文/地產(chǎn)金融視界

2月5日，上海豫園旅游商城（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“豫園股份”）發(fā)布關(guān)于以以集中競(jìng)價(jià)交易方式回購(gòu)公司A股股份的進(jìn)展公告。

公告顯示，豫園股份的回購(gòu)方案首次披露于2024年11月1日，計(jì)劃在董事會(huì)審議通過(guò)后6個(gè)月內(nèi)實(shí)施。公司預(yù)計(jì)回購(gòu)金額在1億元至2億元之間，回購(gòu)用途將用于員工持股計(jì)劃或股權(quán)激勵(lì)。

前不久，豫園股份發(fā)布了2024年年度業(yè)績(jī)預(yù)告，創(chuàng)近十年以來(lái)最差業(yè)績(jī)，凈利潤(rùn)同比下降超92％，引起了投資者的不滿(mǎn)。與此同時(shí)，豫園股份高層人事變動(dòng)頻繁。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，管理層人事更迭與業(yè)績(jī)下滑之間存在一定的關(guān)聯(lián)性。

凈利潤(rùn)同比下降超92％

1月24日，豫園股份發(fā)布2024年年度業(yè)績(jī)預(yù)告。

公告顯示，豫園股份預(yù)計(jì)2024年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司母公司所有者的凈利潤(rùn)為1億元到1.5億元，同比預(yù)計(jì)減少95.06%到92.59%。歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損20.5億元到22億元，同比預(yù)計(jì)減少354.38%到387.63%。

對(duì)于業(yè)績(jī)預(yù)減的主要原因，豫園股份公告中指出，報(bào)告期內(nèi)，公司復(fù)合功能地產(chǎn)業(yè)務(wù)受房地產(chǎn)行業(yè)整體下行趨勢(shì)影響，公司根據(jù)市場(chǎng)情況積極調(diào)整銷(xiāo)售策略，加速庫(kù)存去化和資金回籠，導(dǎo)致物業(yè)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售業(yè)務(wù)毛利率同比下降；疊加宏觀經(jīng)濟(jì)下行、國(guó)際金價(jià)波動(dòng)加劇等，帶來(lái)消費(fèi)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，導(dǎo)致公司部分產(chǎn)業(yè)板塊發(fā)展承壓，營(yíng)業(yè)收入和綜合銷(xiāo)售毛利有一定下降，從而影響凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)地產(chǎn)金融視界表示，豫園股份業(yè)績(jī)表現(xiàn)確實(shí)比較差，它在上海這些重點(diǎn)片區(qū)的一些項(xiàng)目都是比較優(yōu)質(zhì)的，但他這個(gè)經(jīng)營(yíng)狀況沒(méi)有想象的那么好。我認(rèn)為，這背后他的底子是不錯(cuò)的，但由于近幾年商業(yè)地產(chǎn)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，使得它的市場(chǎng)消化肯定是不好的。

“豫園股份的復(fù)合功能地產(chǎn)業(yè)務(wù)受房地產(chǎn)行業(yè)整體下行趨勢(shì)影響較大。公司為加速庫(kù)存去化和資金回籠，調(diào)整銷(xiāo)售策略，導(dǎo)致物業(yè)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售業(yè)務(wù)毛利率同比下降?！敝袊?guó)企業(yè)資本聯(lián)盟中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，宏觀經(jīng)濟(jì)下行、國(guó)際金價(jià)波動(dòng)加劇等因素，導(dǎo)致消費(fèi)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，公司部分產(chǎn)業(yè)板塊發(fā)展承壓，營(yíng)業(yè)收入和綜合銷(xiāo)售毛利下降。

雖然公司業(yè)績(jī)并不理想，但這并未影響豫園股份的大手筆分紅。

1月26日，豫園股份發(fā)布公告，董事會(huì)于2025年1月24日收到董事長(zhǎng)黃震先生的倡議，擬利用下屬全資子公司出售株式會(huì)社新雪股權(quán)所得的測(cè)算稅后收益11.2億元（最終金額以審定后數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）實(shí)施特別分紅，分紅總額不低于人民幣7.5億元。此為初步提議方案，具體利潤(rùn)分配方案需結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況并報(bào)董事會(huì)及股東大會(huì)審議確定。

