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最近海淀樓市很火，雖然新房功德寺雙子并未日光，但和樾望云網(wǎng)簽很快，第二天便簽約了195套，足以證明北京富豪階層對(duì)海淀樓市的看好。

然而，有兩件事，打破了大家對(duì)海淀的預(yù)期：

一，杭州濱江水電新村土拍，樓面價(jià)7萬(wàn)7，預(yù)計(jì)要賣(mài)11萬(wàn)的新房，這價(jià)格都能在功德寺買(mǎi)一套了。

那么問(wèn)題來(lái)了，同樣的價(jià)格，你是愿意買(mǎi)杭州濱江呢，還是愿意買(mǎi)北京海淀？

我做了一個(gè)投票，60%的朋友都投海淀。

論文化底蘊(yùn)，濱江連海淀的小拇指都算不上；

論城市地位，海淀是北京一哥，濱江是杭州老幾？

濱江唯一比海淀厲害的，可能就是城建。海淀確實(shí)太土了，好看的商品房小區(qū)沒(méi)有幾個(gè)，顏值和實(shí)力嚴(yán)重不匹配。

所以這里面就有一個(gè)問(wèn)題：

究竟是杭州濱江有泡沫，還是北京海淀被低估了？

二，海淀次新上林溪，一周低價(jià)成交了4套兩居，大部分成交價(jià)都是8.5萬(wàn)左右，而此前是9萬(wàn)出頭。

據(jù)說(shuō)，因?yàn)闃I(yè)主想定功德寺的新房，所以急著賣(mài)。不少中介以此解釋說(shuō)，這不是砸盤(pán)。

但在我看來(lái)，低價(jià)賣(mài)了，這就是砸盤(pán)，賣(mài)了再買(mǎi)是另外一回事。

▲上林溪在清河屬于次新盤(pán)，樓齡在10年內(nèi)，位置不錯(cuò)，貼近上地和清河核心區(qū)，周邊小米，快手等高薪產(chǎn)業(yè)加持。

再加上自媒體大V博主追捧，炒房客也喜歡，因此小區(qū)自帶大波流量，房?jī)r(jià)噌噌噌漲，在2021年-2023年，房?jī)r(jià)漲幅驚人，達(dá)到30-40%！

然而，在功德寺新房面前，次新上林溪也成了過(guò)氣網(wǎng)紅，大戶說(shuō)拋就拋。

所以從上林溪的這個(gè)遭遇里，我們很容易看到一條房產(chǎn)保值鏈：

“好房子”新房、位置佳倒掛新房＞價(jià)格正常的普通新房＞次新房＞老破小。

就海淀這個(gè)市場(chǎng)而言，它是老舊小區(qū)多，所以在2023年以前，稀缺的次新房和新房都很受歡迎——本來(lái)，次新也不是海淀真富豪的考慮范圍，奈何以前新房太稀缺了，所以次新就成了海淀新貴們不得不考慮的標(biāo)的。

如今新人勝舊人了，海淀新房不再稀缺，次新小甜甜也就變牛夫人。

問(wèn)題是，買(mǎi)來(lái)的新房總會(huì)變次新，當(dāng)二手次新以新盤(pán)開(kāi)盤(pán)的名義砸盤(pán)時(shí)，又有誰(shuí)“從來(lái)只聞新人笑，哪里識(shí)得舊人哭”呢？

02

最后發(fā)兩張關(guān)于北京和深圳樓市的二手房議價(jià)率走勢(shì)圖，從圖中我們可以清晰的了解到北京和深圳二手成交情緒（議價(jià)率越高，成交情緒越低迷）：

▲圖片來(lái)源：蝴蝶指數(shù)、網(wǎng)絡(luò)

從上面兩張圖看，深圳2021年7月前議價(jià)率很低，之后一路震蕩走高，并在2024年9月達(dá)到最高點(diǎn)，生動(dòng)展示了深圳樓市泡沫破滅、政策救市提振信心的過(guò)程。

而北京，由于此前政策限制，北京限購(gòu)政策曾全國(guó)最嚴(yán)，北京樓市杠桿很小，議價(jià)率雖亦有起伏，但不像深圳那么大，目前也正處于一個(gè)議價(jià)率回落的過(guò)程，樓市整體成交態(tài)勢(shì)還是很良性的。