兄弟們，2025年的高層一號文件，前幾天發(fā)布了！

基本上每年一號文件都是圍繞三農(nóng)問題說個明明白白，今年也沒例外。

但今年文件里面有兩句話，直接把大伙兒的輿論引爆了——

不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房、宅基地。

不允許退休干部到農(nóng)村占地建房。

頭一個不允許，一直都存在，而且執(zhí)行得還不錯，每隔幾年就得敲打一遍。

第二個不允許就有點(diǎn)新鮮了，直接告訴退休老干部：告老還鄉(xiāng)建大宅？趁早斷了念想吧！

我估計(jì)農(nóng)村好幾億老少爺們兒做夢也沒想到：正月十五不到就人去屋空的老家，身價(jià)說漲就漲…

這個話題最近實(shí)在太火，這些天看了一圈兒各種解讀，我發(fā)現(xiàn)各路大神基本都是在圍繞三件事來講的——

其一，宅基地是農(nóng)民最后的保障，不能讓大伙兒為短期利益把宅基地賣了，最后陷入兩難； 其二，防止土地兼并，防止個別資本打著振興鄉(xiāng)村的幌子在農(nóng)村降維打擊搞“圈地”； 其三，掐斷退休老干部權(quán)力尋租，下鄉(xiāng)自建別墅，退了退了搖身一變成了“鄉(xiāng)紳”…

咱不能說人家分析得不對，只能那些都刨得不深，我得往祖墳上刨！

要想讓這個問題“刨根問底攔不住”，就需要把“兩個不允許”放在更大的宏觀環(huán)境里才行。

1月份，高層剛剛印發(fā)的《鄉(xiāng)村全面振興規(guī)劃（2024-2027年）》第29條明確指出：

到2027年年底前，全國農(nóng)村宅基地和農(nóng)房要完成房地一體的確權(quán)登記。

啥是確權(quán)？簡單來說就是國家要給農(nóng)村每家每戶發(fā)“不動產(chǎn)權(quán)證書”。

這個事兒在法律層面也是有有理有據(jù)的——

《民法典》第362條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

剛剛印發(fā)的《鄉(xiāng)村全面振興規(guī)劃（2024-2027年）》給出了確權(quán)登記的時間點(diǎn)，就標(biāo)志著這事兒馬上就要一錘定音、全面落地了。

農(nóng)村宅基地和農(nóng)房確權(quán)這個事兒，對農(nóng)民來說最實(shí)實(shí)在在的好處是啥？

別急，一號文件里除了“兩個不允許”之外，還專門提到“兩個允許”，講得明明白白：

允許探索農(nóng)戶合法擁有的住房，通過出租、入股、合作等方式，盤活利用的有效實(shí)現(xiàn)形式。

允許有序推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，健全收益分配和收益保護(hù)機(jī)制。

講得這么拗口，翻譯成大白話就是——

要賦予確權(quán)后的農(nóng)村房產(chǎn)以金融屬性，參與市場化經(jīng)營活動，從而穩(wěn)步增加廣大農(nóng)民群體的財(cái)產(chǎn)性收入。

怎么參與？今年高層1號文件不是明確提到了要加大投入農(nóng)村新質(zhì)生產(chǎn)力、大力推進(jìn)國家資本投入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)嗎？

這些來自城市的資本手里沒有農(nóng)村土地，也沒法從農(nóng)民手里大規(guī)模買地；

不要緊，可以從農(nóng)民手里租賃，并以讓渡股份及租金形式給予農(nóng)民群體必要回報(bào)。

至于大家都在討論的“守住農(nóng)民群體最后的安全墊”、“防止出現(xiàn)土地兼并”以及“遏制權(quán)力尋租”，這些當(dāng)然沒錯，但本質(zhì)上都是在為以上目的服務(wù)。

