市場備受關(guān)注的綠城·玉海棠有了新動作——在基盛萬科大廈A棟17F開放了美學(xué)生活館和建面約118㎡A戶型【錦玉】樣板房。

近日，派隊(duì)?wèi)?yīng)邀參觀了樣板房。從現(xiàn)場的客戶心聲來看，可以用“好評如潮”來形容。

這個番禺廣場核心板塊的新規(guī)產(chǎn)品，陽臺占比上限可突破至25%，使用率超110%，最高有望達(dá)到125-130%，加上有番禺廣場TOD加持，再賦予綠城“好房子”六大標(biāo)準(zhǔn)（高顏值、極賢惠、最聰明，房低碳、全周期、人健康）的內(nèi)核，受到了極大的關(guān)注。

超高得房率、無柱轉(zhuǎn)角窗、大開間朗闊陽臺、“LDKB+X”一體化設(shè)計(jì)、全功能主臥套房等獨(dú)到設(shè)計(jì)，產(chǎn)品非常有特色。

這一期，PAI MEDIA 地產(chǎn)派【PAI見】就來銳察這個“新勢力”。

綠城·玉海棠指標(biāo)一覽

總體來說，綠城·玉海棠位處核心區(qū)域、交通便利，由于是番禺行政中心，商業(yè)、市政、醫(yī)療等配套齊全，又是新規(guī)產(chǎn)品，使用率高，關(guān)注度注定不小。

新規(guī)品質(zhì)之作，為番禺廣場立樣板

綠城·玉海棠看點(diǎn)不少，派隊(duì)梳理了一下，主要有以下幾點(diǎn)：

1）站位高，位于番禺廣場核心板塊，有番禺廣場TOD加持。

番禺廣場是一個大變量，將融合TOD復(fù)合型城市發(fā)展模式，打造“地下商業(yè)+地上公園”，成為廣州中軸上，唯一區(qū)府+TOD雙引擎合璧的超級中心！

定位是番禺區(qū)公共服務(wù)中心及軌道交通樞紐，以交通樞紐、行政辦公、文化休閑、商業(yè)商務(wù)等功能為主導(dǎo)的番禺未來新中心。

按照規(guī)劃定位，番禺廣場及周邊地區(qū)地下空間將進(jìn)行綜合開發(fā)，地下總建面18萬平方米。

地下空間將是整合公園、社區(qū)服務(wù)、文化設(shè)施、旅游服務(wù)、商業(yè)設(shè)施、交通換乘、公共停車等設(shè)施及功能的大型地下綜合體。

其中TOD（以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式）交通核心區(qū)地下空間共5層，還有一個下沉廣場，可銜接地面、地下步行系統(tǒng)，成為地下空間的主要人流出入口。

簡單來說，番禺廣場未來就有綜合商場+公共中心+TOD樞紐+中央公園。其中，廣場中央公園總用地面積約10.5萬㎡，相當(dāng)于15個足球場。

目前已經(jīng)在緊密施工中。

此外，綠城·玉海棠旁邊的永隆綜合體項(xiàng)目也在2024年3月進(jìn)入施工階段，占地面積約2.7萬平方米，總建筑面積約19萬平方米。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)，1棟260米高的地鐵上蓋大型綜合體，以及兩棟130多米的高層住宅，將打造番禺新地標(biāo)。

可以說，隨著番禺廣場TOD、永隆項(xiàng)目順利推進(jìn)，番禺廣場板塊成為廣州中軸未來10年最具潛力板塊。

綠城·玉海棠身處這樣的能級區(qū)域，前景看好。

2）交通通達(dá)性強(qiáng)，通勤便利。

番禺廣場是交通樞紐，3號線、18號線、22號線交匯，直達(dá)珠江新城，琶洲、白鵝潭；也是流量入口，番禺廣場帶來了大量的人流和物流，為經(jīng)濟(jì)注入了活力。

綠城·玉海棠就位于番禺廣場地鐵站的E出口，妥妥的地鐵上蓋物業(yè)，不僅通勤方便，物業(yè)升值也有保障。

當(dāng)時地塊出讓時也規(guī)定，地塊鼓勵地鐵口與商業(yè)裙樓進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)。這說明未來商業(yè)裙樓有望直通地鐵。

