違反強制性規(guī)定未必無效

未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的房屋對外出租的話，租賃合同是否有效，網(wǎng)上有不少對此的回答，許多回答都認定違反規(guī)定無效，但事實上這種看法是錯誤的。

首先，《民法典》規(guī)定的合同無效應是違反“法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，而認為無效援引的依據(jù)是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《商品房屋租賃管理辦法》第六條的規(guī)定，有“不符合安全、防災等工程建設(shè)強制性標準的”的房屋不得出租。

但上述規(guī)定屬于部門規(guī)章，不屬于法律、行政法規(guī)的范疇，而且即使是法律、行政法規(guī)規(guī)定的“不得出租”也未必就等于無效的結(jié)果，在理論上法律的強制性規(guī)定，包括“效力性強制規(guī)定”和“管理性強制性規(guī)定”，只能違反前者才無效，否則并不導致無效。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第十六條有相關(guān)規(guī)定。

而沒有消防驗收或者驗收不合格，本質(zhì)上屬于法律對房屋處分人、使用人消防風險防控的要求，對于“強制性規(guī)定旨在規(guī)制合同訂立后的履行行為”的，違反其規(guī)定人民法院是可以不支持無效主張的。

其次，在《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》這個針對房屋租賃合同司法解釋的“特殊法”中，租賃合同無效也只涉及未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，以及違法建設(shè)的臨時房屋（建筑物），該司法解釋并未列舉未經(jīng)消防驗收或驗收不合格而出租的合同無效。

最后，最高院在2020年一個再審審查案件中也體現(xiàn)對租賃合同有效的認定。

【典型案例】（（2020）最高法民申103號）

該案的涉房屋經(jīng)過相關(guān)政府部門的批準改造，但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，而且房屋存在消防、天橋連廊拆除等問題。訴訟中，出租人起訴要求承租人支付欠付租金，承租人則反訴主張租賃合同無效，要求出租人返還已付租金、履約保證金，支付違約金、賠償損失。承租人最終敗訴，因此向最高院申請再審。

最高院在再審裁定書中歸納的審查重點之一是合同是否有效，之二是若有效，應否解除。

在第一個問題審查中，最高院只談及未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的問題，而沒有談及消防驗收的問題?？梢?，消防驗收問題不應影響租賃合同的效力，這也印證了前述城鎮(zhèn)房屋租賃司法解釋的規(guī)定（該案因涉案房屋經(jīng)過政府部門審批而被認為同樣符合司法解釋的規(guī)定，合同有效）。

而具體到該案，消防驗收問題也不構(gòu)成“合同目的無法實現(xiàn)”，即不能因此主張解除合同。最高院在裁定書中認為，雙方在房屋租賃合同中明確載明，案涉房屋由承租人負責消防安全設(shè)施設(shè)備升級改造，達到并符合消防主管部門的要求。由此，承租人在已知曉問題的情況下，仍愿意租賃并同意進行消防升級改造，其應承擔因相關(guān)證照不齊而導致不能通過消防驗收的風險。另外，承租人未提供證據(jù)證明案涉房屋因消防問題被相關(guān)主管部門勒令停止營業(yè)。

故承租人主張“因租賃房屋不能辦理消防驗收，致使合同目的不能實現(xiàn)而要求解除案涉租賃合同的再審理由不能成立，不予支持”。

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