一元復(fù)始，萬(wàn)象更新。

正是“復(fù)盤過(guò)往，展望未來(lái)”的好時(shí)刻。

1月1日，京樓銷售排行榜發(fā)布 了《2024北京樓市成交排名總榜》，這份成績(jī)單可謂是“沉甸甸”。

在這一年里，北京樓市跌宕起伏，經(jīng)歷了打折促銷的紅海競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)歷了930新政后的市場(chǎng)企穩(wěn)，更經(jīng)歷了沖刺KPI指標(biāo)的“擼起袖子加油干”。

在“關(guān)關(guān)難過(guò)，關(guān)關(guān)過(guò)”的奮斗下，才最終集結(jié)成2024年北京樓市成績(jī)單。

一杯敬明天，一杯敬過(guò)往。

站在新年鐘聲剛剛敲響的時(shí)刻，就讓我們根據(jù)這份全新出爐的排行榜，挖掘出值得2025年北京樓市參考的信號(hào)。

信號(hào)一

百億銷售業(yè)績(jī)，得靠全力拼。

要成為排行榜上“最靚的仔”，自然是得靠成績(jī)說(shuō)話。畢竟，誰(shuí)都想把大紅花貼到自己的胸口。

而從2019年開始，北京樓市年度排行榜的TOP1，就進(jìn)入了“百億銷冠周期”。

2019年，銷冠中海寰宇天下106.1億元。

2020年，銷冠萬(wàn)橡悅府96.9億元。

2021年，冠軍海淀幸福里128.12億元，亞軍奧森ONE105.72億元，季軍恒大麗宮102.84億元。

2022年，狀元北京城建·天壇府120.21億元，榜眼學(xué)府壹號(hào)院116.53億元，探花中建壹品學(xué)府公館111.78億元。

2023年，第一名北京城建·天壇府130.07億元，第二名中信國(guó)安府129.18億元，第三名中海都闕臺(tái)100.61億元。

在過(guò)去的幾年時(shí)間內(nèi)，不僅百億業(yè)績(jī)樓盤數(shù)量不斷擴(kuò)容，而且要進(jìn)入年度業(yè)績(jī)TOP10，至少也得邁入50億門檻。

而到了2024年，狀元成績(jī)?yōu)?5.58億元，是過(guò)去6年時(shí)間里，金額最低的一個(gè)銷冠，且TOP10的門檻變成了30億+。究其根本，2024年北京樓市“真的很難”。

回顧2024年的京城樓市，在短暫的“小陽(yáng)春”之后，市場(chǎng)就進(jìn)入到“折扣季”。二手房低于高點(diǎn)降價(jià)20-30%拋售的情況不勝枚舉，讓“一二手倒掛”行情被“刺破”，新房市場(chǎng)的價(jià)格也隨之“被打下來(lái)”。新房開盤低于銷售指導(dǎo)價(jià)“85折”破發(fā)，順銷盤更是出現(xiàn)特惠房、工抵房滿天飛的景象，主打的就是一個(gè)“以價(jià)換量”。

雖然價(jià)格“誠(chéng)意十足”，但購(gòu)房人卻并不買賬。在“買漲不買跌”的心態(tài)影響下，眾多購(gòu)房人選擇了“等等看”，就怕自己站到了高崗上。而有的購(gòu)房人，在價(jià)格吸引下來(lái)到了售樓處，則擺出了“談生意”的架勢(shì)，表示看中的房源若不以某某價(jià)格出售，那就免談。

如此情況，導(dǎo)致了各大項(xiàng)目“持房等客來(lái)”，但銷售成績(jī)并不理想。根據(jù)京樓銷售排行榜2024年上半年北京住宅成交金額排名可以發(fā)現(xiàn)，TOP10的準(zhǔn)入門檻僅為15億，而2023年同期TOP10的準(zhǔn)入門檻為30億，2024年市場(chǎng)的艱難程度由此可見一斑。

若不是連番樓市利好相繼推出，特別是“930新政”的出臺(tái)，讓置業(yè)信心得以復(fù)蘇，2024年北京樓市的成績(jī)單的表現(xiàn)，會(huì)更不佳。

那么，進(jìn)入2025年，百億業(yè)績(jī)是否能再度回歸？一句話，需要拼。

皆因，2024年在各種樓市利好的合力作用下，市場(chǎng)才逐漸企穩(wěn)回升，但在政策大招基本已釋放的情況下，購(gòu)房信心是否能夠繼續(xù)堅(jiān)定，尚是一個(gè)未知數(shù)。

另外，近日北京市住建委公布2024年第七批次供地名單，一下子推出9宗地，且塊塊地段價(jià)值都可圈可點(diǎn)。這也預(yù)示著，2025年各區(qū)還將拿出壓箱底的好地。

