01

進(jìn)入3月，購(gòu)房者心心念念的小陽(yáng)春來(lái)了。光從成交數(shù)據(jù)看，北京二手房成交還不錯(cuò)，鏈家每周平均成交2000多套，基本回到了年前新政后的水平。

但是，我在看房的過(guò)程中，明顯感覺(jué)到有一個(gè)變化：

去年賣房的，賣了再買(mǎi)的置換群體居多；

今年賣房的，將出租改為出售的房東群體，明顯增多。

對(duì)此，我有個(gè)同事，以前租在海淀中關(guān)村附近，去年8、9月份搬出去后，看朋友圈的房東一直刷出租信息，且房租一直在微降，到年底房租整整降了一千多還沒(méi)租出去。今年房東跟他閑聊，說(shuō)不租了，“出租太難、租金太低”，直接轉(zhuǎn)租為售了。

根據(jù)我在市場(chǎng)上的走訪體感，過(guò)年以后掛牌出售的房源，有大約4成都是改租為售，這比例，確實(shí)比去年高太多了。

而當(dāng)前，北京房租下降幅度，和年前高點(diǎn)相比，普遍跌幅在15%左右，個(gè)別高的可能到20%。

甚至曾經(jīng)出租行情非常好的雙井、望京改善房（這里是中高端外地打工人的聚集地），也出現(xiàn)租不出去的情況。

比如富力城的兩居室在2024年之前可以租到1.2萬(wàn)/月，且租客搶著租。

但今年春節(jié)過(guò)后，房東降價(jià)降到10000，帶看量還不如去年同期的一半。

要知道，之前2023年下半年，很多北京房東覺(jué)得自己的房子不好賣，才索性選擇租出去。但今年又發(fā)現(xiàn)，房子開(kāi)始租也租不出去......

于是部分房東開(kāi)始恐慌了。

一方面，很多房東還有貸款要還，房租降低了10%-20%，意味著房貸壓力增加了10%-20%。

另一方面，即使降房租，來(lái)看房子的人也都在挑肥揀瘦，房東從以往“可租可售”的自由態(tài)度角色，轉(zhuǎn)變?yōu)椤扒笞馇笫邸钡木o迫角色，思想上接受不了。

02

還記得口罩期間，大家都說(shuō)租房市場(chǎng)很差，自如曾經(jīng)批量跟房東解約。

如今都已經(jīng)25年了，租房市場(chǎng)竟然還沒(méi)有好轉(zhuǎn)。

事實(shí)上，跟據(jù)權(quán)威調(diào)研數(shù)據(jù)，2025年，北京租賃房源掛牌周期較上月顯著增加8.8天，租金回報(bào)率已經(jīng)跌破1.5%，與房貸利率形成約2%倒掛。

比如，海淀的標(biāo)桿盤(pán)世華龍樾、橡樹(shù)灣四期，租金回報(bào)率普遍在1%-1.2%之間。西城的中信沁園、朝陽(yáng)的金地名京，租金回報(bào)率稍高一點(diǎn)，但仍在1.2-1.3%之間。

顯然，這種情況會(huì)直接影響到北京二手房市場(chǎng)的供給。畢竟，北京樓市是一體的。

對(duì)此，我查了一下北京二手房的掛牌量，果不其然，已經(jīng)開(kāi)始飆漲了——從2月初的12.5萬(wàn)套，漲到如今的13.3萬(wàn)套，整整增加了8000套。

▲總的來(lái)說(shuō)，收益降低是由租轉(zhuǎn)售的主要原因，空置時(shí)間長(zhǎng)，綜合租房收益降低到年收益不足2%，是促成這些房東都想賣房的原因。圖為北京二手掛牌量，新年后明顯繼續(xù)走高。

出現(xiàn)類似情況的還有深圳。深圳樓市二手房掛牌量，一個(gè)月增長(zhǎng)了近10000套，已經(jīng)快來(lái)到去年的最高值，目前達(dá)到67000套，其中住宅58000多套。

03

昨天，心心念念的2月份cpi（消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）出來(lái)了，同比下跌0.7%，ppi（工業(yè)生產(chǎn)者生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)）同比下跌2.2%，這兩項(xiàng)都低于市場(chǎng)預(yù)期。其中cpi更是自2021年以來(lái)首次為負(fù)數(shù)。

▲上周還有報(bào)告說(shuō)今年的cpi目標(biāo)要達(dá)到+2%，畢竟根據(jù)去年11、12月和今年1月的走勢(shì)，cpi是向上的。但是這次cpi直接來(lái)了個(gè)-0.7%的暴擊，讓人著實(shí)有些錯(cuò)愕。

只能說(shuō)，物價(jià)下跌壓力并未遠(yuǎn)去，房租、房?jī)r(jià)壓力也依然霧霾重重。

而這也意味著，當(dāng)前需要考慮盡快加碼更強(qiáng)有力的救市刺激措施，畢竟最核心的購(gòu)房群體就是包租公和包租婆。

如果連包租公包租婆這種房東都開(kāi)始動(dòng)搖賣房了，都想著趁小陽(yáng)春賣房出貨，那房?jī)r(jià)要穩(wěn)住，就必須出一點(diǎn)大利好了。