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重慶的房價兩年能破5萬？

這絕不是危言聳聽。

近兩周，重慶主城核心區(qū)成交了兩宗“萬元地”，今天院長就結合這兩宗新成交的土地給大家分析一下重慶未來一兩年的房價格局。

第一宗土地是3月31日成交的長安三廠地塊。

經(jīng)過7家開發(fā)商的多輪競價，最終被建發(fā)以13923元/平米的樓面地價拿下，溢價率達到30%。

圖源：重慶銳理數(shù)據(jù)

這宗土地位于觀音橋九街。

九街是什么地段，重慶人心里都清楚。就算是不熟悉重慶的外地朋友，也都有所耳聞。

地塊西臨觀音橋商圈，東接江北嘴CBD，南接北濱路，可以說是核心中的核心，具有了打造頂奢豪宅的先天條件。

城市絕對核心、10.7萬方的總體量、3.0的容積率、14000左右的樓面地價……

這些條件與2023年5月在觀音橋成交的那宗樓面價14142元/平米的地塊有很多相似之處。

那宗土地就是重慶當前豪宅的頂流——觀宸。

圖源網(wǎng)絡

而據(jù)我們打探到的小道消息，建發(fā)也確實想把這個項目打造成重慶豪宅的標桿作品。首開的建面單價很可能不會低于3萬。

你們想想看，如果建發(fā)真的賣到3萬以上，那周邊比較新的二手房，像卓越皇后道、融景城、建發(fā)縵云等二手房又該賣多少？

第二宗土地是4月7號成交的新牌坊立交地塊。

這塊地原屬恒大，一邊是新光天地和3號線嘉州路站，另一邊則是新牌坊立交，同樣是核心中的核心。

圖源：重慶銳理數(shù)據(jù)

雖然成交樓面價只有10418元/平米，但考慮到這宗土地還有20%的商業(yè)，所以真實的住宅樓面價應該在13000元/平米以上。

相比起樓面價，更值得注意是這宗土地拍賣舉拍了190次，溢價率達到了39%，雙雙創(chuàng)下了2021年之后的最高紀錄。

而最終拿地的是一家來自四川自貢的黑馬——遠達。

這家房企重慶人可能不太熟悉，但近期在成都土地市場的出鏡率卻非常高。

去年11月，遠達以26300元/平米的樓面價成為成都高新區(qū)的地王。

圖源：成都購房通

今年3月成都出了塊4萬多的新地王，跟建發(fā)“血戰(zhàn)到底”的也是遠達。

并且據(jù)說這家開發(fā)商的資金實力也很強，拿地不用前期融資，開發(fā)貸也是幾個月就還清了。

這樣一個“不差錢”的主拿下新牌坊如此核心的地塊，我想一定不是為了拿來做剛需或者普通改善產(chǎn)品的，一定是奔著高奢豪宅的方向去了。

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為什么要分析這兩宗土地？

因為這兩宗土地是重慶核心區(qū)新一輪房價飆升的開始。

就在近期，重慶推出了幾宗壓箱底的“硬核”地塊，每一宗都非常優(yōu)質，每一宗都是潛在的萬元地。

比如鴛鴦的力帆廠地塊，45萬方超大體量，自帶雙軌交通；

比如照母山湖霞街地塊，緊鄰3號線湖霞街站，正對耀中國際學校和重慶一中雙語校區(qū)，與光環(huán)購物公園僅一站之隔；

又比如人和火鳳山公園地塊，旁邊就是老牌豪宅棕櫚泉；

當然，最吸引眼球的還是江北嘴的恒大中央廣場地塊，CBD核心，三軌交匯，103畝純住宅用地，十年難遇……

圖源網(wǎng)絡

我知道在短期內(nèi)，重慶的土地市場不見得會像北京、杭州、成都那樣瘋狂刷新地王，剛出ICU就被抬進KTV。

但在2021年之后第一次集中土拍之后，“萬元地”如此集中的批量上架，這還是第一次。

一邊是高價地的集中上架，另一邊則是核心區(qū)的“新房荒”。

像渝中半島、觀音橋、兩濱一嘴、大楊石等核心區(qū)域，很多樓盤都已經(jīng)選不出來的什么房子了。

想買到好樓層好朝向的客戶，只有抱著錢等待下一批次的加推。

根據(jù)銘騰機構的數(shù)據(jù)，在今年2月份，重慶中心城區(qū)的新房庫存去化周期就已經(jīng)下降到11.8個月。

當現(xiàn)在市場上的新房去化得七七八八，未來一兩年重慶核心區(qū)的新房市場將被近期成交的高價地塊所主宰，成為高端樓盤的天下。

不管新區(qū)的市場怎樣，至少重慶核心區(qū)的房價將會出現(xiàn)明顯的整體抬升。

新房單價3萬+將成為常態(tài)。

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我們再想得更深入一點。

這些高價拿地的開發(fā)商，他們的野心難道只是3萬+嗎？

有沒有可能是4萬，甚至5萬？

也許你會說，現(xiàn)在重慶還有那么多的房子只賣1萬甚至幾千都賣不掉，單價四五萬的房子你賣給誰？

但事實卻是，當前重慶的高端市場并不缺客戶。

看看觀音橋核心的啟元和觀宸就知道了。

單價3萬+的啟元已經(jīng)基本售罄，而單價4萬+的觀宸也賣得非常好。

觀宸千重錦的四代宅，開盤不到一年就賣光，現(xiàn)在只剩少量尾房。

更難以想象的是，不管是在今年一季度還是在2024年重慶樓盤銷量排行榜上，單價4萬+、套均總價600萬的觀宸竟然排到了第一！

圖源銘騰

重慶人的購買力什么時候變得如此豪橫了？

再想想去年金開大道的龍湖云河頌，同樣是套均總價600萬的產(chǎn)品，開盤80天賣光。

而在二手市場上，一套照母山壹號半島的別墅賣到了2100萬，成交單價高達58000元/平米。

甚至還有業(yè)主掛出了71000元/平米的單價……

圖源網(wǎng)絡

很明顯，重慶的高端市場并不缺少購買力。

只要地段夠核心，產(chǎn)品力夠強悍，能夠把有錢人的情緒價值拿捏得死死的，那么這些高價地塊上修出來的房子賣出5萬+是不愁找不到人買單的。

就看開發(fā)商有沒有本事賺這個錢了。

從當前重慶市場上的幾個豪宅樓盤的表現(xiàn)來看，要賺這個錢并不難。

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在重慶樓市里，當頂豪5萬+的格局一旦形成，中高端改善市場站上3萬基本就沒什么懸念了。

其實當前很多高品質樓盤的價格也已經(jīng)接近2.5了。

在豪宅和改善市場的整體帶動下，核心區(qū)剛需和剛改的新房也將站穩(wěn)2萬的單價。

“532”的房價格局將率先在重慶核心區(qū)形成。

而這一天并不會等太久。

等這幾宗土地正式拍賣之后，這幾個新項目面市之后，一切就將豁然開朗了。

如果你也想吃到“532”房價格局的紅利，那現(xiàn)在就一定不要再賤賣你手里的優(yōu)質資產(chǎn)。