2025 年3月，西安二手房市場(chǎng)呈上一份“矛盾”之卷：成交量逾萬(wàn)套（達(dá)10470 套），創(chuàng)歷史次高佳績(jī)；掛牌量飆升至 15.1 萬(wàn)套，僅一月掛牌激增8000套，刷新峰值紀(jì)錄；成交價(jià)卻持續(xù)下挫，就連學(xué)區(qū)房亦“量?jī)r(jià)齊跌”。

此般冷熱交織之態(tài)，究竟折射出市場(chǎng)怎樣的底層邏輯？未來(lái)又將如何演進(jìn)？

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地產(chǎn)西安

01

成交數(shù)據(jù)背后的市場(chǎng)真相

成交破萬(wàn)：以?xún)r(jià)換量的狂歡

2025 年 3 月，西安二手房成交 10470 套，雖稍遜于 2023 年3 月那 12151 套的歷史巔峰，但仍釋放出強(qiáng)勁之信號(hào)：降價(jià)方為硬道理。

價(jià)格跌幅擴(kuò)大：3 月二手房均價(jià)環(huán)比下降 0.54%，核心區(qū)域諸如曲江新區(qū)、高新區(qū)跌幅更為顯著，曲江均價(jià)由 2.28 萬(wàn)/㎡降至 2.09 萬(wàn)/㎡，高新區(qū)則從 2.16 萬(wàn)/㎡跌落至 2 萬(wàn)/㎡。

買(mǎi)方主導(dǎo)市場(chǎng)：平均成交周期延至 74 天，買(mǎi)家議價(jià)幅度動(dòng)輒 10 萬(wàn)起步，“坐下來(lái)慢慢挑”已成常態(tài)。

掛牌量激增：拋售潮下的供給過(guò)剩

3 月二手房掛牌量達(dá) 15.1 萬(wàn)套，較上月劇增 8000 余套，創(chuàng)歷史峰值。其背后緣由有三：

①，投資屬性褪色：租售比惡化至 1:450，低于全國(guó)平均水平，房產(chǎn)投資年化收益甚至不及銀行理財(cái)。

②，置換需求爆發(fā)：部分業(yè)主為優(yōu)化資產(chǎn)或套現(xiàn)，加速拋售非核心地段房產(chǎn)。

③，新房擠壓效應(yīng)：2025 年西安新房庫(kù)存高達(dá) 6300 萬(wàn)㎡，去化周期超 18 個(gè)月，迫使二手房競(jìng)爭(zhēng)加劇。航天、高新等板塊新房單價(jià)最高直降 7000 元，刺激“賣(mài)舊買(mǎi)新”潮；次新小區(qū)集中交付即掛牌，曲江、高新等核心區(qū)成“降價(jià)重災(zāi)區(qū)”，中海凱旋門(mén)等紅盤(pán)單價(jià)腰斬至 1.7 萬(wàn)/㎡，去化周期超 45 個(gè)月；港務(wù)區(qū)次新房庫(kù)存同比漲 40%，帶看量?jī)H增 15%。

學(xué)區(qū)房“神話”破滅：稀缺性光環(huán)褪去

曾被視作抗跌硬通貨的學(xué)區(qū)房，于 2025 年 3 月首次呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”之狀：

教育均衡化政策加速：名校集團(tuán)化辦學(xué)稀釋了傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房的稀缺性，購(gòu)房者愈發(fā)理性。學(xué)區(qū)房“結(jié)構(gòu)性放量”，如中海學(xué)仕里交付 3 個(gè)月掛牌 69 套，成交價(jià)較買(mǎi)入價(jià)有人虧 3000 元/㎡離場(chǎng)。如保利天悅 3 月成交量?jī)r(jià)持續(xù)下滑，對(duì)比去年熱度顯著下降，同時(shí)，百萬(wàn)內(nèi)老破小、300 萬(wàn)內(nèi)次新學(xué)區(qū)房成拋售主力。

