時(shí)間的游戲。

PART.01

榜單謎云

1月3日，克而瑞陜西發(fā)布了“2024年西安商品住宅銷售榜”。

這份榜單上有幾個(gè)數(shù)據(jù)值得關(guān)注，其一是高新區(qū)2024年成交均價(jià)約23854元/㎡，獨(dú)占鰲頭，繼續(xù)穩(wěn)坐“大西安首善區(qū)”寶座；其二是全市建面約140㎡以上產(chǎn)品成交占比達(dá)到約43%，進(jìn)一步證明西安已經(jīng)進(jìn)入“改善時(shí)代”。

在這篇榜單合集中，還有一個(gè)榜單是2024年大西安高端改善TOP5，排名第一的是曲江星河灣，成交額約20.34億；招商西安序緊隨其后，銷售額約11.96億；3-5名分別是源邸壹號(hào)、曲江九區(qū)松間和高新誠(chéng)園。

克而瑞在榜單下方對(duì)「高端改善」作了注解：均價(jià)大于或等于3萬(wàn)。

其實(shí)這份榜單上還漏了一個(gè)項(xiàng)目——金茂璞逸曲江，雖然部分樓棟和房源備案均價(jià)低于3萬(wàn)，但那是毛坯備案，最終成交均價(jià)妥妥3萬(wàn)+。而金茂璞逸曲江在2024年的成交額是約25.54億，高居大西安住宅項(xiàng)目排行榜第9位。

大家發(fā)現(xiàn)了嗎，上榜的5個(gè)高端改善項(xiàng)目中，曲江和浐灞各兩個(gè)，剩下高新誠(chéng)園雖然帶“高新”兩個(gè)字，但被歸屬在“城南”。也就是說(shuō)，在克而瑞的榜單上，2024年高新區(qū)沒(méi)有一個(gè)高端改善項(xiàng)目銷售額超過(guò)1.72億（高新誠(chéng)園成交額）。

同樣是克而瑞的高端改善榜單，2023年雖然浐灞憑借自然界、招商西安序、招商央璽和碧桂園鳳凰城占據(jù)前四位完成屠榜，但彼時(shí)高新區(qū)還有高科云天一個(gè)項(xiàng)目上榜。

那么是高新2024年沒(méi)有高端改善庫(kù)存了嗎？也不是。

僅從均價(jià)3萬(wàn)以上項(xiàng)目來(lái)看，拋開(kāi)2024年12月2日首次公示備案價(jià)的高新玖號(hào)院（備案名：景泰苑）不提，高新2024年備案價(jià)3萬(wàn)+的項(xiàng)目還有天地源·丹軒坊（備案均價(jià)約42168元/㎡），可惜只有32套房源，一次搖號(hào)就秒光了。

有意思的事情來(lái)了：天地源·丹軒坊32套房源總面積約8030.66㎡，如果按照約42168元/㎡的備案價(jià)，銷售額應(yīng)該是近3.4億。那么丹軒坊為什么沒(méi)有上榜呢？

PART.02

地王入市

拋去剛?cè)胧械母咝戮撂?hào)院和丹軒坊謎題不說(shuō)，2024年個(gè)人覺(jué)得最“意外”的頂豪項(xiàng)目，就是2023年還上榜的「高科云天」。

2015年，中大國(guó)際九號(hào)橫空出世，在全城絕大多數(shù)項(xiàng)目只賣五六千的時(shí)候，它約3.9萬(wàn)/㎡的均價(jià)讓無(wú)數(shù)人驚掉下巴，物業(yè)費(fèi)也是令人咂舌的9.8元/㎡。

近4萬(wàn)的均價(jià)再加上建面約237㎡起步的戶型，雖然中大國(guó)際九號(hào)只規(guī)劃了5棟樓共計(jì)260戶，依然有很多人斷言 “賣不出去” ——

“有這錢在北京上海買房不香嗎？干嘛要在西安吸霾？”

結(jié)果大家都知道了，中大國(guó)際九號(hào)入市之后迅速被西安乃至西北地區(qū)高凈值圈層追捧，幾乎以一己之力讓高新成為西安頂豪市場(chǎng)上的一極，前來(lái)參觀學(xué)習(xí)的同行絡(luò)繹不絕。

如今的中大國(guó)際九號(hào)，不但是西安的房?jī)r(jià)天花板，更成為了一種身份的象征——在西安，你可以懷疑一切，但沒(méi)人懷疑中大國(guó)際九號(hào)業(yè)主的實(shí)力。

