離今年收尾還有最后一個(gè)月時(shí)間，每年的春節(jié)前都有一波吃飯行情。為了幫助還有虧損的GM回血，有朋友強(qiáng)烈推薦一位實(shí)戰(zhàn)派選手～南哥。

他交易風(fēng)格穩(wěn)健，擅長(zhǎng)低吸，不追高！經(jīng)驗(yàn)稍差的也能跟上，因?yàn)槎际堑臀?，拿著絕對(duì)安全！12月他低位挖掘的幾只大牛也是收獲頗豐！

他的交易全都在公眾號(hào)實(shí)盤(pán)公布，點(diǎn)擊以下名片關(guān)注，白嫖他年前的操作計(jì)劃。

聲明：以上廣告不代表老司機(jī)觀點(diǎn)，更不能視為推薦，老司機(jī)不對(duì)其負(fù)任何責(zé)任。投資有風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)需自擔(dān)。

以下為正文：

今天是元旦，放假的日子，本來(lái)不打算發(fā)文，但后臺(tái)說(shuō)今天安排了一條廣告，需要寫(xiě)點(diǎn)東西帶出去，那就閑扯幾句吧。

談到樓市，大家普遍關(guān)心的仍然是房?jī)r(jià)，爭(zhēng)議最多的是房?jī)r(jià)什么時(shí)候見(jiàn)底，以及會(huì)不會(huì)見(jiàn)底。

老司機(jī)曾在2022年時(shí)預(yù)言房?jī)r(jià)大概能夠在2025年見(jiàn)底，當(dāng)時(shí)最可靠的依據(jù)是根據(jù)時(shí)間往后推，寧波投資客入場(chǎng)的高峰是在2019年-2021年初，交付2年，限售2年（現(xiàn)已解除），二手掛牌的高峰應(yīng)該是2023-2025年。

事實(shí)上，由于限售提前解除，這個(gè)高峰也有所提前，大概在2024年底就已經(jīng)過(guò)去了。

一個(gè)可供佐證的數(shù)據(jù)是二手房掛牌量，根據(jù)市房管中心的數(shù)據(jù)，市六區(qū)掛牌住宅98000套，創(chuàng)下2年來(lái)新低，比最高峰下降約20000套。

當(dāng)然，單純依據(jù)二手房掛牌來(lái)推測(cè)房?jī)r(jià)，是不可靠的，因?yàn)檫@只是反應(yīng)了供給側(cè)；影響價(jià)格的另一個(gè)重要因素是需求。

需求側(cè)的情況似乎并不樂(lè)觀，大家普遍認(rèn)為收入預(yù)期偏弱，居民杠桿率過(guò)高，購(gòu)房信心不足；此外人口衰退和老齡化也經(jīng)常被大家提及，每當(dāng)討論房?jī)r(jià)時(shí)，總有人拿出今年新生兒又減少了多少，以此來(lái)論證房?jī)r(jià)必然會(huì)繼續(xù)走低。

事實(shí)上，宏觀的需求側(cè)分析是全國(guó)性的，而樓市的需求分析又往往是區(qū)域性的，具體來(lái)說(shuō)，單個(gè)城市的需求，和全國(guó)的總需求并不一致。

尤其是一線城市和排名靠前的二線城市，其數(shù)據(jù)與全國(guó)數(shù)據(jù)差距越來(lái)越大。

以居民杠桿率為例，隔壁的杭州早就超過(guò)了100%（據(jù)稱高達(dá)139%），按理說(shuō)杭州的購(gòu)買力早已透支，樓市即便不崩，也應(yīng)該找不到新增的購(gòu)買力了。

但現(xiàn)實(shí)情況是，杭州的新樓盤(pán)普遍賣的不錯(cuò)，尤其是9.26新政之后，由于沒(méi)有了限價(jià)，新開(kāi)樓盤(pán)還出現(xiàn)了漲價(jià)。

當(dāng)然，這種漲價(jià)是在向市場(chǎng)常態(tài)回歸，之前的限價(jià)人為的壓低了價(jià)格。

那么杭州的購(gòu)買力來(lái)自哪里呢？

在表述杭州的杠桿率時(shí)，我們統(tǒng)計(jì)的是杭州的人均貸款量和杭州的人均收入的比值，但杭州的貸款并不都是杭州人的，有可能是溫州人、金華人、甚至是河南人的。

