在龍光境外債重組傳來新進展后，碧桂園也迎來了好消息。

1月9日晚間，碧桂園公告披露了境外債務(wù)重組及業(yè)務(wù)發(fā)展的最新情況。

公告稱，公司就債務(wù)重組的關(guān)鍵條款已與由7家銀行組成的協(xié)調(diào)委員會達成共識。該提案構(gòu)成進一步談判和具體文件的框架，旨在成功落實境外債務(wù)重組。

重組提案主要針對碧桂園在現(xiàn)有債券債務(wù)、現(xiàn)有銀團貸款債務(wù)及由公司借入或擔(dān)保的若干其他貸款下的境外債務(wù)，擬給予覆蓋范圍內(nèi)的債務(wù)持有人5個選項，將債務(wù)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金（通過要約回購）、強制性可轉(zhuǎn)換債券、不同票據(jù)（新票據(jù)）或貸款融資（新貸款）。

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有望削債116億美元

根據(jù)公告，碧桂園向債權(quán)人提供以下架構(gòu)：

1、在重組生效日將債權(quán)人所持相關(guān)范圍內(nèi)債務(wù)通過要約回購出售予公司，以換取現(xiàn)金，價格較該范圍內(nèi)債務(wù)的面值存在折讓，最少90%本金削減。

2、以強制性可轉(zhuǎn)換債券的形式純粹股權(quán)化，最終到期日為2025年6月30日（即參考日期）后3.5年。這部分會100%股權(quán)化。

3、年期延長及部份股權(quán)化（以強制性可轉(zhuǎn)換債券（最終到期日為參考日期后7.5年）及票據(jù)及/或貸款融資的形式）。這部分67%股權(quán)化。

4、年期延長并設(shè)有本金削減（以票據(jù)及/或貸款融資的形式，最終到期日為參考日期后9.5年）。該項有35%的本金削減。

5、僅延長到期日，不設(shè)本金削減（以票據(jù)及/或貸款融資的形式，最終到期日為參考日期后11.5年），以配合債權(quán)人的不同偏好及需要。上述若干選項將設(shè)有上限。

此外，新債務(wù)工具將包括實物支付機制，若碧桂園選擇實物支付，則適用的票息將按較高利率累計。

所有新債務(wù)工具均將受惠于信用支持計劃，其中涉及：1、碧桂園若干附屬公司的保證及股份質(zhì)押；2、指定項目及資產(chǎn)組合的現(xiàn)金清償；3、潛在的其他信用增強形式。各方仍在就以上各項進行磋商。

同時作為重組提案的一部分，碧桂園控股股東正在考慮進一步對公司的資產(chǎn)負債表進行去杠桿化，其中包括將其在2021年12月至2023年9月期間向公司提供未償還本金總額為11億美元的股東貸款部份股權(quán)化。

據(jù)悉，上述重組提案若得以落實，碧桂園有望最多減少116億美元債務(wù)，將使碧桂園實現(xiàn)大幅去杠桿化。這其中，包括將債務(wù)到期時間最多延長至11.5年以及降低融資成本，目標是將加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年的約6%降低至重組后的每年約2%。

知情人士稱，目前碧桂園已經(jīng)收到不少債權(quán)人的表態(tài)，表示愿意長期支持公司度過當前的難關(guān)，同時期望公司能夠盡快完成重組。

“根據(jù)最近兩年市場的實際情況，市場一直在大幅調(diào)整。從之前不少企業(yè)進行境外債重組的案例來看，債權(quán)人現(xiàn)在都非常理性。這次碧桂園的方案做得比較務(wù)實，已經(jīng)有部分債權(quán)人表示出興趣。”有債權(quán)人透露。

分析人士認為，債務(wù)重組工作的推進，不僅是應(yīng)對當前困境的必要手段，更是為公司未來的發(fā)展鋪平道路的關(guān)鍵一步。長遠來看，也有利于保護業(yè)主、員工、債權(quán)人和合作伙伴等各利益相關(guān)方的合法權(quán)益并實現(xiàn)價值最大化。