學(xué)區(qū)房大量供應(yīng)加速：以港務(wù)區(qū)為代表的次新房庫(kù)存同比漲 40%，帶看量?jī)H增 15%，大量主打?qū)W區(qū)的二手房，形成多點(diǎn)參照，學(xué)區(qū)房的選擇性更為寬泛。

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02

市場(chǎng)邏輯重構(gòu)：居住價(jià)值回歸

供需逆轉(zhuǎn)：買(mǎi)方時(shí)代全然來(lái)臨

西安二手房供需比已近乎 5:1（掛牌量15.1 萬(wàn)套 vs 月均成交未及萬(wàn)套），賣(mài)方無(wú)奈讓利。其核心矛盾在于：

①，庫(kù)存高壓：新房與二手房的雙重庫(kù)存擠壓，市場(chǎng)邁入“去杠桿”周期。

②，政策托而不舉：信貸寬松（首付 15%、利率 3.6%）的刺激成效有限，購(gòu)房者觀望情緒濃重。

居住屬性回歸：首置年輕化、戶(hù)型小型化

①，首置客群年青化：其年齡降至 29 歲，小三居成交占比提升至 57%，年輕人更為注重通勤的便利性與總價(jià)的門(mén)檻。

②，價(jià)格收入比優(yōu)化：從 14.3 降至 11.7，租金收益率回升至 2.8%，市場(chǎng)漸趨健康。

分化加?。汉诵馁Y產(chǎn)仍具韌性

縱使整體呈下行態(tài)勢(shì)，核心地段的地鐵房、優(yōu)質(zhì)次新房依舊彰顯出抗跌性。例如：

核心地段學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)勢(shì)猶存：二手房中以“保利天悅、中海學(xué)仕里、中海曲江大城、綠城全運(yùn)村”等為區(qū)域代表的學(xué)區(qū)房，依然占據(jù)市場(chǎng)板塊熱度，形成二手房成交的熱點(diǎn)效應(yīng)。

全城次新房的大量涌現(xiàn)：過(guò)去 5 年西安市場(chǎng)熱度極高、瘋狂搖號(hào)的項(xiàng)目集中上市，次新房大批量涌現(xiàn)，后續(xù)的二手房上市掛牌量仍將持續(xù)增多，對(duì)交易的量?jī)r(jià)構(gòu)成顯著沖擊。

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03

未來(lái)價(jià)值預(yù)判：警惕三大風(fēng)險(xiǎn)

未來(lái)預(yù)判：止跌回穩(wěn)有望，但需警惕三大風(fēng)險(xiǎn)。

政策托底與市場(chǎng)底共振

在 2025 年的政府工作報(bào)告中，明確指出“推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，這一清晰的政策導(dǎo)向?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展定下了基調(diào)。信貸寬松政策（降準(zhǔn)、降息預(yù)期）的推行，以及城市更新策略（老舊小區(qū)改造）的實(shí)施，都為市場(chǎng)注入了新的活力和動(dòng)力。

眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些政策極有可能在下半年發(fā)揮顯著作用，從而推動(dòng)市場(chǎng)的回暖。其中，核心城市由于其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、資源豐富等優(yōu)勢(shì)，有望率先實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升。

價(jià)格調(diào)整未完，全年跌幅或達(dá)5%

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2025 年西安二手房?jī)r(jià)格全年跌幅可能會(huì)在 4 - 5%之間。雖然下半年跌幅或許會(huì)有所收窄，但從目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，短期內(nèi)出現(xiàn)反彈的可能性較低。

購(gòu)房市場(chǎng)三項(xiàng)重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)提示

流動(dòng)性陷阱：當(dāng)前市場(chǎng)上，高掛牌量的狀況持續(xù)存在。在這種情況下，非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)很可能會(huì)陷入一種尷尬的困境，即便是降價(jià)，也難以順利售出。例如一些位置偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不完善或者房屋本身存在質(zhì)量問(wèn)題的房產(chǎn)，即便價(jià)格一再下調(diào)，也難以吸引到足夠的買(mǎi)家。