他們?cè)诤贾葙I房，在杭州貸款，他們的貸款統(tǒng)計(jì)到了杭州人的頭上。

所以在看待杠桿率時(shí)，需要辨別這個(gè)城市有沒(méi)有外來(lái)購(gòu)買力，如果外來(lái)購(gòu)買力強(qiáng)，則本市的杠桿率會(huì)被高估。

人口其實(shí)是同樣的道理，沒(méi)錯(cuò)，全國(guó)的總?cè)丝谑窃谙陆担植康娜丝趨s在增加，以浙江為例，2023年全年增加人口超過(guò)50萬(wàn)，杭州、寧波瓜分了大頭。

如果上海放開(kāi)落戶，上海的人口還會(huì)猛增，北京、深圳亦是如此。

人口總量下降，并不影響一些城市的人口繼續(xù)增加，包括寧波在內(nèi)的諸多二線城市，在未來(lái)的15年內(nèi)人口也依然還會(huì)增加。

所以對(duì)這些城市來(lái)說(shuō)，人口非但不是利空，反而還是利好。

有一種可能，房?jī)r(jià)已經(jīng)在2024年3季度見(jiàn)底了，也就是9.26新政之前那段時(shí)間。2025年其實(shí)是見(jiàn)底企穩(wěn)甚至回升的新周期。

當(dāng)然從目前的情況下，這種回升的力度是偏弱的，準(zhǔn)確的說(shuō)是嚴(yán)重分化的。

最近老司機(jī)接觸的一些人當(dāng)中，收入水平較高、具有一定購(gòu)買能力的，又都開(kāi)始關(guān)注起樓市，甚至開(kāi)始看房了。

他們很多都具有2-3次甚至更多的購(gòu)房經(jīng)歷，經(jīng)歷過(guò)完整的牛熊周期，他們關(guān)注樓市主要依據(jù)兩點(diǎn)：

1、房?jī)r(jià)處于成本+利潤(rùn)的合理范疇之內(nèi)，甚至是低于成本，沒(méi)有任何炒作的成分。

2、長(zhǎng)期的貨幣貶值無(wú)可避免，配置房產(chǎn)仍然是對(duì)沖貶值最可靠的方式之一。

這些人在買房時(shí)也同時(shí)會(huì)考慮到自住改善的需求，把消費(fèi)與資產(chǎn)配置統(tǒng)一起來(lái)，是目前很多高收入群體在思考的一件事。

在對(duì)立面，老司機(jī)也碰到不少仍然堅(jiān)持看空的人，他們大概又可以分為兩類：

1、在樓市虧損并已經(jīng)割肉的投資客；

2、購(gòu)買力相對(duì)不足的自住購(gòu)房者。

看空者更多的是從宏觀角度來(lái)看問(wèn)題，就像上文提到的經(jīng)濟(jì)、杠桿率、人口等，有的甚至延展到了特朗普、俄烏、中東和臺(tái)灣等方向。

有人非常認(rèn)真的當(dāng)面問(wèn)老司機(jī)，都要打臺(tái)灣了，你怎么還叫人買房？

對(duì)比一下就可以發(fā)現(xiàn)，務(wù)實(shí)派更多的是從自身的需求出發(fā)，從微觀層面思考問(wèn)題，并且不喜歡爭(zhēng)論，而是采取行動(dòng)；而看空者更多的是從宏觀層面考慮，不太涉及微觀的具體情況，并且想說(shuō)服別人認(rèn)同。

老司機(jī)認(rèn)為，對(duì)宏觀的理解最終還是要服務(wù)于微觀的，畢竟咱們只是小老百姓，輪不著為宏觀的事操心。

就像老司機(jī)今天接廣告一樣，說(shuō)白了只是為了賺錢(qián)，如果談一些道德節(jié)操價(jià)值觀之類的宏大話題，我沒(méi)興趣。

2025做一個(gè)超級(jí)行動(dòng)派，祝大家新年快樂(lè)，發(fā)財(cái)！

—老司機(jī)服務(wù)類目—

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