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開篇先插播一條廣告。

老司機(jī)今年和《街區(qū)診斷師》主理人老曹合作成立了高端不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)——匯石不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)口服務(wù)寧波600萬以上的不動(dòng)產(chǎn)交易。

與傳統(tǒng)中介不同，匯石不動(dòng)產(chǎn)主要針對(duì)會(huì)員進(jìn)行服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容包括面對(duì)面咨詢，個(gè)性化置業(yè)方案，定期報(bào)告分享，專題研究，內(nèi)部沙龍等。當(dāng)然，更重要的是為會(huì)員提供買賣房產(chǎn)方面的專屬服務(wù)，中介費(fèi)還比一般中介更低。

了解匯石VIP，請(qǐng)點(diǎn)擊文末“”。

最近老司機(jī)和老曹在實(shí)地走訪寧波各個(gè)高端樓盤，我們已經(jīng)去過了明湖、灣頭、姚新、江東北、體育館、高新區(qū)，本周去的是海曙段塘。

段塘是海曙近十年來最為集中開發(fā)的板塊，也引來了綠城、濱江、金茂、萬科等知名開發(fā)商，房?jī)r(jià)最高也來到了4萬+，妥妥的改善板塊，因此必然會(huì)引起我們的關(guān)注。

在實(shí)地探訪前，老司機(jī)一直認(rèn)為曉風(fēng)印月是段塘的扛把子，這個(gè)樓盤一線臨江，又是綠城品牌，距南塘老街也很近，天生的優(yōu)勢(shì)就能碾壓段塘的其他樓盤。

但現(xiàn)場(chǎng)看完小區(qū)的里里外外之后，我感覺當(dāng)初的期望被拉得太高了，曉風(fēng)印月的最終呈現(xiàn)給我們的，無論是硬件還是軟件，都略讓人失望。

老司機(jī)這樣說，可能會(huì)引起諸多曉風(fēng)業(yè)主的不悅。

首先比較讓人失望的是物業(yè)，按理說綠城物業(yè)是一塊金字招牌，我們之前去鳳起潮鳴時(shí)，感覺物業(yè)也不錯(cuò)，但曉風(fēng)這個(gè)樓盤的管理，好像有一點(diǎn)問題。

小區(qū)的東門緊鄰濱江公園，是許多業(yè)主出門晨跑、散步的必經(jīng)之地，但門口小貨車、快遞三輪、電瓶車隨意可停放，甚至我們想拍一張干凈的門頭照片都做不到。

小區(qū)的西南角的人行大門也同樣有這個(gè)問題，店鋪面前亂停車，有的已經(jīng)離小區(qū)大門很近了，但也沒見保安過來管理。

從東門進(jìn)入小區(qū)，露天泳池還未投用（季節(jié)因素），里面的積水已經(jīng)泛綠；小區(qū)中庭的草皮正在翻修，大概前期的養(yǎng)護(hù)不太理想；最讓人意外的是，當(dāng)我們隨意走進(jìn)一幢樓的架空層時(shí)，在吊頂?shù)纳厦婵吹搅嗣黠@的蜘蛛網(wǎng)。

曉風(fēng)印月的物業(yè)費(fèi)不到4元，說起來的確不高，但基本的要求還是應(yīng)該可以做到的。

第二個(gè)讓人不太滿意的地方就是產(chǎn)品了。曉風(fēng)當(dāng)時(shí)賣的時(shí)候需要搖號(hào)，基本是秒光的。當(dāng)初的預(yù)售價(jià)和濱江譽(yù)品差不多一個(gè)檔次，都接近4萬/平，但如果現(xiàn)在去比較二者的產(chǎn)品，可以說存在肉眼可見的差距。

無論是建筑立面、架空層、園林、社區(qū)配套還是地下車庫，曉風(fēng)的表現(xiàn)都堪稱普通，缺乏作為一個(gè)豪宅樓盤的必要元素。

二手交易多少也反應(yīng)了客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)，曉風(fēng)印月不看江的小面積，成交價(jià)甚至跌破了3萬。而一線看江的大面積，掛牌價(jià)雖然掛的很高，但成交寥寥。

