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自2021年二季度開始，寧波樓市向下調(diào)整，已經(jīng)持續(xù)了差不多快4年了。在這過(guò)程中，許多人都感受到了房?jī)r(jià)巨大的跌幅，但這4年樓市到底是怎么走過(guò)來(lái)的，并沒(méi)有一個(gè)全貌的感受。

今天老司機(jī)就借用一張圖——2021-2024二手房成交量走勢(shì)圖 ，來(lái)與各位共同回顧一下這輪下跌的走勢(shì)，順便和它做個(gè)道別。

是的，我認(rèn)為是和下跌說(shuō)再見的時(shí)候了，雖然樓市什么時(shí)候進(jìn)入新一輪復(fù)蘇，我們還不確定。

先看圖，下圖是《寧波樓市報(bào)道》依據(jù)寧波房產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)繪制而成，體現(xiàn)的是寧波市六區(qū)二手房的月度成交量。

看到這張圖的第一感受是什么？

老司機(jī)的第一感受居然是趨勢(shì)線緩慢上移，這肯定與我們的體感完全相反，對(duì)于絕大部分人來(lái)說(shuō)，我們的感覺(jué)是：

樓市一年比一年差。

為什么會(huì)有這種差異？得從頭說(shuō)起。

這張圖的起點(diǎn)是2021年4月，二手房成交7077套，這是非常高的一個(gè)數(shù)據(jù)，此后再也沒(méi)有突破過(guò)，這個(gè)高起點(diǎn)，為后面的暴跌埋下了伏筆。

起點(diǎn)越高，勢(shì)能越大，跌幅可能也就越大。

從2021年4月到2021年10月，這6個(gè)月時(shí)間，寧波二手房成交量呈現(xiàn)出“瀑布”般下跌——從超過(guò)7000套，暴跌到1000套出頭，跌幅高達(dá)80%。

這一輪暴跌為后面3年的行情奠定了基調(diào)——成交量如此巨大且長(zhǎng)時(shí)間的下跌，必然會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的巨幅且長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整。

可以說(shuō)，我們現(xiàn)在看到的、房?jī)r(jià)的巨大跌幅，都是這一輪暴跌導(dǎo)致的，雖然中間有過(guò)反彈（2023年、2024年），但反彈最終夭折，樓市再次回到暴跌的余震之中，這些老司機(jī)留到后面再講。

暴跌帶來(lái)的直接反應(yīng)，整個(gè)市場(chǎng)都懵了。于是我們看到2021年下半年，以及整個(gè)2022年，行情都處于極度低迷之中，成交量在1000-3000套之間反復(fù)震蕩，行業(yè)事實(shí)上陷入休克。

當(dāng)然，2022年也有特殊情況，此起彼伏的口罩情況，一定程度上影響到了成交。

在懵了差不多一年之后，到2022年底，借著口罩結(jié)束的契機(jī)，市場(chǎng)開始醞釀反彈。

2023年2月，網(wǎng)簽量突破4000套，到了3月更是高達(dá)6768套，距離2021年4月的高點(diǎn)，仿佛近在咫尺。

于是市場(chǎng)重新開始樂(lè)觀起來(lái)，老司機(jī)清晰的記得很多樓盤收回了優(yōu)惠，甚至廢掉了分銷，一些房東開始惜售、漲價(jià)。

但翻轉(zhuǎn)來(lái)得非?？?，到了3月下旬，成交已經(jīng)出現(xiàn)明顯滑坡，4月開始再次跳水，然后一路向下跌到6月，成交量再次回到3000套以下。

什么原因？

一個(gè)重要的原因是，雖然2021-2022經(jīng)歷了巨幅的調(diào)整，但樓市并沒(méi)有有效出清，無(wú)論是新盤供應(yīng)還是二手房掛牌，都在高位。

就房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，到2023年初，平均跌幅也不到20%，新盤甚至沒(méi)怎么跌。