豫園股份認(rèn)為上述提議符合法律法規(guī)和《公司章程》的有關(guān)規(guī)定，符合公司的實(shí)際情況及未來(lái)發(fā)展的需要。

與此同時(shí)，豫園股份領(lǐng)導(dǎo)高額年終獎(jiǎng)合理性遭到投資者的質(zhì)疑。

1月27日，有投資者在上證e互動(dòng)向豫園股份提問(wèn)稱(chēng)，公司年報(bào)那么差，領(lǐng)導(dǎo)（是不是）應(yīng)該帶頭減工資，還利股東，每年領(lǐng)導(dǎo)年終獎(jiǎng)發(fā)那么多錢(qián)好意思么？

同日，另有投資者提問(wèn)稱(chēng)，豫園股份三季度季報(bào)仍有收益，為何年報(bào)收平，最后一個(gè)季度虧掉了三個(gè)季度的收益？2025年報(bào)創(chuàng)近十年最低如何向股東解釋?zhuān)?/p>

2月7日，豫園股份在上證e互動(dòng)就上述提問(wèn)進(jìn)行了回復(fù)。對(duì)于領(lǐng)導(dǎo)年終獎(jiǎng)問(wèn)題，豫園股份并未正面回復(fù)，僅表示：“尊敬的投資者，您好！感謝您對(duì)公司的關(guān)注。”

針對(duì)業(yè)績(jī)問(wèn)題，豫園股份表示：“公司于2025年1月25日披露了公司《2024年年度業(yè)績(jī)預(yù)告》，業(yè)績(jī)預(yù)告數(shù)據(jù)僅為初步核算數(shù)據(jù)，2024年年報(bào)具體數(shù)據(jù)以公司在上海證券交易所網(wǎng)站及指定信息披露媒體上披露的定期報(bào)告為準(zhǔn)。”

值得一提的是，2023年，豫園股份首次出現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)虧損，虧損金額約4.51億元。與此同時(shí)，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)還出現(xiàn)大幅下降，同比減少45%。

債務(wù)方面，豫園股份也面臨著較大的壓力。截至2024年9月末，公司短期借款約91.4億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約94.1億元，長(zhǎng)期借款約166.3億元，應(yīng)付債券約9.4億元，同期貨幣資金僅有約98.5億元。

業(yè)績(jī)壓力下，豫園股份正在實(shí)行瘦身健體策略，加大非核心業(yè)務(wù)資產(chǎn)盤(pán)活力度。

據(jù)地產(chǎn)金融視界不完全統(tǒng)計(jì)，自2022年以來(lái)，豫園股份一直通過(guò)出售資產(chǎn)來(lái)回籠資金。2022年，公司先后轉(zhuǎn)讓了金徽酒13%的股權(quán)，交易總價(jià)款約19.37億元；清倉(cāng)泰康保險(xiǎn)股份，轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)約11.57億元；出售招金礦業(yè)股票，交易對(duì)價(jià)約44億港元。

2023年，豫園股份又出售了IGI在比利時(shí)、荷蘭和印度的分公司各80％股份，交易總額約4.55億美元。

2024年6月，豫園股份下屬全資子公司裕海實(shí)業(yè)有限公司擬出售其持有的49999股株式會(huì)社新雪股份，此次交易價(jià)格預(yù)計(jì)不低于380億日元（約合17.1億元人民幣）。7月，豫園股份宣布出售上海星光耀廣場(chǎng)二期1號(hào)樓和部分車(chē)位，售價(jià)預(yù)計(jì)15.15億元。

