今天聊聊樓市，最近發(fā)生的大事比較多，我盡可能都聯(lián)系在一起，重點信號會多分析一些。

如果有買房、賣房決策，耐心讀下去。近期政策和信號，對2025年樓市影響很大。

第一，返鄉(xiāng)置業(yè)潮徹底結(jié)束了。

曾幾何時，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)，一度是炙手可熱的節(jié)點性話題，即便是欠發(fā)達(dá)的縣城，春節(jié)樓市也是一片火熱景象。

然而，2025年的春節(jié)，這個話題，徹底銷聲匿跡。飯場上，人們不再討論房價。

歸根結(jié)底，房價跌麻了，而且接盤者缺失，能級越低的地方，房子越賣不出去也賣不上價格，信心崩壞。

尤其是縣城，有地方買房送車位+十年物業(yè)費(fèi)的促銷，依然無人問津。

春節(jié)期間，三四線城市找房熱度跌幅，高達(dá)28%。

“樓市分化”，是我最早在8年前提出來的，每年都在聊，聊到現(xiàn)在，人們耳朵都起繭了。

很多人順勢而為，很多人依然不信。

無論信與不信，都沒關(guān)系，因為“分化”變成了“分裂”。

在全國大回調(diào)之后，大多數(shù)地方的房子，基本喪失金融屬性。那些曾經(jīng)靠宏觀敘事和純炒作的房子，成了歷史的陪葬品。

上面也不會再給更多的資金支持，幫助低能級城市房價的反彈或者復(fù)蘇。

除了經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的三四線或者縣城，比如昆山、江陰、張家港、慈溪、義務(wù)、龍口、壽光等等百強(qiáng)縣，經(jīng)濟(jì)同樣還在增長，可以虹吸周邊更低能及的勞動力。這些地方，學(xué)區(qū)房和改善房還有增長的勢能。

其他三四線或者更低能級的房子，想賣的，就在今年即將到來的3月份，這是全年相對最好的樓市窗口。

一二線城市，則是另一番光景。

春節(jié)期間，35個重點城市在春節(jié)周成交面積約23.46萬平方米，同比上漲，廣州新房網(wǎng)簽量同比增47%，北京增5%，成都、南京、武漢等二線城市成交量明顯增長。上海、深圳等一線城市二手房成交創(chuàng)近三年新高。

這都是觸底的信號。還有一個土拍市場在加速復(fù)蘇。

深圳首宗居住用地溢價超70%；北京朝陽區(qū)地塊以87.3億元成交，溢價率10.5%；鄭州金水區(qū)地塊溢價率達(dá)87.5%；杭州，兩宗蕭山土地，一宗溢價61.91%成交，另一宗71.25%，拱墅區(qū)更夸張，價率 71.25%，刷新杭州土拍最高成交樓面價。

還有上海、武漢、昆明、金華、江陰等等都出現(xiàn)了不同程度土地溢價。

溢價是什么意思？

就是開發(fā)商愿意花更高的價格拿地，這是市場信心最主要表現(xiàn)，大家已經(jīng)開始形成共識，房價已經(jīng)有了反彈趨勢。

預(yù)計3月，全國小范圍的小陽春行情會到來，深圳和上海領(lǐng)頭，北京和廣州跟上，然后是杭州、成都、武漢、蘇州、南京、寧波等等。

這些城市的價格，已經(jīng)觸底，局部反彈是大概率事件。

第二，最近全國各地推出新一輪樓市政策。

1、專項債收儲。

剛剛各省兩會落幕，其中多個省份在文件中對房地產(chǎn)都提到了一句話：

發(fā)專項債，收儲存量房和存量土地。

這是去庫存最簡單有效的方式，意義重大。

一方面，盤活房企和土地，讓下游市場有了流動性，另一方面，把存量房屋轉(zhuǎn)化為保障性住房，讓城市更多容納就業(yè)人群。

但收儲規(guī)模，依然跟各地方的財力有關(guān)，比如廣州節(jié)前就已經(jīng)啟動大規(guī)模收儲，預(yù)計今年就會大幅度消滅庫存，新房沒了，供應(yīng)端短缺，就會傳遞到需求端，造成房價觸底回暖。

