壹

豐臺(tái)不愧是豐臺(tái)，一出手就是“next level”。

皆因，在“陽(yáng)臺(tái)”這個(gè)產(chǎn)品力賽道，豐臺(tái)又整“新活了”。

這不2025年剛開(kāi)年，位于三環(huán)東鐵營(yíng)的金茂璞逸豐宜，位于豐臺(tái)科技園的北京隅·西頌，都帶著“南向雙陽(yáng)臺(tái)” 即“內(nèi)嵌封閉式陽(yáng)臺(tái)+花池（開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)）”向市場(chǎng)款款走來(lái)，一下子就把其他區(qū)的小伙伴給“看呆了”。

實(shí)話實(shí)說(shuō)，在如今的北京樓市，陽(yáng)臺(tái)早已不是啥稀罕物，由防火挑檐演變而來(lái)的開(kāi)敞式大陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)嵌在室內(nèi)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，乃至南北雙開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)，甚至南向封閉式陽(yáng)臺(tái)+北向開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)等形式，大家早已熟悉不過(guò)。

而陽(yáng)臺(tái)的風(fēng)潮，也早已從順義、豐臺(tái)向其他各區(qū)蔓延，去年昌平、大興、通州等區(qū)也實(shí)現(xiàn)了新房帶陽(yáng)臺(tái)的突破。

在其他區(qū)小伙伴相繼“跟上節(jié)奏”的市場(chǎng)情況下，豐臺(tái)又開(kāi)始了產(chǎn)品力全新升維，像金茂璞逸豐宜和北京隅·西頌，南向面寬都有封閉式陽(yáng)臺(tái)（50%計(jì)容），再配以客廳+南向一間臥室外帶“花池”（100%贈(zèng)送），確實(shí)乃“頭回見(jiàn)”。

但對(duì)于兩個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，有了南向雙陽(yáng)臺(tái)還不夠，北側(cè)臥室還有設(shè)備平臺(tái)的贈(zèng)送面積，此舉就是要把實(shí)際空間獲得感“拉滿”。

以金 茂璞逸豐宜153㎡的四居為例，在贈(zèng)送面積方面確實(shí)“奧利給”。

1.內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)：南向三面寬13.6米，內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深約1.8米，50%計(jì)容，贈(zèng)送面積約12㎡；

2.花池：面寬8米，進(jìn)深0.7米，全贈(zèng)送，贈(zèng)送面積約5.6㎡。

3.北側(cè)設(shè)備平臺(tái)：北側(cè)兩個(gè)臥室設(shè)備平臺(tái)面積全贈(zèng)送，贈(zèng)送面積約5.2㎡。

按照金茂璞逸豐宜10.75萬(wàn)的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)來(lái)計(jì)算，其贈(zèng)送面積貨值約245萬(wàn)，相當(dāng)于可以買(mǎi)一輛奔馳大G+一輛特斯拉Model X，而153㎡四居的實(shí)際得房率也高達(dá)90%以上。

除了通過(guò)“黑科技”讓實(shí)際得房率提升外，金茂璞逸豐宜和北京隅·西頌都在“好房子”這個(gè)領(lǐng)域下足了功夫，都在社區(qū)里配備了首層架空層，打造成多變空間，且都配置了下沉式會(huì)所，來(lái)滿足業(yè)主圈層交往所需。

然而這一切只是剛剛開(kāi)始。

據(jù)悉，去年12月剛拍出的中海萬(wàn)泉寺項(xiàng)目，也按照“好房子標(biāo)準(zhǔn)”來(lái)打造產(chǎn)品，包括南向雙陽(yáng)臺(tái)、北向設(shè)備平臺(tái)、首層架空等，而且部分樓座還有坡屋頂天窗設(shè)計(jì)，以及邊戶轉(zhuǎn)角大飄窗。若是這些設(shè)計(jì)都能落地，豐臺(tái)的產(chǎn)品力爭(zhēng)霸賽又將到達(dá)新境界。