這個(gè)樓盤最值得買的二手房，要么是118小面積，主打低價(jià)和地段，要么就是139江景房，主打低總價(jià)江景。

段塘高總價(jià)二手房，成交最好的是海語天下，500萬以上的房源去年成交了好幾十套。

要知道寧波每年成交的二手房中，這個(gè)價(jià)位段的成交占比不到5%，海曙的高總價(jià)房源成交尤其困難。

海語天下的地段并無明顯優(yōu)勢(shì)，南面就是高架，沒有曉風(fēng)印月的江景，也沒有公園，但學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)突出，小區(qū)東門出來就是龍湖海曙天街，加上北面的臨街店鋪，商業(yè)配套齊備。

學(xué)校和商業(yè)，是海語的優(yōu)勢(shì)。

海語府是濱江和中鐵建聯(lián)合開發(fā)，并且由中鐵建物業(yè)管理的，在小區(qū)的北入口，中鐵建物業(yè)的銘牌非常醒目，但這顯然并不會(huì)給小區(qū)帶來加分。

后來看到的事實(shí)也證明了我的判斷。

公允的說，海語府交付的硬件還是值得肯定的，全鋁板干掛，在段塘板塊獨(dú)此一家；景觀中軸上的會(huì)所、大面積水景、影壁、連廊都頗具視覺沖擊力；地下健身房、溫水泳池也都可正常運(yùn)營(yíng)。

但這個(gè)小區(qū)的管理存在問題。

首先，大門進(jìn)來的會(huì)所曾作為社區(qū)辦公使用，這顯然會(huì)破壞小區(qū)的封閉管理，雖然現(xiàn)在已經(jīng)搬走了，但留下的標(biāo)語還在，內(nèi)部設(shè)施也還沒有完全清空，會(huì)所地上部分實(shí)際處于關(guān)空狀態(tài)。

其次是中軸大面積的水景，除了北門入口，其他都已經(jīng)停掉了，有些地方甚至開始破損了，我們路過時(shí)看到有工人在維修，不確定維修后水景能否重現(xiàn)生機(jī)。

這個(gè)小區(qū)的水景是巨大亮點(diǎn)，但如果停掉了，則是巨大敗筆。

第三是會(huì)所地下部分的除濕很不到位，天花板吊頂和木飾面已經(jīng)開始發(fā)霉，會(huì)所的地下部分也有大量的地方空置沒有利用起來。

最后，也是最不能容忍的一件事情，我們親眼看見物業(yè)人員騎著電瓶車在園區(qū)的小道上疾馳，不僅行人感覺不安全，電瓶車還屢屢壓過草皮，破壞綠植。

海語府?dāng)偵线@么一個(gè)物業(yè)，讓人多少有點(diǎn)遇人不淑的感慨，4.8元的物業(yè)費(fèi)并不低，但水景停掉，會(huì)所關(guān)空，室外座墊隨意亂扔的現(xiàn)狀，感覺不值得。

不知道海語的業(yè)主是什么感受。

事實(shí)上段塘還有幾個(gè)值得一看的樓盤，如更早的海曙金茂府（也有業(yè)主吐槽物業(yè)），建發(fā)的第一個(gè)樓盤春江悅，以及萬科朗拾（有不少大戶型），當(dāng)然也包括龍湖天玥。

從之前的經(jīng)驗(yàn)看，建發(fā)和萬科的物管，應(yīng)該不至于太拉胯。

從硬件來看，外部做得最好的估計(jì)是海語，內(nèi)部做得最好的可能是金茂（全系三恒），朗拾和春江悅，得下次實(shí)地看過之后再做比較。

當(dāng)然，老司機(jī)也歡迎段塘的業(yè)主在文末留言，介紹一下您所在小區(qū)的情況。此外對(duì)于段塘板塊感興趣，想入手段塘的客戶，也歡迎咨詢老司機(jī)，或者加入?yún)R石高端不動(dòng)產(chǎn)VIP。

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