放地產(chǎn)行業(yè)里看，濱江是一家值得被記錄的公司，戚金興是為數(shù)不多稱得上企業(yè)家的房企老板。

如果沒有幾把刷子，濱江斷然不會(huì)在如此慘烈的行業(yè)情形下，還能成為民營(yíng)房企里的NO1?；蛘撸覀儞Q一個(gè)詞語(yǔ)來形容：

地產(chǎn)民企之光。

走到今天，濱江離不開戚金興的企業(yè)家精神。

企業(yè)家精神是什么？有人說是硬幣的兩面，一面叫悲觀，另一面叫樂觀。悲觀是面對(duì)山呼海嘯般不確定性時(shí)候，能向死而生。樂觀是看得到曙光，抓住機(jī)會(huì)起飛。

從“臥倒論”、“蘋果論”到“池塘論”等，每年，特別是在年末交流會(huì)上，戚老板總是能輸出各種金句。今年也不例外?？梢蕴釤挸鰜淼挠小榜R上站起來論”、“潮水論”等。

金句背后，是戚金興的極致清醒和經(jīng)營(yíng)智慧。

外界很少知道的是，過去的差不多半年時(shí)間里，濱江進(jìn)行過內(nèi)部的大決戰(zhàn)。

今年6月29日，濱江召開了成立32年來第一次長(zhǎng)達(dá)11個(gè)小時(shí)的內(nèi)部會(huì)議。會(huì)議從早上9點(diǎn)開到晚上22點(diǎn)。從城市到項(xiàng)目、從內(nèi)部管理到合作，濱江都進(jìn)行了全方位的深度排查。

現(xiàn)在大決戰(zhàn)基本結(jié)束，戚金興說，濱江2025年的核心戰(zhàn)略是馬上能站起來，為此濱江做足了準(zhǔn)備。

以下的這份戚氏語(yǔ)錄值得細(xì)品。

看當(dāng)下和未來

——很多人問我錢塘江的潮水什么時(shí)候最大？

我說要具備三個(gè)條件，一是八月份，那是潮水最大的時(shí)候；第二最好那個(gè)時(shí)候上游的河水滿一些；再加上有東風(fēng)，最好還是有臺(tái)風(fēng)的東風(fēng)，那是潮水最高的時(shí)候。

現(xiàn)在是最好的階段，最好的天時(shí)地利人和。

——2022年有人在杭州友好飯店問過我對(duì)行業(yè)的看法。傳統(tǒng)的說法是，沒有倒閉的行業(yè)，只有倒閉的企業(yè)。

現(xiàn)在，我從另外一個(gè)角度來說，沒有永遠(yuǎn)好的行業(yè)。但行業(yè)不管是在春天、夏天、秋天還是冬天，不同季節(jié)各有各的好，各有各的壞。

一家企業(yè)，不管大形勢(shì)怎么變，有三條生存之道——看得清形勢(shì)，擺得正位置，抓得住機(jī)會(huì)。

哪怕是社會(huì)最基層的環(huán)衛(wèi)工人，只要位置放得準(zhǔn)，也有機(jī)會(huì)成為勞模。垃圾桶里就算沒有金子，也可以創(chuàng)造出財(cái)富。

——地產(chǎn)要健康長(zhǎng)期發(fā)展，做法就是中 央提到的要止跌回穩(wěn)。

如何止跌回穩(wěn)，我認(rèn)為是供求平衡、提質(zhì)控量。什么時(shí)候做好這兩點(diǎn)，老百姓的信心就會(huì)變強(qiáng)。

現(xiàn)階段，有一些具體政策沒有完全落地。比如白名單，還是蜻蜓點(diǎn)水。再比如預(yù)售監(jiān)管資金，對(duì)于綠城、濱江等一些企業(yè)，是否能夠按照一城一策做適度監(jiān)管就好。像濱江被監(jiān)管的有240億。