在中大國(guó)際九號(hào)之后，高新也出現(xiàn)過(guò)幾個(gè)在地段配套、產(chǎn)品力以及價(jià)格上能夠稱為頂豪的項(xiàng)目，但無(wú)一例外都是商業(yè)性質(zhì)，而住宅性質(zhì)的產(chǎn)品雖然也有不少豪宅均價(jià)在3萬(wàn)左右，但總感覺(jué)“差一口氣”。

直到絲路軟件城的「高科云天」面世。

2021年之前，在西安土地市場(chǎng)上，高新三期是當(dāng)之無(wú)愧的皇冠明珠，萬(wàn)元地層出不窮，被業(yè)內(nèi)稱為“西安‘地王’谷”，而約74畝的高科云天地塊就成交于2020年4月，樓面地價(jià)約15415元/㎡，直到現(xiàn)在依然是軟新單價(jià)地王。

如果是其他開(kāi)發(fā)商，拿到這樣的地塊肯定要迅速周轉(zhuǎn)起來(lái)，最起碼一個(gè)月發(fā)聲、三個(gè)月亮相、半年之內(nèi)售樓部開(kāi)放，接下來(lái)就是入市、開(kāi)盤(pán)，畢竟地價(jià)越高資金壓力也就越大，晚一天都是“損失”。

但是高科自從拿到這宗地之后，就沒(méi)有了下一步消息，以至于后來(lái)很多人都忘了這宗地的存在。這一等，就是三年。在此期間，外界對(duì)項(xiàng)目的細(xì)節(jié)知之甚少，所以高科云天也被稱為“西安最神秘豪宅”。

PART.03

一鳴驚人

2022年，隨著案名的公布，高科云天的“口號(hào)”也開(kāi)始逐步在網(wǎng)上流傳——西安向前一步作品。

此后，項(xiàng)目更多信息陸續(xù)曝光： 總占地約74畝，共規(guī)劃了10棟住宅，402套房源。產(chǎn)品層面來(lái)說(shuō)，建面約240㎡起步，最大建面約490㎡，由上海大椽建筑設(shè)計(jì)、梁志天設(shè)計(jì)工作室、GVL怡境國(guó)際三大頂尖團(tuán)隊(duì)聯(lián)袂操刀。

高科云天最大的亮點(diǎn)就在于整個(gè)項(xiàng)目采用“鉆石”元素，部分樓棟15°微轉(zhuǎn)帶來(lái)的類鉆石形合圍布局和樓體類鉆石切割造型、公建化鉆石立面以及鉆石會(huì)所等等……

2023年6月6日，高科云天首批78套房源價(jià)格公示。建面約240㎡的門檻戶型都是737萬(wàn)/套起，建面約320㎡戶型單套售價(jià)更是千萬(wàn)級(jí)，即便是精裝交付，這樣的價(jià)格也是專供少數(shù)人。

高科云天，一鳴驚人。

令人意外的是，整個(gè)2023年，高科云天總共兩次公示價(jià)格，兩次開(kāi)盤(pán)，總計(jì)只推出了158套房源，然后就再無(wú)消息。

直到2024年11月25日，高科云天才第三次公示新房源。共計(jì)44套房源，全部為建面約380㎡戶型，樓幢均價(jià)約36080.88元/㎡，單套售價(jià)1224萬(wàn)起，依然是精裝交付。

對(duì)樓市稍有了解的朋友都知道，對(duì)高單價(jià)、高總價(jià)的頂豪來(lái)說(shuō)，在西安這樣的城市注定都是一場(chǎng)與時(shí)間的博弈，即便是樓市火爆的那幾年也不例外，更遑論當(dāng)下。

之所以高科云天的推盤(pán)節(jié)奏和業(yè)績(jī)讓我們感到意外，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目無(wú)論是地段還是產(chǎn)品都很好，按照頂豪的獨(dú)立行情來(lái)說(shuō)，即便業(yè)績(jī)比不上曲江星河灣、招商西安序等競(jìng)品，但絕不至于榜上無(wú)名。

更何況高科云天不但是在售頂豪項(xiàng)目中少有的精裝交付的科技豪宅，而且在價(jià)格上還擁有一定的“優(yōu)勢(shì)”。

要知道，如果去掉科技系統(tǒng)和精裝的溢價(jià)，只算毛坯的話，高科云天其實(shí)并沒(méi)有比周邊一眾均價(jià)兩萬(wàn)六七的改善住宅貴多少。

PART.04

向前一步

在樓市，能被稱為頂豪的產(chǎn)品大概分兩種，一種是「孤品」，還有一種就是「臻品」。西安能夠被稱為孤品的項(xiàng)目不算多，比如玫瑰莊園和曲江玫瑰園、源邸壹號(hào)·合院、攬?jiān)赂鹊龋蠖鄶?shù)頂豪其實(shí)都是臻品，也就是憑借產(chǎn)品力出彩。