所以，在這個(gè)階段說(shuō)下跌已經(jīng)結(jié)束，其實(shí)是比較牽強(qiáng)的，除非當(dāng)時(shí)有形之手大力出奇跡，比如再搞一撥大拆遷，可能會(huì)托住這個(gè)市場(chǎng)。

另一個(gè)重要原因，是人們逐漸發(fā)現(xiàn)，雖然口罩沒(méi)了，但經(jīng)濟(jì)也回不去了，特別是中小企業(yè)、個(gè)體戶、自由職業(yè)者，猛然發(fā)現(xiàn)生意少了好多。

口罩時(shí)期，大家都把希望寄托在解除，所以還有信心，真正的絕望其實(shí)是在解除之后。

2023年3月-2023年8月的第二次暴跌，跌幅高達(dá)70%，持續(xù)差不多也是半年，這輪下跌再次醞釀了房?jī)r(jià)大幅下跌的走勢(shì)。

在成交量暴跌之后，從2023年10開始，寧波房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)大幅度下跌，跌幅超過(guò)2021-2022年，許多房東真正的感受到了肉疼。

2024年3月開始，寧波二手房成交量再次反彈到4000套左右，并在6月沖到了5714套，這也是本來(lái)調(diào)整以來(lái)的第三高。

但很遺憾，沒(méi)有超過(guò)前高6768套。

發(fā)現(xiàn)了嗎？從7077套，到6768套，再到5714套，反彈的高點(diǎn)是在逐漸降低的，這意味著反彈的動(dòng)能在減弱，調(diào)整并沒(méi)有結(jié)束。

2024年初這輪反彈，是救市政策和房?jī)r(jià)下跌的綜合結(jié)果：2023年下半年開始，救市政策陸續(xù)出臺(tái)，廢除了限購(gòu)、限價(jià)、限貸，后面陸續(xù)出臺(tái)了各種補(bǔ)貼措施；另一方面，房?jī)r(jià)大幅下降，也激發(fā)了部分需求入場(chǎng)。

相比2023年初的反彈，2024年的反彈更貼近市場(chǎng)本質(zhì)，而不是由情緒推動(dòng)。但最終還是再次夭折了，6月創(chuàng)出年內(nèi)新高后，7月迅速回落到3000套附近，并且一直持續(xù)到9月。

這是本輪行情的第三次下跌，持續(xù)3個(gè)月時(shí)間，下跌幅度接近50%。時(shí)間和跌幅不及前兩次下跌，但對(duì)市場(chǎng)信心的打擊極大。

再而衰三而竭，此次下跌對(duì)于房?jī)r(jià)的殺傷力，甚至超過(guò)了前兩輪，很多房子這期間跌幅超過(guò)20%。

在老司機(jī)看來(lái)，2024年夏天房?jī)r(jià)的下跌，有點(diǎn)像絞肉機(jī)，血肉模糊，慘不忍睹。

然后，就到了我們熟悉的9.26行情了，此后的故事大家剛剛親身經(jīng)歷，老司機(jī)也寫過(guò)不少文章，再次就不贅述了。

總結(jié)一下，本次樓市調(diào)整，一共經(jīng)歷了3次大幅下跌，分別是2021年4月-10月；2023年3月-8月；2024年6月-9月。下跌幅度每次都很大，但絕對(duì)跌幅在逐漸減小，后面兩次下跌都是反彈夭折的結(jié)果，可視為第一次大跌的余震。

伴隨著成交量的三次大跌，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了三輪大跌，并且跌幅一次比一次大，到2024年9月，創(chuàng)下了本輪下跌的房?jī)r(jià)最低點(diǎn)。

幸運(yùn)的是，9.26新政來(lái)了，成交再次回到4000套上方，并且在12月達(dá)到6251套，超過(guò)前高5700套，也是2021年下跌以來(lái)，首次出現(xiàn)反彈超前高的情況。

這是個(gè)好消息，但是還不夠，樓市還需要穩(wěn)定在4000套以上一段時(shí)間。除去春節(jié)影響很大的1月和2月，2025年3月開始的行情，至關(guān)重要。

老司機(jī)是有信心的，各位怎么看？

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