在”好地排排站，好房接踵至”的市場(chǎng)情況下，要想殺出重圍，實(shí)現(xiàn)蟾宮折桂，請(qǐng)做好打硬仗的準(zhǔn)備。

信號(hào)二

豪宅大哥地位穩(wěn)，但競(jìng)爭(zhēng)也激烈。

根據(jù)京樓銷售排行榜新鮮出爐的2024年住宅排行榜來(lái)看，豪宅項(xiàng)目的“江湖地位”依然穩(wěn)，前三甲的中海京華玖序、香山樾、北京宸園均是10萬(wàn)+的豪宅。

其實(shí)，自2021年開始，豪宅就成為了北京樓市排行榜的“上榜大戶”，一直穩(wěn)居排行榜前列。彼時(shí)，一二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯，加上“共有商品房”價(jià)格十分香，“買到即賺到”的市場(chǎng)行情，讓豪宅成為了改善置業(yè)人群關(guān)注的“香餑餑”。

但從2023年開始，豪宅新房與所在區(qū)域二手房的“價(jià)格剪刀差”就在消失 ，而北京城建·天壇府、中信國(guó)安府、中海都闕臺(tái)三個(gè)10萬(wàn)+項(xiàng)目都獲得百億銷售業(yè)績(jī)，反映了“有錢人”依然看好優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)豪宅的錨定價(jià)值。

到了2024年，市場(chǎng)進(jìn)一步艱難，而財(cái)富人群繼續(xù)保持著對(duì)豪宅項(xiàng)目的偏愛(ài)，在于他們 的資產(chǎn)配置上的思考，進(jìn)一步升級(jí)了，更在意“安全性”，即相比于股市、期貨、幣市 的詭譎變化，他們更看好安全國(guó)家、安全城市、安全區(qū)域的安全豪宅項(xiàng)目。

讀懂了這一背后邏輯，就能知悉在930新政之后，為何北上廣深這些一線城市的豪宅項(xiàng)目能率先回暖，并帶動(dòng)整體市場(chǎng)的“止跌回穩(wěn)”。

從資產(chǎn)配置的角度出發(fā)，可知2025年北京豪宅市場(chǎng)依然“很穩(wěn)”，只不過(guò)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很激烈。

皆因，2025年北京樓市將進(jìn)入10萬(wàn)+豪宅供應(yīng)大年，包括海淀功德寺兩兄弟、海淀朱房雙雄、河北鑫界金魚池、中海酒仙橋、中海萬(wàn)泉寺等已拍地項(xiàng)目，加上海淀的寶山，朝陽(yáng)的永安里、太陽(yáng)宮，豐臺(tái)的西郊冷庫(kù)、分鐘寺、花鄉(xiāng)，東城的永定門等地塊將相繼上架。

簡(jiǎn)單盤盤就會(huì)發(fā)現(xiàn)，2025年北京10萬(wàn)+豪宅的供應(yīng)量，將超過(guò)200萬(wàn)平米。而在豪宅熱火不斷的2021-2023年，10萬(wàn)+豪宅年均成交量大約在50.47萬(wàn)平米。四倍于往年豪宅成交高峰期的供應(yīng)量，意味著2025年京城10萬(wàn)+豪宅的 近身搏殺會(huì)成為市場(chǎng)常態(tài)。

信號(hào)三

做“好房子”，才是硬道理。

隨著2024年北京銷售排行榜成績(jī)單出爐，各區(qū)的銷冠也花落各家，而這些銷冠之所以能夠在所在區(qū)域“殺出重圍，站在峰頂”，靠得就是“做好房子”的決心和執(zhí)行力。

其中，最重要的一點(diǎn)，便是通過(guò)“實(shí)景示范區(qū)”，將未來(lái)生活的真實(shí)模樣照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。譬如，海淀銷冠香山樾、豐臺(tái)銷冠北京瑞府、石景山銷冠元璽Glorious Park、大興銷冠中建玖玥府、房山銷冠京華國(guó)賢府、昌平銷冠建發(fā)·觀堂府、順義銷冠中海首開湖光玖里都是這么做的。

這些銷冠，通過(guò)把社區(qū)大門、園林景觀、立面顏值、實(shí)樓樣板、會(huì)所配套、地庫(kù)配置、歸家動(dòng)線進(jìn)行一攬子全維展現(xiàn)，讓購(gòu)房人明明白白了解到產(chǎn)品的每一個(gè)細(xì)節(jié)，也難怪這些銷冠能夠“閃閃惹人愛(ài)”。

而在大幕已啟的2025年，做“好房子”又將進(jìn)入新的階段。皆因，2024年11月22日《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》印發(fā)，指出 ：鼓勵(lì)在住宅首 層設(shè)置視線通透、空間開敞的架空層、不計(jì)入容積率；在不影響住區(qū)居民生活品質(zhì)的前提下，可結(jié)合整體綠化在住區(qū)場(chǎng)地內(nèi)設(shè) 置有蓋且不封閉的風(fēng)雨連廊；鼓勵(lì)打造設(shè)計(jì)合理、形式多元、場(chǎng)景多樣的住宅陽(yáng)臺(tái)，鼓勵(lì)在多層住宅設(shè)置開敞陽(yáng)臺(tái)，和 “塑造通透宜人的半室外空間”。