3）新規(guī)產(chǎn)品，陽臺占比上限可突破至25%，使用率有望高達(dá)125%。

地塊出讓時明確，陽臺占比從15%提升至20%。而根據(jù)地塊此前的規(guī)劃，明確提到陽臺占比上限可突破至25%，使用率有望直沖125%。

此次開放的建面約118㎡A戶型【錦玉】樣板房，空間使用率超110%，獨(dú)立玄關(guān)入戶，南北對流雙陽臺，通風(fēng)效果會很好。

LDKB一體化方廳、視野好、尺度闊綽，270°環(huán)幕視野主臥配整體衣帽間。

收納系統(tǒng)方面做得獨(dú)有匠心，比如入戶過道一側(cè)就設(shè)置了隱藏式儲物間，保障了家里的整潔。

更多細(xì)節(jié)最好去到現(xiàn)場體驗(yàn)，實(shí)地感受會更有感覺。

建面約108㎡戶型、建面約118㎡的B戶型、建面約138㎡還沒樣板房可看，但設(shè)計(jì)也很有賣點(diǎn)，可以關(guān)注。

4、為番禺廣場立樣板，顏值在線，園林設(shè)計(jì)很炸裂。

綠城·玉海棠兩棟樓——【瑰玉】、【璞玉】雙子塔，采取綠城公建化立面，以溫潤、輕盈的地標(biāo)美學(xué)，與區(qū)府正芯的城市形象建筑群交相輝映。

在景觀上也很有特色，師法余蔭山房等嶺南園林的“海棠十景”，帶來都市謐境的履景游園；以“維多利亞綠寶石”、上海寶格麗酒店等為范本打造“歸家五境”；四大主題架空層空間，涵蓋番禺首個奈爾寶兒童趣玩空間、女王空間、以及休閑書吧、鄰里社交等全齡多彩錦盒......賣點(diǎn)不少。

吹風(fēng)價4字頭，

卷出重圍不難

綠城·玉海棠面臨競爭壓力不算大。

周邊競品主要是美的雋樾府、龍湖金地天峯、 保利瑯譽(yù)。

其中，美的雋樾府主推建面約87-134㎡產(chǎn)品；龍湖金地天峯目前在售建面約133-141㎡戶型，保利瑯譽(yù)主推92㎡、109㎡、132㎡三四房。

廣州地鐵地產(chǎn)·瓏曜上城推建面約73-130㎡全南向四五空間，使用率約130%，但兩者定位不同，競爭其實(shí)并不大。

綠城·玉海棠則推出105㎡、118㎡、138㎡面積段，全為四房，共220套產(chǎn)品。

由于是新規(guī)產(chǎn)品，2梯4戶的布局，且每個戶型對應(yīng)一條獨(dú)立梯隊(duì)，舒適度和私密性都有保障，產(chǎn)品優(yōu)勢明顯。

綠城的出色產(chǎn)品力，注重長期主義和產(chǎn)品主義，美譽(yù)度和市場認(rèn)可度都很高，產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)、舒適度，都有優(yōu)勢。

加上整個番禺廣場板塊，遍布的都是10多年或者20年的老小區(qū)，置換需求強(qiáng)烈，且傾向原地置換，綠城?玉海棠可謂近水樓臺先得月。

價格方面，目前吹風(fēng)價4字頭，大概4.3-4.6萬/㎡，這個價其實(shí)有壓力。

保利瑯譽(yù)總價290萬起，均價3.3萬+/㎡；路勁美的雋樾府總價在320-510萬之間，均價3.5萬+/㎡；龍湖·金地天峯133㎡總價約450-470萬左右，單價約3.38萬-3.53萬/㎡，141㎡總價約480-520萬左右，單價約3.4萬-3.7萬/㎡。

說到底能否賣到4字頭，還得看綠城·玉海棠的產(chǎn)品力。

值不值得等待？

很多人肯定要問了：綠城·玉海棠值不值得等？

派隊(duì)的建議是：值得！

首先，番禺廣場的基本盤不錯。這里是番禺行政中心，匯聚了商業(yè)、交通、文化、教育和醫(yī)療等多重功能，也是官方定位的番禺新中心。番禺廣場TOD目前正在穩(wěn)步推進(jìn)中，未來會打造成綜合商場+公共中心+TOD樞紐+中央公園，前景不錯。

其次，通勤、生活、商業(yè)等配套齊全，妥妥的學(xué)鐵商。

最后，綠城打造的產(chǎn)品素來品質(zhì)不錯，綠城·玉海棠更是番禺廣場板塊難得的新規(guī)產(chǎn)品，賣點(diǎn)比較突出，值得一等。

據(jù)派隊(duì)了解到的信息，綠城·玉海棠4月會開實(shí)體展示區(qū)，吹風(fēng)價4字頭。目前來看，施工進(jìn)度也非?？?，1棟的樓層已經(jīng)很高了。

如果對項(xiàng)目有興趣，不妨前往基盛萬科大廈A棟17F美學(xué)生活館體驗(yàn)。