國家隊(duì)在處理這件事上面之所以如此小心翼翼，逃不開以下三點(diǎn)深層考量——

首先，農(nóng)村地區(qū)的安全墊依然重要且不可或缺。

過去10年我們經(jīng)歷了前所未有的高速城市化階段。

與之相對應(yīng)的是，全國農(nóng)村宅基地閑置率已超過20%，有些地方甚至高達(dá)40%。

按照我國農(nóng)業(yè)農(nóng)村部的測算：當(dāng)前全國閑置的宅基地估值，大致在30萬億以上。

就面對這么大一塊肥肉，換誰他不得惦記惦記？

于是乎，“上有政策，下有對策”那一出出花活兒就來了——

有的地方美名其曰搞“合作建房”，把宅基地包裝成文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)手賣給城里人。

咱說句實(shí)在話，就這樣的項(xiàng)目從頭到尾都寫著“不仁不義”…

有的地方打著鄉(xiāng)村文旅開發(fā)的名義，將農(nóng)民的宅基地收過來改建成民宿。

一邊壓老鄉(xiāng)的價(jià)，一邊開著高價(jià)農(nóng)家樂收割城里人，久而久之背離了國家的富農(nóng)路線。

有的地方搞所謂“特殊資格權(quán)”，讓退休老干部通過掛名合作社之類的取得建房指標(biāo)，說這叫“鄉(xiāng)賢返鄉(xiāng)”。

有興趣的小伙伴可以上村里打聽打聽去，老鄉(xiāng)們聽見“鄉(xiāng)賢”這倆字是不是都想啐上兩口？

有的地方把耕地謊報(bào)成宅基地，好騰挪指標(biāo)置換建設(shè)用地，膽兒肥的直接給了開發(fā)商。

這種情況，最后錢能去哪兒，這咱還真不好說，你們開動一下?lián)サ皶r靈活的小腦瓜想去吧…

當(dāng)然，玩得最花的還是搞“農(nóng)宅信托”，變相實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

簡單來說，城市房地產(chǎn)還沒推開，宅基地?fù)屜纫徊骄屯嫔蟁eits了…媽的媽，我的姥姥耶！

如果以上這些亂象放任不管，那最后極大概率會發(fā)生的事就是，進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民兄弟一旦失業(yè)便再無退路。

不但貧富差距有極大概率會進(jìn)一步拉大，還可能給社會治安增加不穩(wěn)定因素。

這回國家隊(duì)搶先一步規(guī)定了什么允許、什么不允許，就差給各種擦邊手法帶個話——

老子打的就是擦邊！

另一個重要考量是提高農(nóng)民收入、擴(kuò)大刺激內(nèi)需。

當(dāng)前，我們面對的內(nèi)外環(huán)境確實(shí)比較復(fù)雜——

內(nèi)部面對債務(wù)性收縮疊加企業(yè)端、居民端雙雙去杠桿；

外部有懂王上臺掄起關(guān)稅大棒，對外貿(mào)出口形成壓力。

而消費(fèi)在拉動增長的三駕馬車中已經(jīng)占據(jù)了80%以上的貢獻(xiàn)率。

無論從哪個角度看，千方百計(jì)刺激消費(fèi)、拉動內(nèi)需對于今后今年的經(jīng)濟(jì)基本盤而言，都顯得十分必要。

對于消費(fèi)而言，刺激城市居民消費(fèi)意愿與挖掘農(nóng)村居民消費(fèi)潛力幾乎是同等重要。

前者在于發(fā)揮傳統(tǒng)強(qiáng)項(xiàng)，后者在于盡力不足短板。

尤其是白色家電、數(shù)碼產(chǎn)品、家具、小汽車等工業(yè)品既有沖向下沉市場的需要、又有沖向下沉市場的意愿。

目前，我國仍有6億人口居住在農(nóng)村，能讓這部分老少爺們釋放出消費(fèi)潛力，未來別說5年，哪怕10年內(nèi)地內(nèi)需基本盤也能穩(wěn)住一半朝上。

