上周，石榴叔在公眾號(hào)發(fā)了《全是故事，說(shuō)說(shuō)最近我經(jīng)手的三套房子》之后，一天內(nèi)接了三個(gè)咨詢，都是關(guān)于賣房子的。

核心問(wèn)題是房子如何定價(jià)，會(huì)不會(huì)賣便宜了？會(huì)不會(huì)定太高沒(méi)人買？

既然是共性問(wèn)題，今天我就說(shuō)一下定價(jià)基本邏輯。

01

首先，房子的價(jià)值不是你，也不是我說(shuō)的算，而是市場(chǎng)說(shuō)的算。

如果不急著賣，掛高點(diǎn)無(wú)可厚非，扛大旗，守陣地，反正也不會(huì)有帶看，中介兩三個(gè)回合交流之后，也不會(huì)再來(lái)打擾你，浪費(fèi)時(shí)間。

如果急著賣，或者說(shuō)，誠(chéng)心想出手，那么定價(jià)一定是往低了報(bào)，因?yàn)橘I家都是從最便宜的房子開始看起，看著看著就簽約了。

其次，樓市下行期，房子的真實(shí)價(jià)值是和近期同小區(qū)相似戶型成交價(jià)緊密掛鉤。

兩個(gè)月成交三套以上，成交價(jià)的參考性就非常強(qiáng)了。

如果半年內(nèi)就成交一兩套，帶看也很少，那就意味著你的房子如果成交，一定是新低價(jià)——只能通過(guò)低價(jià)來(lái)吸引人，不要抱有任何幻想。

第三，如果你想盡快成交，那么必須關(guān)注對(duì)手盤，就是同小區(qū)相似戶型的掛牌價(jià)和心理成交價(jià)。

可以切換成買家身份，向中介打探。如果你的房子沒(méi)有過(guò)人之處，比如包含車位，那么掛牌價(jià)可以和這套房子一樣。特別急著賣，可以低1-2萬(wàn)，爭(zhēng)取和買家先溝通，搶成交。

02

第四，關(guān)注真帶看。

有機(jī)會(huì)和看房的人碰個(gè)面，聽聽他們的心理價(jià)格，這些人功課做得很足。

第五，現(xiàn)在賣房子不是掛牌了就可以等魚上鉤。

我的建議是每周至少刷一次貝殼，看看對(duì)手盤的情況，有沒(méi)有降價(jià)的，有沒(méi)有成交的，小區(qū)帶看有沒(méi)有波動(dòng)。

當(dāng)然，中介如果發(fā)現(xiàn)你有迫切成交的想法，也會(huì)高頻聯(lián)系你，有任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)勸你降價(jià)。

第六，如果有比你心理預(yù)期更低的價(jià)格成交，跟不跟？

如果對(duì)方不是頂層、底層，房子沒(méi)有什么硬傷，就是房主急著賣，搞踩踏，而你也急著賣，那只能跟。

如果你不是非常急，內(nèi)心還有糾結(jié)，可以再等下一套成交，來(lái)確認(rèn)這個(gè)新低價(jià)。為什么要確認(rèn)？舉一個(gè)近期發(fā)生的案例，坐標(biāo)南京中心區(qū)域，小區(qū)很不錯(cuò)，就不點(diǎn)名了，有一套房子房主超低價(jià)拋售，估計(jì)是急用錢，最后中介吃下來(lái)了，砸錢在搞裝修，要加價(jià)幾十萬(wàn)出售。

03

第七，現(xiàn)在沒(méi)人看的房子，以后也沒(méi)人看。

現(xiàn)在賣不掉的房子，以后更賣不掉。

第八，九月份之前是市場(chǎng)絕對(duì)的淡季，不要指望這段時(shí)間會(huì)有什么奇跡，就是一邊縮量，一邊陰跌。

第九，九月份之后就算市場(chǎng)進(jìn)入“金九銀十”，也僅僅是成交量的反彈，好賣而已。

今年大局已定，只有極個(gè)別城市，還能拿出刺激樓市的大招。

第十，如果你的房子裝修還可以，總價(jià)在100-300萬(wàn)左右，我強(qiáng)烈建議你花點(diǎn)小錢收拾一下。

讓人有一種可以拎包入住的感覺，哪怕是錯(cuò)覺，會(huì)非常有利于成交。

新房交付后就準(zhǔn)備賣的房子，有裝修包的，別管裝修材料有多爛，最好不要出租，很影響成交。目前市場(chǎng)最容易成交的就是這個(gè)價(jià)位，買家都很實(shí)際，恨不得交了錢，明天去就搬進(jìn)去。

04

如果所在城市，沒(méi)有貝殼系中介，那么房?jī)r(jià)的評(píng)估難度就要翻倍增加。根本原因是很不透明，你根本搞不清房源真假，也搞不清中介和你說(shuō)的哪一句是真話，哪一句是假話，甚至在有些城市，小中介聯(lián)合在一起控盤。他們有時(shí)候賺的不是中介費(fèi)，而是要吃差。

遇到這種情況，只能多找中介，別找一條街上的，信息交叉驗(yàn)證。別太相信抖音上的視頻。

最后多說(shuō)一句，很多人都希望自己的房子能賣在最高點(diǎn)，我只能說(shuō)，絕大部分房子，尤其房齡有點(diǎn)大的，居住屬性不是極好的，現(xiàn)在就是歷史相對(duì)高點(diǎn)。

如果你非要問(wèn)，一套300萬(wàn)的普通房子，會(huì)不會(huì)下個(gè)月漲到303萬(wàn)，九月份會(huì)不會(huì)漲到305萬(wàn)，恐怕沒(méi)人有這個(gè)判斷力，這取決于買家在最后決策時(shí)的一念之間。

別忘了，房子持有本身就有成本。在卸掉金融屬性之后，房子作為居住使用，作為消費(fèi)品，要允許正常的折舊。