當(dāng)然，不管哪一種方式，都是極為稀有的，在價(jià)格層面登峰，也在體驗(yàn)層面造極。別人眼中的天花板，只是它們的起點(diǎn)。

就拿高科云天建面約240㎡的起步戶型來(lái)說(shuō)，雙開(kāi)門入戶、中西雙廚以及三室兩廳三衛(wèi)的配置，約17.3米的南向面寬尺度，開(kāi)間約9米的端廳+大陽(yáng)臺(tái)+雙南向豪華主臥套房符合頂豪定位。

不過(guò)美中不足的是北向兩個(gè)次臥不是套房，而且其中一個(gè)套房的開(kāi)間不足3米。這樣的尺度如果是普通住宅當(dāng)然沒(méi)問(wèn)題，但是放在頂豪中就略顯保守，不如將北向兩個(gè)臥室合并成一個(gè)套房，打造成南北雙套房，在尺度和舒適度方面直接拉滿。

建面約320㎡戶型就是更好的例子。同樣是三室，但是做到了三廳四衛(wèi)， 三個(gè)臥室全部是套房，而且四個(gè)衛(wèi)生間都是明衛(wèi)。

值得一提的是，相比門檻戶型，這個(gè)戶型不但多了一廳一衛(wèi)，還多了一個(gè)挑空約6.4米的露臺(tái)，在當(dāng)下來(lái)說(shuō)露臺(tái)不算稀罕，但是和同時(shí)期拿地做規(guī)劃的產(chǎn)品相比，確實(shí)“向前一步”。

如果說(shuō)這兩個(gè)戶型是“中規(guī)中矩”的話，那么建面約380㎡戶型就是“標(biāo)新立異”。不用我們多說(shuō)，看到戶型圖大家就明白了。

很難用言語(yǔ)去形容看到這個(gè)戶型圖時(shí)的感受，如果非要說(shuō)的話，那就是前幾天第一次看到中國(guó)“六代機(jī)”首飛時(shí)的那種震撼，腦海中反復(fù)循環(huán)趙翼那兩句詩(shī)：不創(chuàng)前未有，焉傳后無(wú)窮。

這個(gè)戶型的樣板間2024年11月已經(jīng)正式開(kāi)放，實(shí)事求是的說(shuō)，我還沒(méi)有去參觀過(guò)，但是是不是身臨其境，其實(shí)已經(jīng)不重要了。

還有一點(diǎn)，建面約380㎡并不是高科云天的天花板，在此之上，還有更大的戶型沒(méi)有入市，比如建面約490㎡戶型。有點(diǎn)期待高科能在這個(gè)面積段上給市場(chǎng)什么樣的震撼。

作為精裝交付的項(xiàng)目，我們?cè)僬f(shuō)說(shuō)高科云天的裝標(biāo)。對(duì)頂豪來(lái)說(shuō)，室內(nèi)裝修是最能體現(xiàn)品質(zhì)的地方。細(xì)節(jié)決定成敗，一方面頂豪需要頂級(jí)品牌來(lái)突出高端與奢華，另一方面業(yè)主也需要頂尖產(chǎn)品來(lái)維持高品質(zhì)生活。

從目前透露的信息來(lái)看，高科云天的裝標(biāo)是符合其定位的，比如銅木裝甲雙開(kāi)門、全屋智能家居、廚電、五金、衛(wèi)浴以及石材、木飾面等均為國(guó)際國(guó)內(nèi)一線大牌的高端產(chǎn)品線或定制款。

再加上智能一體化分戶式七恒科技系統(tǒng)帶來(lái)的全屋恒溫、恒濕、恒氧、恒潔、恒靜、恒智、恒熱“七恒”，從“硬件”來(lái)看，高科云天誠(chéng)意十足。不要忘了，高科云天還是目前住宅產(chǎn)品中稀有的全玻璃幕墻+鋁板外立面。

說(shuō)實(shí)話，這樣的高科云天，居然沒(méi)有上榜2024年大西安高端改善TOP5，不得不說(shuō)是一種遺憾。

-正文完-

聲明：本文為「新地產(chǎn)陜西」市場(chǎng)分析稿件，無(wú)商業(yè)合作，內(nèi)容僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)。文章僅供參考討論，文中所配項(xiàng)目效果圖、戶型圖僅供參考，不作為項(xiàng)目交付承諾，具體以最終呈現(xiàn)或交付為準(zhǔn)，本文不構(gòu)成任何置業(yè)推薦。

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作者 | 王鑒房

主編 | 王鵬飛

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