但話說回來，是他們不想消費(fèi)嗎？增收才是關(guān)鍵！

農(nóng)村老少爺們兒傳統(tǒng)的增收方式主要有兩個——

從事傳統(tǒng)農(nóng)林牧副漁生產(chǎn)，出售相關(guān)農(nóng)產(chǎn)品，但增收效果大家心里都有數(shù)，不展開了； 還有一個渠道是外出務(wù)工，通過從事第二、第三產(chǎn)業(yè)獲取收入，但潛力挖得差不多了。

在這種情況下，有序增加農(nóng)民群體的財(cái)產(chǎn)性收入就顯得格外必要且提升空間可觀。

怎么提升呢？賣宅基地肯定不是辦法！

一個宅基地也就幾萬、十幾萬的事兒，農(nóng)民賣完了進(jìn)城，在城里買房付首付都費(fèi)勁。

那就不如將宅基地變成打開農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的鑰匙、變成激活龐大潛在內(nèi)需的發(fā)動機(jī)——

既可承接農(nóng)村新質(zhì)生產(chǎn)力及現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，也可收獲切實(shí)提高農(nóng)戶生活質(zhì)量的源頭活水。

一舉兩得的好事兒，打著燈籠都不好找。

長期以來，城市居民和農(nóng)村居民在信息來源、認(rèn)知差與財(cái)富積累方面壓根兒就不在一個維度上，這意味著對于農(nóng)民群體的系統(tǒng)性保護(hù)工作當(dāng)然要前置！

“兩個不允許”，就是要在“兩個允許”賦予農(nóng)民群體金融財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)性收入前鎖死宅基地流動性，阻止城市資本一擁而入，以巨大的資金剪刀差和信息剪刀差，沖擊農(nóng)民群體利益。

在徹底完成確權(quán)的過程中，要先把城鎮(zhèn)居民下鄉(xiāng)圈的地請出去，防止這部分人用各種不合規(guī)野路子買的地也給確權(quán)了，撿了便宜。

說句更直白的，要讓老鄉(xiāng)們吃著肉，但也要防止城里人插科打諢喝著湯！

畢竟，打掃完屋子再請客，那是咱家的一貫作風(fēng)。

鬧明白“兩個允許”和“兩個不允許”背后的底層邏輯，下一步要如何應(yīng)對也就跟著明朗了。

特別是老家在農(nóng)村的朋友，無論是否已經(jīng)落了城市戶口，我都建議你認(rèn)真審視你家的宅基地。

早在2020年，自然資源部等七部委就已經(jīng)明確：

農(nóng)民宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。

但需要注意的是，城鎮(zhèn)戶口子女只能繼承所有權(quán)，沒有宅基地使用權(quán)。

簡單理解就是房子還在，使用權(quán)就在，如果房子年久失修坍塌了，宅基地大概率會被收回。

所以，如果目前農(nóng)村老家的父母依然健在，有條件的可以考慮回家蓋新房或加固房屋。

特別是地處大城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的農(nóng)村宅基地，未來大概率會先人一步享受到農(nóng)村新質(zhì)生產(chǎn)力及現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)帶來的財(cái)產(chǎn)性收入。

如果你本身就不是農(nóng)村戶口，農(nóng)村老家也沒有老爹老娘，那就徹底別打宅基地、城中村這類資產(chǎn)的主意了。

本來就不是給你準(zhǔn)備的，硬買法律上也不予承認(rèn)、得不到任何保護(hù)，真出了啥糾紛也不能向著你。

改革開放47年了，廣大農(nóng)民朋友已經(jīng)付出得太多太多，是時候讓這些老實(shí)巴交的鄉(xiāng)親們更加充分地分享時代紅利了。

站在2025年的歷史時刻，看未來的中華大地——

鄉(xiāng)村振興，大有可為！富農(nóng)惠農(nóng)，大有可為！

文章最后留個二維碼吧，有關(guān)買房的、賣房的、所有經(jīng)濟(jì)生活的事兒，咱們都能嘮嘮…

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