但有的城市，連消費(fèi)券都發(fā)不出來。財力和基本面依然是基礎(chǔ)。

2、“4取消、4降低、2增加”。

取消限購、限售、限價、非普標(biāo)準(zhǔn)。 降低公積金貸款利率、首付比、存量房貸利率、換購稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。 增加100萬套城中村和危房改造；增加4萬億白名單項目信貸規(guī)模。

這些都是促進(jìn)房價回穩(wěn)的手段，很多城市都在跟風(fēng)推出。但我認(rèn)為，當(dāng)下樓市，最最重要的還是信心。

簡單來說，就是房價還能上漲的信心，以及收入預(yù)期持續(xù)上漲的信心，只要信心在，即使政策不出，人們還會蜂擁去買房。

說實話，現(xiàn)在的房價貴嗎？

并不貴。

全國普跌30%以上，回到了2016年。即使二線頭部城市，比如成都、武漢、重慶、蘇州、南京等等這些城市，只要不買核心區(qū)。

房價1萬-2萬多每平米的標(biāo)的很多，80-100平米在100-200萬的區(qū)間，首付15%，利率在3%左右，小平米住房，首付20萬就能拿到手。

而大多數(shù)人在觀望。

一是因為他們害怕房價還會跌，利好政策還會出，“等等黨”正確，而現(xiàn)在買房就是冤大頭。

二是，普通房子滿足不了自己的需求，還不如租房，而真正想要買的房子，更大貴好也更貴，這就要衡量未來的就業(yè)形勢，薪資收入，是否能從容還房貸。

唯有打消悲觀念頭，才能迎來房地產(chǎn)市場的真正復(fù)蘇。而這都需要真金白銀，花錢去刺激，而且是超預(yù)期的力度。

如果今年想借3月小陽春，發(fā)酵更大范圍的房地產(chǎn)回暖，那么這個月底，下個月初，就一定還會有大政策出臺。

目前已經(jīng)聽到了風(fēng)聲。

最后，聊聊當(dāng)下的“確定性”買房。

房地產(chǎn)已經(jīng)不再是當(dāng)年那個，政策一喊，人們普遍上頭沖進(jìn)去接盤炒作的時代。

這意味著，2025年買房邏輯，基本沒有感性的炒作邏輯，而回歸到純粹理性的價值邏輯。這意味著：

經(jīng)濟(jì)決定一切。

比如杭州，春節(jié)期間房子賣得特別好。DeepSeek概念爆發(fā)，讓杭州成為中國的AI硅谷，科技之城。

再聯(lián)系到宇樹科技、游戲科學(xué)、云深處科技、強(qiáng)腦科技、群核科技等科技六小龍，以及馬云歸來的阿里反彈概念。

杭州的經(jīng)濟(jì)動能，瞬間得到爆發(fā)式生長。未來，AI的規(guī)模效應(yīng)會在杭州落地，會加速虹吸全國AI人才，創(chuàng)造高薪就業(yè)崗位。

這段時間，AI產(chǎn)業(yè)直接帶動杭州豪宅需求，拱墅區(qū)智慧網(wǎng)谷地塊樓面價破8000元/㎡，預(yù)測核心區(qū)新房單價或超10萬/㎡。這就是買房的“確定性”。

還有深圳，春節(jié)期間，樓市同樣火爆。

節(jié)后七天二手住宅帶看量同比增長 37%，其中節(jié)后五天帶看量漲幅高達(dá) 53%。節(jié)后首個周末，一二手房看房量快速回升，單日看房量已回升至去年 10-11 月的高位水平。