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回籠資金超600億

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，碧桂園重組的基調(diào)是股東和境外債務(wù)人共度難關(guān)。不論是將債期延長，還是將11億美元的股東貸款轉(zhuǎn)換為該公司或附屬公司的股份，且其近年來賣掉該賣的項目和股權(quán)，都彰顯了股東共渡難關(guān)的決心。

他也強調(diào)，重組的背景是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場降幅已經(jīng)收窄，一二手房加總的交易量已經(jīng)穩(wěn)定在14——15億平方米，一線城市已經(jīng)趨穩(wěn)，三四線城市跌幅在明顯收窄，市場底部越來越清晰。

對于企業(yè)而言，在保交房、加強資金監(jiān)管的情況下，碧桂園在各地的項目，特別是三四線、縣域的受歡迎程度依然較高，這時對于債務(wù)人來說，不能倒在黎明前，最優(yōu)選擇就是和企業(yè)共度難關(guān)。等待市場和企業(yè)價值的修復(fù)。

機構(gòu)對此也表示看好。

華泰證券研究認為，出險房企債務(wù)壓力減輕，一方面有利于房企本身基本面改善，另一方面則有助于出險房企有更多資源用于保交樓，降低近年行業(yè)層面的“期房”信任問題，改善新房銷售預(yù)期。

業(yè)內(nèi)研究人士認為，如果重組能順利達成，將有助于修復(fù)公司的資產(chǎn)負債表，大幅延長債務(wù)的償還期限，并為公司經(jīng)營狀況的根本改善奠定基礎(chǔ)，同時這也將為其他房地產(chǎn)企業(yè)提供一個可借鑒的范式。

實際上，作為此輪出險房企中積極自救的代表，碧桂園一直在“雙邊并行”，除了化債端積極推進，其在經(jīng)營上也采取多舉并行的措施自救。

2022年以來，處置滯銷資產(chǎn)和盤活沉淀資金成了碧桂園的工作重點。

當年8月，碧桂園出售了其所持廣州亞運城聯(lián)營項目公司26.67%股權(quán)，回籠資金12.92億元。2024年12月，碧桂園徹底清倉轉(zhuǎn)讓持有的長鑫科技1.56%股權(quán)，再度回籠20億元資金，擬將出售事項所得款項用作一般營運資金，目前打算主要用于保交樓等項目建設(shè)開支。

3年來，通過處置滯銷類資產(chǎn)及盤活沉淀資金，碧桂園回籠資金超600億元，一方面促進了公司整體運營的良性循環(huán)，也為保交房提供資金支持。

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亮出家底

年初的新年致辭中，碧桂園透露去年全年累計交付房屋約38萬套，在第三方統(tǒng)計榜中位居行業(yè)第一，是交付量排第二的中海地產(chǎn)的兩倍。近兩年碧桂園累計交付近100萬套房屋，近三年累計交付更是達到170萬套房屋。

碧桂園執(zhí)行董事兼主席楊惠妍此前表態(tài)，今年的工作核心依然是保交房和修復(fù)資產(chǎn)負債表。

此次公告中，碧桂園也亮出了最新的家底。

截至2023年末，碧桂園旗下有超過3000個開發(fā)項目，可售合同總面積在9000萬至9200萬平方米。這些項目包括位于馬來西亞、泰國、澳洲、印尼、美國、印度、香港、英國及紐西蘭9個國際市場的29個開發(fā)項目，以及位于中國內(nèi)地超過2900個開發(fā)項目。此外，碧桂園還有約130至140萬個車位可供出售。

此前2022年報顯示，碧桂園截至當年底，已獲取權(quán)益可售資源約9555億元，另有潛在權(quán)益可售資源2528億，合計約1.2萬億。

剛剛過去的2024年，碧桂園實現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售金額約為471.7億元，對應(yīng)合同銷售面積約492.2萬平方米。

記者孫婉秋吳典

編輯 劉一飛