)動態(tài)

人工智能行業(yè)發(fā)展趨勢

AI4S正重塑科研范式：大模型技術成為變革核心驅動力

隨著多模態(tài)大模型的深度應用，AI4S（AI for science）將持續(xù)強化對科研多維度數據的深層解析能力，助力實現復雜科學問題的系統(tǒng)性認知與跨領域整合。這一趨勢將為生物醫(yī)藥、氣候研究、新材料研發(fā)、生命科學模擬及新能源探索等基礎與應用學科帶來突破性進展。

具身智能啟航年：智能體“大腦”與物理載體的協(xié)同演進

具身智能的發(fā)展重點將從硬件本體轉向智能系統(tǒng)的整體升級。這一進程主要體現在三個維度：在產業(yè)生態(tài)上，百家爭鳴的初創(chuàng)企業(yè)將加速整合，市場進入優(yōu)勝劣汰階段；在技術創(chuàng)新上，端到端建模技術持續(xù)優(yōu)化，小腦大模型的嘗試有望實現關鍵進展；在應用落地上，我們也將看到更多的工業(yè)場景下的具身智能應用，部分人形機器人迎來量產。

跨模態(tài)統(tǒng)一建模：原生多模態(tài)架構開啟高效AI新路徑

現有基于文本的單模態(tài)大模型及簡單拼接的多模態(tài)系統(tǒng)，在模擬人類認知過程時存在本質性缺陷。而采用端到端架構的原生多模態(tài)技術，從模型訓練初期就實現了視覺、聽覺、三維空間等多維數據的深度融合，為多模態(tài)AI的發(fā)展提供了突破性解決方案。這種在訓練階段即完成跨模態(tài)對齊的技術范式，正成為構建下一代統(tǒng)一多模態(tài)大模型的核心演進方向。

人工智能行業(yè)近期動態(tài)

智譜在2025中關村論壇上發(fā)布智能體“AutoGLM沉思”，可以一邊進行復雜思考，一邊執(zhí)行操作。例如能打開并瀏覽網頁，完成從數據檢索、分析到生成報告。

中國移動在“2025中國移動云智算大會”上發(fā)布了首款人形機器人產品——迎賓導覽機器人。

具身智能公司千尋智能完成5.28億元人民幣Pre-A輪融資。融資由阿美風險投資旗下Prosperity7 Ventures(P7)領投，招商局創(chuàng)投、廣發(fā)信德、靖亞資本、東方富海、華控基金等多家資本參與，華發(fā)集團、浙江省科創(chuàng)母基金與上市公司浙江東方在杭州共同發(fā)起設立的善富科創(chuàng)子基金參與。

具身智能公司星海圖宣布，完成A2、A3輪系列融資，總融資額超3億元。本系列融資由凱輝基金領投，聯(lián)想創(chuàng)投、海爾資本等產業(yè)資本參投，老股東IDG資本、高瓴創(chuàng)投、百度風投、同歌創(chuàng)投等追投。

具身智能初創(chuàng)公司它石智航宣布完成天使輪1.2億美元融資，由藍馳創(chuàng)投、啟明創(chuàng)投共同領投，線性資本、恒旭資本、洪泰基金、聯(lián)想創(chuàng)投、襄禾資本、高瓴創(chuàng)投跟投。

星塵智能連續(xù)完成A輪及A+輪融資數億元，由錦秋基金、螞蟻集團領投，云啟資本、道彤資本等老股東跟投。

逐際動力宣布，近期完成了A+輪融資，半年累計完成5億元A輪系列融資。逐際動力的A輪系列融資中，多家老股東持續(xù)跟投，戰(zhàn)略產業(yè)投資人包括阿里巴巴集團、招商局創(chuàng)投、尚頎資本、蔚來資本、聯(lián)想創(chuàng)投、彼岸時代、納愛斯集團。

智元機器人已完成新B輪融資，該輪投資由騰訊領投，另有多家產業(yè)方及老股東跟投，包括龍旗科技、臥龍電氣、華發(fā)集團和藍馳創(chuàng)投等。

人工智能企業(yè)在寫字樓市場的動態(tài)

?RET睿意德商業(yè)地產研究中心

選址建議

科技產業(yè)聚集地：優(yōu)先考慮靠近科技園區(qū)、高校或研究機構的地段，便于人才的招聘與合作。

交通便利性：選擇地鐵沿線或通勤樞紐周邊，降低員工通勤成本，增強對年輕技術人才的吸引力。

高品質硬件：樓宇電力供應充足；貨梯荷載與尺寸需滿足大型人形機器人及重型研發(fā)設備的運輸需求；樓宇隔音性能應達到一定標準以有效隔離機器人測試過程中產生的噪音。