貳

一開(kāi)年，豐臺(tái)樓市產(chǎn)品力就繼續(xù)“開(kāi)大”，讓其他區(qū)小伙伴，特別是海淀“羨慕不已”。

皆因海淀新房帶陽(yáng)臺(tái)“真挺難”，并非是開(kāi)發(fā)商沒(méi)這個(gè)功力，而在于海淀老業(yè)主擔(dān)心新房有陽(yáng)臺(tái)會(huì)影響區(qū)域房?jī)r(jià)其他二手房保值，因而每當(dāng)有新盤(pán)報(bào)規(guī)時(shí)，就會(huì)進(jìn)行強(qiáng)烈的意見(jiàn)反饋。所以說(shuō)，海淀新房帶陽(yáng)臺(tái)，只能是再等等。

而豐臺(tái)新房產(chǎn)品力這么拼的背后，是“外卷”、“內(nèi)卷”雙重夾擊下，必須得“發(fā)大招”，才能殺出血路。

【外 卷】

全北京“豪宅戰(zhàn)隊(duì)”大擴(kuò)容

眾所周知，2025年北京樓市進(jìn)入豪宅“諸神之戰(zhàn)”年。

一方面是眾多10萬(wàn)+豪宅蓄勢(shì)待發(fā)，另一方面是大量好地排隊(duì)等上架。

別的不說(shuō)，就拿海淀來(lái)看，2025年海淀已知要面市的項(xiàng)目，已呈現(xiàn)“全明星陣容”。包括：1月13日首開(kāi)熱銷(xiāo)31.6億元，位于永豐北的保利建工·嘉華天珺，位于永豐南的海開(kāi)·頤海澐頌，位于功德寺的和樾玉鳴、和樾望雲(yún)，位于朱房村的華潤(rùn)+招商+中鐵聯(lián)合項(xiàng)目、以及建發(fā)朱房項(xiàng)目，讓海淀樓市從來(lái)都沒(méi)有打過(guò)“這么富裕的仗”。

2025年已知海淀新房供應(yīng)一覽表

隨便盤(pán)盤(pán)可知，2025年海淀已知新房供應(yīng)面積就達(dá)71.78萬(wàn)㎡，大約能供應(yīng)5000多套房，而2024年海淀新房成交面積為15.06萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為1063套，如此巨大新房體量，可以預(yù)知去化周期將拉長(zhǎng)。

然而這還是剛剛開(kāi)始，2025年海淀還有眾多新地在路上。

2025年海淀擬供應(yīng)土地一覽表

網(wǎng)傳2025年海淀將擬供應(yīng)樹(shù)村8號(hào)地北側(cè)住宅用地、四季青西冉、四季青田村、四季青西山片區(qū)、半壁店城中村改造2宗地、翠湖地塊等多宗宅地。如果這些土地都能轉(zhuǎn)正拍出，海淀樓市新增供應(yīng)就真的“海了去”。如此大體量新盤(pán)接踵而至，極可能導(dǎo)致“海淀也缺有錢(qián)人了”。

在猝不及防海淀土地供應(yīng)大開(kāi)閘之際，朝陽(yáng)自然也不能示弱。據(jù)網(wǎng)傳2025年朝陽(yáng)將擬供應(yīng)19宗地，包括永安里、太陽(yáng)宮、呼家樓、酒仙橋、化石營(yíng)等準(zhǔn)10萬(wàn)+豪宅好地。

2025年朝陽(yáng)擬供地計(jì)劃一覽表

其實(shí)，2024年朝陽(yáng)豪宅項(xiàng)目整體表現(xiàn)不錯(cuò)，最根本原因在于去年朝陽(yáng)就供應(yīng)了三宗地，即中建智地拿下的酒仙橋+前葦溝+中關(guān)村朝陽(yáng)園北區(qū)綜合地塊，金隅拿下的十八里店地塊，中海拿下的酒仙橋+小紅門(mén)+十八里店綜合地塊，而去年實(shí)際入市的為北京宸園、璞園PARK、北京隅·東序。因?yàn)槌?yáng)樓市競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)小，2024年朝陽(yáng)上市的新盤(pán)，都獲得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

