三月春風(fēng)吹，大會開，加上ai科技等產(chǎn)業(yè)騰飛帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展愿景，一年之中難得的樓市“小陽春”來了。

更重要的是，多地的實時數(shù)據(jù)均顯示，二手房成交同比大幅增加。

△數(shù)據(jù)來源：冰山數(shù)據(jù)

也就是說，這段時間拿出真金白銀入市的買家變多了，這也是業(yè)主賣房的好時機(jī)。

目前廣州放盤的二手房源約15萬套，如何才能更快、更好、更順利賣房？恐怕也是眼下大家最想了解的。

最近，我也接到很多粉絲關(guān)于賣房的私信咨詢，今天就索性一次性將別人收費299元/399元/1999元的付費咨詢內(nèi)容都講一講，也都是自己&身邊的親朋好友的親身經(jīng)歷和掏心窩的話。

賣房真的可以做成一整個系列，這次算是開篇。我用的是“編年法”，讓大家了解自己的房子在樓市的時間流中，到底屬于什么段位。

知己知彼方能百戰(zhàn)百勝。當(dāng)然買家也可以對號入座，做到對廣州的二手房有譜。

說到賣房，首先要了解自己手中物業(yè)的情況，而不是稀里糊涂地找中介放盤，完全讓中介帶節(jié)奏，依賴中介為自家的房子貼標(biāo)簽。

下面這張是最近20年廣州房價的走勢圖，大家可以先對照一下，心中有數(shù)。

1、上世紀(jì)90年代以前

如果是上世紀(jì)90年代以前，甚至?xí)r間更早的房子，并且還是樓梯樓，基本都屬于“老破小”這一類了。

這類房子多數(shù)產(chǎn)品較為過時、裝修老舊，會在二手買賣時遭嫌棄。業(yè)主首先要考慮的是，是否真的要將房子變現(xiàn)的問題。

如果沒有迫切的資金需求，也沒有其他更好的投資渠道，然后算一下租金回報率，又甚至達(dá)到3%-4%以上，那么現(xiàn)階段，房子留著繼續(xù)收租，靜觀其變，就是最好的選擇。

這也是在國內(nèi)存款利率不斷走低之后，北京、上海等地的“老破小”逆市走紅的原因。有人已經(jīng)開始去撿漏市中心那些熱租的“老破小”了。

因為這波降價之后，其租金回報率已經(jīng)遠(yuǎn)高于銀行的大額訂單了。風(fēng)險也比其他的金融產(chǎn)品可控多了。

2、1990年-2000年

這個時期廣州房價相對平穩(wěn)，除了商品房之外，也有不少單位的房改房（1998年左右才全面停止福利分房）。

當(dāng)時市場競品不多，房價也相對低位。120-140㎡做三房，90㎡只做兩房，在這個時期很常見。

這個時期的商品房戶型間隔屬于舒適型，但就是實用性弱。優(yōu)點則是房價便宜、密度低，物管費也更低廉。

這些個優(yōu)點，也就是你賣房時應(yīng)該重點強調(diào)的賣點，類似直擊買家痛點的話，如“現(xiàn)在的超高層住宅，怎么能住得下真正懂生活的人？”

需要避免的是，室內(nèi)仍是上世紀(jì)八九十年代流行的客廳吊頂裝修，時代色彩太過濃烈，較難讓買家接受。

有條件的話，不妨趁現(xiàn)在的政府裝修補貼政策，薅一波羊毛。但切忌搞成華而不實的網(wǎng)紅ins風(fēng)格的“炒家房”，還是要以品質(zhì)住家，經(jīng)典簡約風(fēng)為主。

3、2001年-2007年

廣州房價穩(wěn)步上升時期，尤其是2004年以后，房價升勢更為明顯。

緊湊型三房逐漸成為這一時期的主要產(chǎn)品，商品房戶型比前一時期好一些。

相對于2010年以后的項目，這一時期的樓盤價格仍是洼地。只要你是一手業(yè)主，現(xiàn)在房子怎么賣都還是穩(wěn)賺。

但以降價來換取快速成交是最蠢的辦法，因為在信息非常透明的時代，一套房子的掛牌價一降再降，等來的就是準(zhǔn)買家更厲害的大刀和等等黨的心理。

你需要做的是從線上、線下、鄰居處，了解現(xiàn)在小區(qū)二手房的真實房價。找準(zhǔn)自己那套房的定位，比如我是優(yōu)質(zhì)樓層、正南朝向，房屋保養(yǎng)很好，那放盤價最起碼就是市場價，讓買家自行對比同一樓盤的其他房源即可。

4、2008年-2016年

2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)，樓市遭遇了第一次回調(diào)。

這一次深度調(diào)整的時間雖然不長（2009年底開始回暖），但樓價跌，人們不買樓，對樓市放水的操作也多了起來（類似現(xiàn)在的戶型新規(guī)）。

比如開始出現(xiàn)“偷面積”的產(chǎn)品，很多經(jīng)典的“N+1”戶型就是這個時期的產(chǎn)物。

所以，不用總覺得有新規(guī)加持的新房得房率，就秒殺所有二手房。

這個時期也有不少得房率接近100%的產(chǎn)品，而且是房間不需要睡窗臺榻榻米，三面都能下床的那種。

直接自信告訴買家：超大的入戶花園、“N+1”房、陽臺等都只計算一半面積，而不是室內(nèi)贈送的空間，多來自窗臺就好。

5、2017年-2021年

樓市最后的瘋狂時期，地價不斷上升、地王頻出。隔壁地塊“面粉”還貴過在售樓盤“面包”的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。

為了讓新房能賣出兩倍的“面粉”價，這個時期有一種叫“咬合式復(fù)式”的產(chǎn)品橫空出世。

它是一種錯層的復(fù)式設(shè)計，通過拔高層高（通常為5.4米左右，達(dá)到6米則需要兩層計算）的方法，來從名義上實現(xiàn)“買一層送一層”的效果。

△咬合式復(fù)式示意圖

不過，這種產(chǎn)品的優(yōu)缺點都十分明顯。室內(nèi)有樓梯的設(shè)計對于家中的幼兒和老人來說都不太友好，比較適合年輕的悅己單身一族。

所以，雖然說二手樓現(xiàn)在是買方市場，但賣家也還是可以“挑客”的。

就比如有人覺得有點雞肋的這種小復(fù)式產(chǎn)品，為特定人群規(guī)劃好正中下懷的生活場景后，再發(fā)票圈，咨詢量會翻倍。

6、2022年以后

這兩年的二手房有點尷尬，可能不少人真的屬于悲催的“高位站崗”。并且有可能戶型實用率的確沒有現(xiàn)在的新規(guī)產(chǎn)品高。

不過，不少房子還是期樓或者剛收樓不久，以及就是證不滿2年交易的話，還要繳納5.3%的增值稅。

現(xiàn)在又有新盤夾擊，愿意接手的“大冤種”真的不多。

就如有朋友跟我說，他前兩年入手的老黃埔樓盤有買家接盤，但條件是各付各稅，他大概要虧60w的稅費。

權(quán)衡了一下，因為也還沒有相中更好的樓盤，所以他選擇等證滿兩年再做考慮。

有一點提醒大家，達(dá)到條件后，盡早完稅辦證哦，這樣也能盡早“滿2”解套。

由于篇幅的問題，“賣房”系列的開篇，我只是按時間軸，從面上梳理了一下廣州二手房的總體情況，后面這個系列還會持續(xù)更新，敬請期待。