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時隔三年，躺平的房企們終于有了動靜，房地產(chǎn)行業(yè)的化債被正式提上了日程。

這一段時間頻繁有暴雷房企的名字出現(xiàn)在新聞端，咱們所熟知的超級房企碧桂園和融創(chuàng)再次進(jìn)入到了公眾的視野。碧桂園這一段的債務(wù)重組工作推進(jìn)的很猛烈。

1月9日，碧桂園披露了它的境外債重組的進(jìn)展。

碧桂園公布了債務(wù)重組的關(guān)鍵條款，它也已經(jīng)與七家知名的銀行組成的協(xié)調(diào)委員會達(dá)成了共識。在這份債務(wù)重組的關(guān)鍵條款里，碧桂園給到了債權(quán)人們5個可選的方案。

選項(xiàng)一，是現(xiàn)金回購，但是現(xiàn)金回購需要債務(wù)的面值進(jìn)行折價。

選項(xiàng)二，是強(qiáng)制性的可轉(zhuǎn)換債券，實(shí)現(xiàn)100%的股權(quán)化。

選項(xiàng)三，強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券+替換部分新債券，實(shí)現(xiàn)67%的股權(quán)化。

選項(xiàng)四，替換成新債券，但本金要削減部分，還款的時間要往后延長。

選項(xiàng)五，不減本金，全部替換成新的債券或者融資，還款的時間往后延長。

這5個方案對于債權(quán)人來說哪個都不算特別美妙，但總歸算是有個多選項(xiàng)。

這事兒對于碧桂園來說，是個減負(fù)的利好。如果此次債務(wù)重組能夠順利通過，最多可以為碧桂園減少116億美元的債務(wù)。

所以碧桂園在積極的促成此項(xiàng)債務(wù)重組的落實(shí)，通過梳理自己的資產(chǎn)，并且出售境外少數(shù)權(quán)益金融投資用作重組的資金。

碧桂園是繼融創(chuàng)以外，在最近第二個提出債務(wù)重組的大型房企。

在此之前，2024年的11月底，融創(chuàng)針對10筆境內(nèi)債券提出了重組方案。這10筆境內(nèi)債規(guī)?？偣?54億人民幣，融創(chuàng)給出了折價現(xiàn)金回購、債轉(zhuǎn)股、以資抵債和債務(wù)展期四個選項(xiàng)，到現(xiàn)在已經(jīng)有8筆債券爭取到持有人支持重組。剩余2支債券能否通過重組表決，到現(xiàn)在還是個未知數(shù)。但如果順利解決，融創(chuàng)境內(nèi)債的壓力也會大大減小。

碧桂園是化解境外債。融創(chuàng)是化解境內(nèi)債。這兩個大型房企債務(wù)重組的方式，將會成為其他房企參考的樣本。這也預(yù)示了經(jīng)歷了三年的躺平，出險的房企終于開始著手解決債務(wù)問題。

房地產(chǎn)行業(yè)的出清正式開始了。

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很多人沒有明白房企化債的意義在哪里。

打一個不太恰當(dāng)?shù)谋扔?。把房地產(chǎn)行業(yè)看成一個有機(jī)的生命體，房企的暴雷和當(dāng)年高周轉(zhuǎn)下所欠下的行業(yè)債務(wù)就像是這個生命體身上的淤血和膿水。

要想讓房地產(chǎn)行業(yè)重新煥發(fā)生機(jī)，必須解決行業(yè)的債務(wù)問題，也就是擠掉它的膿水。

過去三年，房企們的債務(wù)并沒有得到解決。不少出險房企的債務(wù)隨著時間持續(xù)累積，對于債務(wù)的解決也多是通過往后延期的方式。

而去年年底和今年年初，融創(chuàng)和碧桂園的化債方向轉(zhuǎn)變了，并不只是單純的把債務(wù)延期，而是往債務(wù)減輕的方向上發(fā)力。這就減輕了房企身上的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