如果能把排在行業(yè)前面的央國(guó)企、民企的預(yù)售監(jiān)管資金釋放一部分，對(duì)于企業(yè)來說，活錢就來了。

我相信政府還是非常有智慧，中國(guó)經(jīng)濟(jì)很穩(wěn)健。房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展是一個(gè)非常關(guān)鍵的問題。

——現(xiàn)在還在舞臺(tái)上的有央企、國(guó)企以及混合制央企、混合制國(guó)企和民企。大家都會(huì)碰到有問題的時(shí)候，但不管在任何情況下，要保證健康的現(xiàn)金流?，F(xiàn)金流斷了，什么品牌、經(jīng)營(yíng)、規(guī)模就沒有了。

就跟財(cái)富和身體關(guān)系一樣，身體沒有了，就什么都沒有了。

——有人也問過我，處在困境中的房企會(huì)不會(huì)站起來。

我從另一個(gè)方面回答，現(xiàn)在站著得要想倒下去很容易，但是倒下來了的要站起來不容易。現(xiàn)在的行業(yè)排名已經(jīng)為未來定了格局。

2025年濱江打法

●戰(zhàn)略核心：馬上站起來

現(xiàn)在，客觀條件上已經(jīng)滿足，只要政策落地性和有效性更強(qiáng)一些，濱江就能馬上站起來。

●2025年濱江核心關(guān)鍵詞：穩(wěn)、降、升

1、穩(wěn)銷售規(guī)模：1000億左右。幅度大一點(diǎn)，750億到1250億；幅度小一點(diǎn)，上下浮動(dòng)100億，也就是900-1100億。

2、穩(wěn)名次：繼續(xù)保持在15位之內(nèi)。今年一不小心進(jìn)了前十，但是為了保持穩(wěn)健，濱江的定位還是在15位之內(nèi)。

3、穩(wěn)比例：繼續(xù)保持銷售金額占全國(guó)總銷售額的1%或以上。

4、穩(wěn)布局，在最熟悉的城市、最熟悉的地段，做最熟悉的項(xiàng)目，然后和最優(yōu)秀的企業(yè)合作，讓城市里的業(yè)主買到稱心如意的產(chǎn)品。能夠像今年一樣，做到拿的所有杭州地塊都完成去化銷售，甚至達(dá)到搖號(hào)程度。

1、降有息負(fù)債：今年降到300億，明年降到300億之內(nèi)。

2、降利息：繼續(xù)確保降0.1%—0.2%，明年確保降到3.3%，爭(zhēng)取降到3.2%以內(nèi)。

3、降直接融資比例：繼續(xù)把直接融資占比控制在 20%以內(nèi)。

4、降庫(kù)存：2024年重難點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)存降低了50-60億，2025年繼續(xù)下降，降到企業(yè)非常健康的范圍內(nèi)

5、降低在不確定城市拿地。明年拿地戰(zhàn)略上會(huì)相對(duì)防守。省外原則上除了上海之外，其他城市都是從正規(guī)軍改成游擊隊(duì)；省內(nèi)，原則上是在一般的城市和縣城減半，杭州繼續(xù)保持。

1、提升經(jīng)營(yíng)能力、管理能力：做到部門少、管理嚴(yán)謹(jǐn)、人員少、戰(zhàn)斗力強(qiáng)的濱江模式。

2、升產(chǎn)品力：成本控制在不限價(jià)時(shí)代里，只是一般優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品力才是核心優(yōu)勢(shì)。提升產(chǎn)品力之外，還要提升產(chǎn)品的附加值，讓產(chǎn)品給所在區(qū)域、所在城市帶來附加值。