管理層變動(dòng)頻繁

2024年，豫園股份管理層在持續(xù)動(dòng)蕩。

1月份，豫園股份發(fā)布公告稱(chēng)，董事會(huì)收到董事會(huì)秘書(shū)蔣偉先生提交的辭職申請(qǐng)，蔣偉先生因年齡原因，提出辭去公司董事會(huì)秘書(shū)職務(wù)。同時(shí)，董事龔平和公司總裁（輪值）總裁倪強(qiáng)也提交了辭職申請(qǐng)。

2月份，豫園股份又有兩位高管選擇離開(kāi)。2月3日，副總裁張弛因個(gè)人發(fā)展原因辭去職務(wù)。2月20日，執(zhí)行總裁唐冀寧同樣因個(gè)人發(fā)展原因辭去職務(wù)。

5月份，豫園股份再次收到高管辭職報(bào)告。董事會(huì)秘書(shū)蔣偉先生因年齡原因，辭去公司職務(wù)。

7月份，豫園股份總裁胡庭洲因個(gè)人原因辭去職務(wù)。值得注意的是，胡庭洲于2021年12月加入豫園股份，2022年3月至2024年1月?lián)卧@股份總裁（輪值），今年1月起擔(dān)任豫園股份總裁。

9月份，豫園股份CFO錢(qián)順江因工作調(diào)整原因辭去職務(wù)，但將繼續(xù)擔(dān)任總裁（輪值）職務(wù)。同時(shí)，公司聘任鄒超為豫園股份CFO。

進(jìn)入2025年，豫園股份收到執(zhí)行總裁冉飛先生的書(shū)面辭職報(bào)告。同時(shí)，鑒于個(gè)人職業(yè)發(fā)展考慮，鄒超辭去公司董事會(huì)秘書(shū)職務(wù)。

在專(zhuān)家看來(lái)，管理層人事更迭與業(yè)績(jī)下滑之間存在一定的關(guān)聯(lián)性。

柏文喜表示，豫園股份業(yè)績(jī)下滑明顯，管理層可能因無(wú)法有效應(yīng)對(duì)業(yè)績(jī)壓力而選擇離職。頻繁的人事更迭可能也反映出公司內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)存在一定的問(wèn)題，例如管理層與董事會(huì)之間、不同管理層之間可能存在戰(zhàn)略分歧或管理理念沖突，導(dǎo)致管理層人員的頻繁變動(dòng)。

在柏文喜看來(lái)，頻繁的管理層更迭可能導(dǎo)致公司決策的連續(xù)性和穩(wěn)定性受到影響，新管理層需要時(shí)間來(lái)熟悉業(yè)務(wù)和調(diào)整戰(zhàn)略，這在一定程度上影響了公司業(yè)務(wù)的正常推進(jìn)，進(jìn)而影響業(yè)績(jī)表現(xiàn)。“反過(guò)來(lái)，業(yè)績(jī)下滑的壓力也會(huì)促使公司進(jìn)行管理層調(diào)整，以尋找更有效的管理團(tuán)隊(duì)來(lái)扭轉(zhuǎn)局面?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)地產(chǎn)金融視界表示，基于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境及消費(fèi)趨勢(shì)變化，建議對(duì)產(chǎn)品線(xiàn)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整?，F(xiàn)階段，豫園股份所推出的部分產(chǎn)品整體定位偏高端，雖然與企業(yè)原本的高端定位相契合，但從當(dāng)下市場(chǎng)調(diào)整情況來(lái)看，這種偏高端的產(chǎn)品布局與市場(chǎng)發(fā)展趨向并不相符。

“在新一輪的發(fā)展進(jìn)程中，應(yīng)著重致力于優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，降低產(chǎn)品成本，使產(chǎn)品能夠更好地貼近普通大眾消費(fèi)需求，提升產(chǎn)品的親民屬性，從而增強(qiáng)普通老百姓的購(gòu)買(mǎi)意愿，釋放更大的消費(fèi)潛力。倘若未能做出相應(yīng)改變，長(zhǎng)此以往，企業(yè)在消費(fèi)者心中的形象 IP 建設(shè)將難以取得顯著成效。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。