債權(quán)人確實(shí)吃了大虧，但是站在整個行業(yè)角度來看，為后期的保交樓和行業(yè)的出清恢復(fù)又提供了前提條件。

而從這之后，其他出險的房企都會跟著這兩家的步伐，在2025年相繼推動自己債務(wù)的化解。

所以2025年是房企的化債大年。

就年后以來，龍光、融信等房企也都公布了債務(wù)重組的最新情況，金科也公布了它的重整投資協(xié)議的進(jìn)展。出險躺平的房企們爭先恐后的去通過債務(wù)重組的方式來修復(fù)自己的資產(chǎn)負(fù)債表。

2025年對于化債的房企們來說也并不是個能夠順利過的一年。

主要是兩個原因。

一個原因是今年是償債高峰年。

2025年房企們的債務(wù)到期規(guī)模超越了2024年，達(dá)到了5000億元，僅2025年第三季度，房企們到期的債務(wù)規(guī)模達(dá)到了1574億元。

這么龐大的到期債務(wù)，對于要償債的房企來說，通過短時間的發(fā)債和融資，很難將到期債務(wù)全覆蓋完。

另一個原因是房地產(chǎn)行情仍在低迷的泥潭。

房地產(chǎn)行情的好壞，決定了房企們在2025年的造血能力。因?yàn)樗械膫鶆?wù)償還，最終還是要靠房企們來賣出房子回籠資金來實(shí)現(xiàn)的。

而房地產(chǎn)行業(yè)從2021年以來已經(jīng)連續(xù)3年低迷。看看2024年的房企業(yè)績排行榜，百強(qiáng)房企的銷售金額相較于2023年下滑了28.1%，相比于2021年的高峰期下降了將近65%。

如果2025年房價持續(xù)下降，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，對于化債的房企是個非常嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

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去年9月底村子里最高層面提出了房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)的口號。房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了比較明顯的反彈。

2024年四季度百強(qiáng)房企的銷售金額由負(fù)轉(zhuǎn)正，輕微增長了0.2%。

重點(diǎn)30城12月的整體成交1802萬平方米，同比2023年的12月增長了17%。

所以強(qiáng)有力的救市政策和救市預(yù)期，對于托底市場，救起市場還是有非常明顯的作用的。

誰說救市沒有作用，誰說政策利好無效。第四季度的成交打破一切救市無用的謠言。

所以2025年的樓市必須繼續(xù)上猛招。

到了當(dāng)下的狀態(tài)，救市不能救一陣停一陣，市場向上的態(tài)勢也不能中斷，即使救市的政策是脈沖式的，但市場的狀態(tài)必須保持持續(xù)的向上。

止跌回穩(wěn)的口號已經(jīng)在多個重要的會議場合被提出來，如何實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)是2025年經(jīng)濟(jì)的重要課題。

到現(xiàn)在能夠出的行政性大招基本上放完了，剩余的大招主要在需要砸錢的去庫存大招里。

截止到2025年的1月，還未祭出的樓市大招有——

北京、上海、深圳三大一線城市的限購限貸政策還有進(jìn)一步放松的空間。

房貸利率還有往下降的可能，房貸利率的下降能夠減輕買房人的月供壓力。

收儲存量商品房，收儲存量土地儲備的具體措施還待落地。

貨幣化安置、城中村改造的規(guī)模和投入的資金量還需落地。

以上四個大招，前面兩個不需要投入資金，后面兩個都需要大量資金的投入。

救市已經(jīng)進(jìn)入到了花錢的進(jìn)程里。不花錢不足以救樓市，花錢的速度和規(guī)模將會對2025年的房價穩(wěn)定起到重要的影響。

而2025年房價的漲跌，房地產(chǎn)行業(yè)成交量價的穩(wěn)定又對房企們的化債能不能順利產(chǎn)生決定性的影響。

站在2025年的1月，我們?nèi)ヮA(yù)測2025年的房價漲跌，房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)勢都顯得為之過早，因?yàn)闆Q定房地產(chǎn)的態(tài)勢的的政策的力度大小。

2025年的樓市和大A一樣，也是完全遵循著政策的邏輯。而政策的力度、強(qiáng)弱，落地速度都存在不確定性。