我是紫沐，這是我第438篇日記。

買房就是買地段，基本都聽過。

但聽過，不代表聽懂。

聽懂，不代表做對。

只知道買地段好的房子，和亂買其實沒啥區(qū)別。

別說賺錢，保值都難。

不信可以去看看，珠金琶很多房子這幾年的跌幅，不比增城之類的跌得少。

問題出在哪里？

就拿金融城來舉例。

這幾天金融城爆出來的新利好，主要有兩點：

1.花城大道員村段整體南移，避開了小產權房密集區(qū)域，能更早通車。

2.員村幾個之前用途待定的地塊，確定將用作商業(yè)和綠地，板塊界面會更高級。

有粉絲跑來問，這利好怎么樣，金融城能不能買？

利好當然是有的。

雙向八車道的花城大道通車后，珠城和金融城的聯系會更緊密。

對金融城的產業(yè)兌現和人口導入，都是利好。

沿江商業(yè)和綠地的加持，也讓金融城真正有點核心區(qū)的樣子。

不再是表面金融城，實際家具城。

所以金融城新規(guī)劃，是利好。

可這跟你要不要在金融城買房，是兩碼事。

按以前的思路，買房就是買地段，地段變好，當然值得買。

但現在不一樣。

買地段賺錢，靠的是什么？

是規(guī)劃兌現紅利，還有基礎配套領先，對高凈值買家的吸引力。

現在地方都快揭不開鍋了，兌現的可能性在變低，兌現所需的時間在變長。

以前的餅，是能吃的；現在的餅，是純畫的。

買地段賺錢，最核心的規(guī)劃兌現紅利，早就被稀釋了。

而基礎配套方面，地段好=配套好，更是實打實的偽命題。

琶洲地段能排廣州第二，學鐵商有萬博好嗎？

而且現在很多板塊，基礎配套都在快速完善。

大家逛街娛樂，早就不用扎堆天河海珠越秀了。

加上地鐵路網越鋪越大，各板塊之間的鏈接越來越方便。

一些細微的配套領先，已經沒辦法支撐起太高的差價。

以后頂級板塊和普通板塊間的差距，更多是產業(yè)能級和高端服務業(yè)密度的差距。

雖然這些差距也會產生房價差，但和以前比，溢價能力會弱很多。

規(guī)劃紅利沒了，配套溢價也沒了，買房就是買地段這一套，自然就沒法玩了。

所以你想買金融城，買它的理由，應該是這板塊適合你。

能方便你工作通勤，能滿足你生活所需。

而不是看了篇金融城利好文章，覺得人家地段變強了，就猛猛沖進去。

另外說實話，很多新盤開盤之前，類似的利好軟文都是滿天飛的。

但這里面的利好，真正能落地的有多少，需要的時間要多久，你是看不到的。

還是用金融城這個例子。

花城大道加速通車是利好嗎？

是利好。

但利好力度很大嗎？

不大。

因為就算道路通了，只要員村沒拆，金融城就依然做不了金融城。

周邊的高端商業(yè)、高端酒店、高端餐飲，就依然進不來。

板塊環(huán)境面貌，就依然是那么差。

所以花城大道加速通車，是利好，但力度有限。

繼續(xù)看，員村沿江地塊確定用作綠地和商業(yè)，是利好嗎？

是利好。

但利好力度很大嗎？

不大，甚至在某些方面，算得上利空。

因為這次確定用途的地塊，足足有14塊。

除了沿江的5個地塊用作綠地和商業(yè)，剩下的，基本都會做住宅。

小小一個員村，產業(yè)沒升級，環(huán)境沒升級，配套沒升級，住宅數量卻大幅升級。

你說是利好還是利空？

但這些全面的分析和觀點，你在軟文里是找不到的。

利空只看一半，往往就能解讀成利好。

這里面真真假假，沒有獨立思考能力，很難分得清。

如果想知道保利絹麻廠和保利琶洲南的真實水平，可以翻一下前兩篇文章。

雖然過去半個月了，但現在看，依然精確：絹麻廠和琶洲南，會如何影響廣州樓市？

最近有朋友問，新房都這么猛，是不是不能買二手房了？

關于這問題，有兩個思考角度，一個是價格，一個是產品。

沒有不能買的房子，只有不能買的價格。

如果二手市場出現價格明顯超跌的筍盤，那肯定是能入手的。

但在價差不大的情況下，從產品角度，目前買新房確實比買二手更合適。

特別是剛需-剛改類的二手，價格不是特別筍，就別去接盤。

因為現在新房得房率和產品設計，對二手房真的是降維打擊。

剛需-剛改買家，普遍看重的性價比和功能性，新房是秒殺二手的。

意味著這些新房后續(xù)的流通性，也會比同價位二手房高得多。

這種情況，在改善價位段，其實也存在。

只有頂級資產，由于對應的買家更看重身份名片和高端服務業(yè)，受到的沖擊才會小一點。

但這也足夠恐怖了，廣州這波新房內卷，已經摁死了90%的二手房。

90%的二手房起不來，廣州是不可能有房價暴漲行情的。

所以還是那句話，別再迷信買房就是買地段，因為地段沒以前值錢了。

也別在這個時間點投資買房，因為廣州產業(yè)升級和控制供應，還需要不少時間。

現在買房，只適合自住和置換。

根據自己的工作和生活范圍，選擇合適的學鐵商樓盤就可以了。

少看點軟文，少聽點畫餅，多實地走走，多現場看看。

看一百篇文章，還不如去一次現場，更真實有效。