文｜鄧浩志

上周我們分享了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅波動(dòng)的情況，據(jù)某統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要城市周度到訪環(huán)比平均下降20%，成交環(huán)比平均下降30%。而廣州進(jìn)入4月份之后，周度環(huán)比已下降20%。由于國(guó)際貿(mào)易形勢(shì)急劇變化，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和信心也處于波動(dòng)之中，所以本周，甚至未來(lái)一段時(shí)間，我們都會(huì)密切留意市場(chǎng)變化，并第一時(shí)間和大家分享樓市波動(dòng)的真實(shí)情況。

廣州市場(chǎng)情況：

上周（4.14—4.20）廣州全市新房成交環(huán)比上升8%，結(jié)束了4月上半月的持續(xù)大幅下滑。這有可能是貿(mào)易戰(zhàn)好消息和壞消息來(lái)回出現(xiàn)后，市場(chǎng)對(duì)復(fù)雜且不確定信息產(chǎn)生了麻木，繼而導(dǎo)致客戶更關(guān)心自身實(shí)際需求，但更可能的是和廣州大盤新盤搶跑“五一”檔期有關(guān)。

上周全市總共4個(gè)全新樓盤入市，分別位于海珠、黃埔、番禺、增城，新推貨達(dá)558套。一則這幾個(gè)盤蓄客基本都超過(guò)1個(gè)月，屬于成交集中釋放成交。二則當(dāng)中有兩個(gè)項(xiàng)目，以130%超高實(shí)用率入市，并以低于周邊項(xiàng)目售價(jià)推盤，以價(jià)換量策略直接帶來(lái)一波成交。所以本周成交量反彈，也可能受“五一”檔期影響有關(guān)。

全國(guó)數(shù)據(jù)方面：

從我們關(guān)注的近40座大中城市數(shù)據(jù)看，新房成交量環(huán)比上漲接近10%，但較近8周均值下降了20%。到訪客戶環(huán)比僅僅上漲了3%，較3月均值下滑了15%。全國(guó)樓市成交量的確也出現(xiàn)了反彈，情況與廣州類似，各地也陸續(xù)有新盤搶跑“五一”檔期，也起到了促進(jìn)成交的效果。而到訪客戶仍然較少，說(shuō)明全國(guó)樓市觀望情緒依然較濃。

從目前趨勢(shì)來(lái)看，4月最后一周乃至“五一”小長(zhǎng)假，樓市成交量有望保持輕微復(fù)蘇的勢(shì)頭，但這畢竟是節(jié)日效應(yīng)，還有新盤長(zhǎng)時(shí)間蓄客并集中釋放的效應(yīng)在里面。如果到新訪客戶量持續(xù)低迷，如果貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)等基本面沒(méi)有太過(guò)好消息的情況下，則過(guò)了“五一”檔期后樓市成交量或出現(xiàn)一波快速的下滑。

對(duì)業(yè)內(nèi)的幾點(diǎn)建議：

繼續(xù)保持以價(jià)換量策略，至少不要嘗試漲價(jià)。年初的時(shí)候，由于市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，老城區(qū)若干樓盤開(kāi)始嘗試漲價(jià)。但誰(shuí)也想不到，打斷樓市復(fù)蘇的不是樓市本身，也不是經(jīng)濟(jì)和政策，而是特朗普。但這次這個(gè)不確定性是巨大的，無(wú)法逃避的，甚至有可能持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。所以不排除房地產(chǎn)筑底的時(shí)間會(huì)再次被延遲。維持現(xiàn)金流很重要。就一線市場(chǎng)的觀察，若干嘗試漲價(jià)的樓盤，其在3月份的銷售情況也不理想。所以目前廣州市場(chǎng)，乃至全國(guó)大多數(shù)大城市，暫時(shí)還沒(méi)有漲價(jià)的條件。杭州和深圳等少數(shù)城市例外。

為了活下去，房企和周邊企業(yè)整體應(yīng)繼續(xù)保持2023、2024年市場(chǎng)收縮時(shí)候的戰(zhàn)略一段時(shí)間。就是重營(yíng)銷，慎擴(kuò)張。今年部分房企大幅削減了營(yíng)銷策略，幾乎完全停了渠道，停了廣告。有同行開(kāi)玩笑稱其為“白嫖戰(zhàn)略”。這種操作看似是對(duì)自身產(chǎn)品有信心的表現(xiàn)，但市場(chǎng)如果不行，再好的產(chǎn)品也會(huì)受到影響。就我在一線觀察，他們最近已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的銷售下滑，并出現(xiàn)行業(yè)口碑下滑的趨勢(shì)。所以但凡在過(guò)去三年樓市下行依然能挺過(guò)來(lái)的同行，輕易不要更換打法。

各地方和相關(guān)部門，應(yīng)該盡早為房地產(chǎn)儲(chǔ)備新的政策，甚至是重磅政策。以便在情況不佳和信心不足的時(shí)候釋放利好，以對(duì)沖外貿(mào)和經(jīng)濟(jì)不確定對(duì)房地產(chǎn)的沖擊。我個(gè)人認(rèn)為，對(duì)目前市場(chǎng)作預(yù)判多少會(huì)有點(diǎn)徒勞，因?yàn)樽償?shù)實(shí)在太多了。只能見(jiàn)招拆招，只能不斷準(zhǔn)備后手，準(zhǔn)備下一手。包括政策，也包括企業(yè)或個(gè)人。