這幾天，有網(wǎng)友咨詢房師傅，市南學(xué)區(qū)房的走勢(shì)。

很明顯，他傾向于給孩子找個(gè)好學(xué)校，但經(jīng)濟(jì)壓力較大，怕將來(lái)房子賣不上好價(jià)格。

實(shí)際上，有類似糾結(jié)點(diǎn)的家長(zhǎng)太多了。

對(duì)于學(xué)區(qū)房的隱患，他們多少了解一些，但為了孩子，還是想嘗試一下。

咱今天就簡(jiǎn)單聊聊這個(gè)話題。

1、市南學(xué)區(qū)房回歸理性

市南中片區(qū)，曾經(jīng)因?qū)W區(qū)和房?jī)r(jià)被稱為“青島第一學(xué)區(qū)房”。

這個(gè)片區(qū)，一直是青島學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。現(xiàn)在，在市場(chǎng)調(diào)整下，在學(xué)區(qū)房熱不斷減退的情況下，市南學(xué)區(qū)房逐步回歸理性了。

就拿需要提前三年落戶的萊蕪一路小學(xué)來(lái)說(shuō)。

2025年以來(lái)，陸續(xù)成交了多套這個(gè)小學(xué)的學(xué)區(qū)房。價(jià)格相對(duì)比較“友好”。舉幾個(gè)例子：

80.8平，113萬(wàn)；25.4平，50萬(wàn)；76.9平，127萬(wàn)……

50平，74萬(wàn)；56平，100萬(wàn)；60平，110萬(wàn)……

這6套，成交單價(jià)基本在一萬(wàn)五至兩萬(wàn)的區(qū)間。

10年前，因市南中片區(qū)熱度極高和青島房?jī)r(jià)整體上升，市南學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)像坐上火箭般扶搖直上。

即使到了2021和2022年，萊蕪一路小學(xué)學(xué)區(qū)房單價(jià)仍然在3.5萬(wàn)左右。

曾幾何時(shí)，市南學(xué)區(qū)房一度是很多市區(qū)家長(zhǎng)心中的信仰。

但是，這兩年，市南學(xué)區(qū)房，終究還是破防了。不過(guò)，從全青島大盤看，這一輪，市南學(xué)區(qū)房行情算是挺得比較久的了。

2、單一屬性，支撐不住了

如果只分析市南中片區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格浮動(dòng)的內(nèi)因，就是房子本身的問(wèn)題所在。

房師傅覺(jué)得可以從兩個(gè)方面分析。

第一，中片區(qū)老房子太多了，房齡普遍以80、90年代的為主，戶型都是原始初代產(chǎn)品。當(dāng)年，其他板塊也有類似老房子，大家相差無(wú)幾。

但是，這幾年，其他板塊可開(kāi)發(fā)的新盤拔地而起，新房產(chǎn)品力上了好幾個(gè)臺(tái)階。貨比貨，就尷尬了。

從居住屬性來(lái)說(shuō)，中片區(qū)老房子確實(shí)撐不起昔日高價(jià)格。

第二，這個(gè)片區(qū)的房子，十多年前就是靠“學(xué)區(qū)房”這個(gè)超級(jí)屬性，不斷被抬高，漲的時(shí)候最瘋狂。

可以說(shuō)，那幾年，市南學(xué)區(qū)房炒得確實(shí)猛。浮山后學(xué)區(qū)房，那都是后來(lái)的“弟弟”。

再看看，大的環(huán)境因素。

核心話題，這幾年的出生人口變動(dòng)情況。

青島的出生人口，2016和2017達(dá)到高點(diǎn)，分別是11.84萬(wàn)和11.57萬(wàn)。2018年開(kāi)始迅速回落，約8.86萬(wàn)。

2017之后，到2024年，7年時(shí)間，新出生人口少了一半多。

根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，青島市2021年至2024年的出生人口變動(dòng)情況如下：

2021年，5.68萬(wàn)人；2022年，5.15萬(wàn)人；2023年，約4.7萬(wàn)人；2024年出生人口約4.8萬(wàn)-5萬(wàn)人。

2024年因?qū)傧嗥煤驼咧С殖霈F(xiàn)小幅回升，但長(zhǎng)期仍面臨低生育水平壓力。

和出生人口對(duì)應(yīng)下來(lái)，2023年及2024年是青島小學(xué)入學(xué)人數(shù)的高峰期。

2025年，青島入學(xué)人數(shù)應(yīng)該會(huì)明顯少于前兩年。2026、2027、2028、2029……入學(xué)人數(shù)可能會(huì)逐步回落至高峰期的一半。

從出生人口變動(dòng)來(lái)說(shuō)，青島學(xué)區(qū)房的熱度降溫，是必然趨勢(shì)。

3、個(gè)人見(jiàn)解，僅供參考

截止到目前，對(duì)于2025年小學(xué)入學(xué)適齡兒童，市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽(yáng)區(qū)，共有28所小學(xué)發(fā)布學(xué)位預(yù)警說(shuō)明。

其中，市南區(qū)（7所）；市北區(qū)（9所）：李滄區(qū)（3所）；嶗山區(qū)（4所）：城陽(yáng)區(qū)（5所）。

大家發(fā)現(xiàn)沒(méi)有，青島教育資源的均衡化發(fā)展，取得了一些不錯(cuò)成效。很多家長(zhǎng)不再執(zhí)迷于市南學(xué)區(qū)房。

這幾年，市北浮山后65中、二實(shí)驗(yàn)，四方啟元、啟潤(rùn)兩所九年一貫制，嶗山育才，李滄61中、58附屬中學(xué)等等，都有不錯(cuò)成績(jī)。

這種好學(xué)校分布均勻的趨勢(shì)，使得昔日最熱學(xué)區(qū)房的價(jià)值逐漸降低，家長(zhǎng)們對(duì)學(xué)區(qū)房的追捧程度正在減弱。

曾經(jīng)高溢價(jià)的學(xué)區(qū)房繼續(xù)面臨下跌壓力。而居住舒適度較高、產(chǎn)品好、戶型好，學(xué)校相對(duì)不錯(cuò)的房子，更受歡迎一些。

房師傅認(rèn)為，整體上，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)比以前理性多了。這對(duì)家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，是好事。

家長(zhǎng)在買房過(guò)程中，還得充分了解政策變化，同時(shí)還要關(guān)注樓市走勢(shì)。兩者都要兼顧，都要掌握。

這幾年還算好的，學(xué)區(qū)房的需求還有一定支撐。

等到2030年，回頭再看，會(huì)不會(huì)是另一番景象？