但進(jìn)入2025年朝陽(yáng)這么“咔咔供地”，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必將進(jìn)入白熱化狀態(tài)，除了要吸引朝陽(yáng)群眾，肯定還得向外拓客。當(dāng)然，海淀亦是同理。

如此這般，豐臺(tái)不上點(diǎn)“狠活”（產(chǎn)品力升級(jí)），咋跟海淀和朝陽(yáng)“掰頭”有錢(qián)人。所以“黑科技”是必須搞起來(lái)，“吸粉高招”就是把實(shí)際得房率“打上去”。

【內(nèi) 卷】

豐臺(tái)新房庫(kù)存130萬(wàn)平+，不卷不能出圈

1月16日，隨著中海以底價(jià)40.08億拿下西南郊冷庫(kù)地塊，也讓豐臺(tái)新房庫(kù)存面積上升到新高度——130萬(wàn)㎡+。

在2024年豐臺(tái)新房去化情況并不甚理想，共成交3356套，成交面積44.9萬(wàn)㎡，若是按照這一去化速度，130萬(wàn)㎡+的新房庫(kù)存需要花費(fèi)約3年的光陰，這還是豐臺(tái)不再供應(yīng)新地的情況下。

但按照以往的供應(yīng)情況，以及朝陽(yáng)、海淀紛紛拿出“壓箱底”的好地來(lái)看，豐臺(tái)自然得跟上。據(jù)悉，豐臺(tái)在2025年還有眾多好地在路上，這也讓區(qū)域新房庫(kù)存面積，將繼續(xù)“加載中”。

因?yàn)槭袌?chǎng)卷，去化難，所以豐臺(tái)新房在“黑科技”設(shè)計(jì)上猛用功。而北京樓市新房帶南北錯(cuò)層大陽(yáng)臺(tái)的肇始，也是從2020年面市的中海甲叁號(hào)院?jiǎn)⒛弧Ｄ壳皝?lái)看，豐臺(tái)新房帶陽(yáng)臺(tái)基本已是標(biāo)配，而“南向雙陽(yáng)臺(tái)”也在蔓延中，在產(chǎn)品力方面，豐臺(tái)真的是“卷上了天”。

不過(guò)，隨著北京倡導(dǎo)“好房子”，各區(qū)新房都將在“陽(yáng)臺(tái)、架空層、風(fēng)雨連廊”進(jìn)行產(chǎn)品力比拼。這也意味著，現(xiàn)在豐臺(tái)獨(dú)有的“南向雙陽(yáng)臺(tái)”，或許很快就會(huì)在其他區(qū)的新房上面看到，甚至還會(huì)玩出“新花樣”。

這下子壓力又給到了豐臺(tái)，區(qū)域新房繼續(xù)在產(chǎn)品力上卷已成定勢(shì)。至于還能怎么卷，就看中海西南郊冷湖地塊會(huì)有啥新動(dòng)作了。

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北京豪宅項(xiàng)目

東城區(qū)：｜ ｜

西城區(qū)：｜｜

朝陽(yáng)區(qū)：｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜

海淀區(qū)：｜｜｜｜｜

豐臺(tái)區(qū)：｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜

石景山區(qū)：｜｜｜｜｜｜

通州區(qū)：｜｜｜

門(mén)頭溝區(qū)：｜｜｜

大興區(qū)：｜｜｜｜

昌平區(qū)：｜｜｜｜

順義區(qū)：｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜

房山區(qū)：

懷柔區(qū)：

密云區(qū)：｜｜｜

平谷區(qū)：

外埠項(xiàng)目

臺(tái)灣：

廣州：

深圳：｜｜

廈門(mén)：｜

福州：

青島：｜

杭州：｜

濟(jì)南：

昆明：

沈陽(yáng)：

環(huán)京：｜｜

國(guó)外豪宅項(xiàng)目

美國(guó)：｜｜

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阿聯(lián)酋：

韓國(guó)：

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