1月深圳全市新建商品住宅網(wǎng)簽銷售 5090 套，同比增長 97.3%；二手住宅網(wǎng)簽成交 4554 套，同比增長31.5%。背后依然是經(jīng)濟(jì)推動。

深圳2024年GDP增速高達(dá)5.8%，位列四大一線城市之首，同樣是全國TOP10排名第一。

華為和比亞迪高端制造業(yè)，帶動了第二產(chǎn)業(yè)增加值，高達(dá)1.39萬億，增速8.3%。同時，深圳進(jìn)出口規(guī)模，去年超過上海，位居全國第一。

產(chǎn)業(yè)好，大公司多，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)，人才流動只會越來越充沛，房價是否上漲，怎么上漲，都已經(jīng)充分寫在了經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)里。

第二個“確定性”，是“好房子”。

北京樓市剛出新政策，特地印發(fā)了文件，定義“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。什么是“好房子”？

可增加封閉或開敞陽臺，部分面積不計入容積率，允許套內(nèi)面積比較大的住宅可在起居室設(shè)置一定比例面積的挑空空間。

除了可以送陽臺，還可以送高度…基本完全弱化，甚至殺滅了公攤面積。

這是一個市場信號，接下來很多城市都會出臺好房子標(biāo)準(zhǔn)，實際上2024年下半年，四代住宅和類四代住宅的項目，已經(jīng)出現(xiàn)了很多。

這種“好房子”會在產(chǎn)品設(shè)計上，借政策春風(fēng)，對同級別資產(chǎn)形成降維打擊。產(chǎn)品出現(xiàn)代差和割裂感。

那么就從中產(chǎn)生了兩個確定性，一個是買這樣的房子，另一個是賣掉被影響的同類別房子。

值得注意的是，這樣的房子，會在城市非核心區(qū)，以改善房和豪宅的形勢大量出現(xiàn)。

未來一二線非核心區(qū)的資產(chǎn)，會遭遇重創(chuàng)。小平米剛需，會有保障性租賃住房沖擊，大面積改善，會遭遇“四代住宅”沖擊。

唯一的壁壘，可能就是地段和資源，畢竟大基建降速背景下，優(yōu)質(zhì)城市配套未來會很難被復(fù)制。而人口會再一次被強(qiáng)制集中。

看懂趨勢，一些房子就抓緊時間賣了，沒留的必要。

第三個確定性，是租售比。

這幾年，房價下跌，租金也下跌，但當(dāng)房價下跌速度遠(yuǎn)超于租金，那么租售比就會直線上升。

前幾天復(fù)盤，我發(fā)現(xiàn)很多城市房價回調(diào)后，租售比都出現(xiàn)了大幅反彈，比如上海部分區(qū)域租售比達(dá)2.5%，接近房貸利率。

這意味著什么呢？

房產(chǎn)的租金現(xiàn)金流已能覆蓋或接近覆蓋貸款利息成本。這標(biāo)志著市場從依賴房價上漲的投機(jī)邏輯，轉(zhuǎn)向以租金收益為核心的現(xiàn)金流邏輯。

那么房產(chǎn)就有了其他的投資思路，比如總價100萬元的房產(chǎn)若年租金3萬元（租售比3%），在房貸利率2.85%時，租金收益可覆蓋利息成本。

未來房貸利率還會逐漸下降，趨近于2%，機(jī)會利差將越來越大。

當(dāng)然，買房要分得清，經(jīng)濟(jì)是上行期還是下行期。每個城市都不一樣。

這個城市如果經(jīng)濟(jì)上行，那么房產(chǎn)投資的主要收益來源于房價上漲，其次才是租售比。但這只存在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，有大量高薪收入的人口。

如果經(jīng)濟(jì)下行，又是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，買房則要充分考慮租售比，這也是流動性和風(fēng)險性的顯現(xiàn)。

看懂三個“確定性”，2025年買房就有了方向。以此再來分析不同城市和不同板塊。

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