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值重估：教育政策的不斷變動(dòng)，可能會(huì)對(duì)學(xué)區(qū)房的價(jià)值產(chǎn)生進(jìn)一步的沖擊。近年來(lái)，隨著教育資源均衡化的推進(jìn)，傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢(shì)逐漸被削弱。曾經(jīng)被視為“香餑餑”的學(xué)區(qū)房，其溢價(jià)空間可能會(huì)受到壓縮。

新房降價(jià)沖擊：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，新房市場(chǎng)也采取了一系列的促銷(xiāo)手段。以碧桂園云頂?shù)软?xiàng)目為例，其推出了 75 折的大幅優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)，這無(wú)疑吸引了眾多購(gòu)房者的目光，從而分流了二手房的需求。二手房市場(chǎng)在面對(duì)新房降價(jià)的沖擊時(shí)，面臨著更大的銷(xiāo)售壓力。

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04

購(gòu)房?jī)r(jià)值攻略：聚焦三大方向

為購(gòu)房者做策略構(gòu)想：理性覓金，必須聚焦三大購(gòu)房風(fēng)向；

①，“撿漏”核心資產(chǎn)：

在購(gòu)房策略中，“撿漏”核心資產(chǎn)是一個(gè)重要的方向。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)緊緊瞄準(zhǔn)曲江、高新等區(qū)域的降價(jià)次新房。而降價(jià)的次新房則為購(gòu)房者提供了難得的機(jī)會(huì)。

同時(shí)，要特別留意業(yè)主急售的房源以及高性?xún)r(jià)比的房產(chǎn)。業(yè)主急售的房源通常意味著購(gòu)房者有更大的議價(jià)空間，可以爭(zhēng)取到更優(yōu)惠的價(jià)格。

②，央國(guó)企或現(xiàn)房為主：

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，現(xiàn)房具有明顯的優(yōu)勢(shì)。以辰宮·紫雲(yún)境等現(xiàn)房項(xiàng)目為例，其能夠有效地規(guī)避交付風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者無(wú)需擔(dān)心開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、項(xiàng)目爛尾等問(wèn)題，可以直接看到房屋的實(shí)際情況，避免了購(gòu)買(mǎi)期房可能帶來(lái)的種種風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，像是交付比較好的央企也是值得選擇的對(duì)象，如中海、保利、招商、華潤(rùn)、金茂等為代表，再看如本土的品質(zhì)國(guó)企“天地源、陜建地產(chǎn)、陸港地產(chǎn)、經(jīng)發(fā)地產(chǎn)、高科地產(chǎn)”等都是交付穩(wěn)健的突出表現(xiàn)房企。

③，規(guī)避“偽學(xué)區(qū)”：

在選擇房產(chǎn)時(shí)，學(xué)區(qū)因素是許多購(gòu)房者重點(diǎn)考慮的因素之一。為了避免陷入“偽學(xué)區(qū)”的陷阱，購(gòu)房者應(yīng)優(yōu)先選取已兌現(xiàn)的名校分校。這些學(xué)校已經(jīng)實(shí)際投入使用，其教學(xué)質(zhì)量、師資力量等方面都有了一定的保障和體現(xiàn)。

而對(duì)于尚在規(guī)劃中的教育配套，則要保持高度的警惕。因?yàn)橐?guī)劃中的教育配套存在諸多不確定性，可能會(huì)因?yàn)楦鞣N原因而發(fā)生變化，如規(guī)劃調(diào)整、建設(shè)進(jìn)度延遲等，從而影響到房產(chǎn)的價(jià)值和孩子的教育問(wèn)題。

[ 結(jié)語(yǔ) ]

西安二手房市場(chǎng)正在歷經(jīng)深度的調(diào)整，然而危機(jī)之中亦孕育著機(jī)遇。

對(duì)于剛需群體而言，當(dāng)下議價(jià)的空間充裕、選擇的范圍廣泛，乃是難得的“窗口期”；市場(chǎng)止跌回穩(wěn)誠(chéng)然需要時(shí)間，但是居住價(jià)值的回歸，終將促使行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展的軌道。