隨著，架空層、風(fēng)雨連廊、陽(yáng)臺(tái)的產(chǎn)品力比拼大賽開打，可以預(yù)見新一年北京樓市的“好房子”將層出不窮，而那些有創(chuàng)新突破的好設(shè)計(jì)，自然更能抓牢購(gòu)房人的心。

信號(hào)四

2025年最卷所在，在豐臺(tái)。

根據(jù)京樓銷售排行榜出品的2024北京住宅各行政區(qū)成交排名可以發(fā)現(xiàn)，位于城六區(qū)的豐臺(tái)銷冠北京瑞府的業(yè)績(jī)是26.53億元，比通州銷冠萬(wàn)科東廬的30.6億元，大興銷冠中建玖玥府的45.13億元，昌平銷冠建發(fā)·觀堂府的46.56億元，順義區(qū)銷冠中海首開湖光玖里的27.07億元還遜一頭。

為何會(huì)這樣？源自豐臺(tái)樓市不是一般的卷，而是特別的卷。

僅2024年，豐臺(tái)在售的新房項(xiàng)目就接近30個(gè)，且 每個(gè)熱門區(qū)域都會(huì)有競(jìng)品項(xiàng)目存在，例如大瓦窯、大紅門、南苑、羊坊，至少有兩個(gè)項(xiàng)目貼面競(jìng)爭(zhēng)。

即便豐臺(tái)的新盤“陽(yáng)臺(tái)”已是標(biāo)配，實(shí)得空間高，也架不住“新盤漸欲迷人眼”，讓購(gòu)房人產(chǎn)生選擇困難癥。超卷的市場(chǎng)，讓眾多豐臺(tái)項(xiàng)目選擇“以價(jià)換量”，而某樓盤首開推出的勁爆市場(chǎng)價(jià)，不僅讓豐臺(tái)樓市進(jìn)入紅海競(jìng)爭(zhēng)，也讓相鄰的大興、房山受到了沖擊，皆因價(jià)格優(yōu)勢(shì)不在明顯，出現(xiàn)客戶被豐臺(tái)新盤分流的情況。

雖然2024年各個(gè)新盤使出了“十八般武藝”，交出了住宅成交量3356套的成績(jī)單，相當(dāng)于月成交量279套，但與2023年豐臺(tái)總共成交5265套房，月均去化438套的歷史數(shù)據(jù)相比，去化速度放緩可不是一星半點(diǎn)。

到了2025年，豐臺(tái)的難有可能進(jìn)一步加劇。一方面是，新房陣容大，包括金茂璞逸豐宜、北京隅·西頌、中海萬(wàn)泉寺、建發(fā)槐房等豪宅將入市，以及西郊冷庫(kù)地塊待拍，僅這5個(gè)新盤的供應(yīng)面積就達(dá)到43.2萬(wàn)平米；另一方面是，庫(kù)存數(shù)量驚人，目前豐臺(tái)新房的庫(kù)存量接近10000套，按照2024年月均279套的去化速度，得35個(gè)月，即將近3年的時(shí)間才能消耗掉，這還是在沒(méi)有新增供應(yīng)的情況下，光看看計(jì)算公式都覺(jué)得2025年豐臺(tái)真挺難。

信號(hào)五

做好“長(zhǎng)期主義者”的準(zhǔn)備。

在樓市“鮮衣怒馬”的時(shí)代，新盤入市當(dāng)年開當(dāng)年罄的現(xiàn)象不甚枚舉，而如今當(dāng)好長(zhǎng)期主義者，成為每個(gè)樓盤要面對(duì)的新課題。

根據(jù)2024北京樓市成交排名總榜可以發(fā)現(xiàn)，位列TOP50的上榜項(xiàng)目，有不少是熟面孔，有的是因?yàn)榇蟊P開發(fā)周期長(zhǎng)，有的則單純因?yàn)槿セ芷诼?，銷售時(shí)長(zhǎng)在2-3年。

在2025年新盤逐鹿來(lái)的市場(chǎng)環(huán)境下，項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)將呈現(xiàn)“白熱化”，極有可能出現(xiàn)計(jì)劃趕不上變化的情況。而且，市場(chǎng)的熱度通常都會(huì)被新盤吸 引走，這意味著首開要來(lái)個(gè)“開門紅”，順銷期更要做好充分的營(yíng)銷策略，只有如此才能通過(guò)良好的“技戰(zhàn)術(shù)”準(zhǔn)備，完成既定的KPI。

每到年初，都會(huì)發(fā)出“新一年是最難一年”的感慨，而經(jīng)歷時(shí)間更迭后，又會(huì)發(fā)現(xiàn)“迎難而上”方是真章。

如今，2025年已至，前進(jìn)路途上有困難有荊棘有坎坷，同樣也會(huì)有鮮花有喝彩有掌聲。路在腳下，踏實(shí)走好每一步便好。

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北京豪宅項(xiàng)目

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豐臺(tái)區(qū)：｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜

石景山區(qū)：｜｜｜｜｜｜

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