3、升去化力：對(duì)于重難點(diǎn)項(xiàng)目、銷售壓力大的城市，進(jìn)一步提升去化。

4、升綜合服務(wù)能力：三分建設(shè)七分管理，綜合服務(wù)很重要。

5、升好房子戰(zhàn)略：營(yíng)造精致、舒適、實(shí)用的好房子。

●為2025年馬上站起來做的準(zhǔn)備

1、進(jìn)行內(nèi)部大決戰(zhàn)。

2、在優(yōu)質(zhì)城市做穩(wěn)、做好產(chǎn)品。

3、把有問題的城市、城市中有問題的樓盤，抓緊去庫(kù)存。

4、堅(jiān)持三條品質(zhì)原則：交付的產(chǎn)品與樣板房一致；交付的產(chǎn)品與合同內(nèi)容一致；交付的產(chǎn)品與政府備案材料一致。

5、看清國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，看清行業(yè)、市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等都看清。

6、發(fā)揮公司“1+5”的優(yōu)勢(shì)，人員、品牌、品質(zhì)、融資、成本、合作等方面的優(yōu)勢(shì)，以及濱江靈活把控和抉擇的優(yōu)勢(shì)。

7、聚焦杭州，因?yàn)楹贾萃?guī)模城市里經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的城市、人才最向往的城市、最容易就業(yè)城市、政策和營(yíng)商環(huán)境最好的城市、宜居程度最好的城市。

8、為業(yè)主錦上添花：不少項(xiàng)目即便交付后，也追加投入提升品質(zhì)。

9、每個(gè)企業(yè)在每個(gè)階段對(duì)每個(gè)事物的判斷都不一樣，但濱江還是做自己熟悉的領(lǐng)域。濱江堅(jiān)持以住宅開發(fā)為主，同時(shí)涉足租賃、酒店、養(yǎng)老以及適度的AI投資。

濱江的好房子論和品質(zhì)論

——一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)，毫無疑問要盡可能做到?jīng)]有問題，但是很難做到完美。

如果在工程上達(dá)不到完美，濱江一定會(huì)做到兩點(diǎn)：一是問題比別人少，二是出現(xiàn)問題及時(shí)解決。

——什么是品質(zhì)，不能單單以材料本身的高低來評(píng)判。

不能簡(jiǎn)單理解為用大理石的一定是高品質(zhì)，用磚的就不是高品質(zhì)。即便是一般的材料，但搭配一流的工藝，也是能做成一流的產(chǎn)品，這是一種能力。把鉆石加工成鉆石是基礎(chǔ)，但如果能把水晶做出鉆石的感覺，那才是真正的水平。

——好房子廣義看7方面：城市好、地段好、品牌好、品質(zhì)好、外部配套齊、內(nèi)部服務(wù)好，最后一個(gè)是性價(jià)比高。

不是只有像杭州武林壹號(hào)這樣的才是好房子，濱江在杭州臨平區(qū)單價(jià)1萬(wàn)多的濱杭濱紛城也是好房子，因?yàn)樗軡M足市場(chǎng)需求。

就單個(gè)項(xiàng)目來說，好房子主要是室內(nèi)和室外兩大方面。

室內(nèi)上，精致、舒適、實(shí)用：材料精致、工藝精致；布局、配套人性化、戶型合理分布；實(shí)用是讓東西有地方放，濱江是國(guó)內(nèi)第一個(gè)提出房子收納空間要達(dá)到10%以上的。

室外上，精致、美觀、功能全：鋪裝、架空層等都要精致；環(huán)境美觀，一棵樹一個(gè)草坪也要美觀，還要跟建筑的色彩都搭配起來；小孩、老人等都要有休閑鍛煉的地方，功能全。

——單靠一個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤不能代表一個(gè)城市的品質(zhì)，濱江要做的不僅僅是做好樓盤的品質(zhì)，還要把區(qū)域和城市的品質(zhì)提升。

為什么要提質(zhì)控量。提質(zhì)是滿足各個(gè)層面、各個(gè)板塊客戶的感受，控量就是定位重復(fù)的產(chǎn)品，不再建。

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