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2 024年的北京樓市太慘了。

無(wú)論是強(qiáng)勢(shì)板塊，還是弱勢(shì)板塊，都受到了整體市場(chǎng)下行的沖擊。

但朱辛莊算是一個(gè)比較另類的逆勢(shì)上漲的板塊。

他上半年有點(diǎn)受市場(chǎng)的影響降價(jià)。后來(lái)又緩過(guò)來(lái)了。

今年北京市場(chǎng)最冷的7-9月，我們粉絲以單價(jià)低于6萬(wàn)入手了寰宇未來(lái)。

伴隨著930新政出臺(tái)，市場(chǎng)總體明顯好轉(zhuǎn)。

現(xiàn)在寰宇未來(lái)，目前一層5萬(wàn)9起，標(biāo)準(zhǔn)樓層均價(jià)6.3萬(wàn)/平左右，沒(méi)有低于6萬(wàn) 的，同樓層同戶型比之前漲了20-30萬(wàn)。

為什么朱辛莊這么能扛盤(pán)？

01

其他板塊賣不動(dòng)的原因

弱板塊，砸盤(pán)

強(qiáng)勢(shì)板塊，過(guò)度供應(yīng)

其他板塊賣不動(dòng)，主要是因?yàn)檫^(guò)度供地了。或者是板塊支持力度不夠。

1 )弱勢(shì)地塊砸盤(pán)

舉個(gè)例子， 像北七家「硅谷one」砸盤(pán)，也是必然。

北七家這個(gè)板塊，首先交通不占優(yōu)勢(shì)。南北向的主干線高速距離他都不近。

東西向北清路、定泗路又非常堵，雖然已經(jīng)在拓寬了，但是進(jìn)度不快，

南邊又有天通苑、回龍觀對(duì)他進(jìn)行資源截流，

所以長(zhǎng)期發(fā)展受限。

原來(lái)是三流的地段，二流的產(chǎn)品，二流的價(jià)格

現(xiàn)在是三流的地段，三流的產(chǎn)品，三流的價(jià)格。

地段不行，產(chǎn)品落后的新房，想賣房，清庫(kù)存， 只有降價(jià)這一條路。

2)強(qiáng)勢(shì)板塊，過(guò)度供應(yīng)

強(qiáng)勢(shì)板塊為什么去化也不太好，比如說(shuō)朝陽(yáng)的崔各莊，望京外溢，有產(chǎn)業(yè)概念啊。

但是他短期供應(yīng)了三四個(gè)樓盤(pán)。

另外還有即將大量上新的海淀。

以前海淀一年就擠出兩三塊新地，一個(gè)區(qū)域就那么一兩個(gè)盤(pán)。

買房人沒(méi)得選，沒(méi)地鐵也行，產(chǎn)品差也行，能買上就挺香

現(xiàn)在市場(chǎng)差，海淀供地也不繃著了，嘩嘩往出掏家底。

我們盤(pán)盤(pán)這兩年逐步入市的海淀新盤(pán)——

除了板上釘釘?shù)挠镭S北大牛坊、永豐南、功德寺、朱房村之外

還有待供地的樹(shù)村、寶山、田村、西冉……

地多，房子多，

位置沒(méi)看上，再等等

產(chǎn)品不滿意，再等等

價(jià)格太貴，再等等

海王多了，新盤(pán)去化就沒(méi)那么理想。

所以即使是海淀，永豐板塊的去化速度，也不會(huì)特別樂(lè)觀。

但以上這兩種情況，朱辛莊都不存在。

02

朱辛莊板塊勢(shì)能強(qiáng)

小火慢燉供應(yīng)不著急

我們先給昌平新房板塊梯隊(duì)做個(gè)排序。

這梯隊(duì)怎么劃分的呢，我來(lái)簡(jiǎn)單解釋一下。主要看幾個(gè)因素

到海淀產(chǎn)業(yè)區(qū)通勤便利程度（遠(yuǎn)近距離/是否近地鐵）/是否自帶產(chǎn)業(yè)/周邊配套

我們綜合各個(gè)板塊的打分情況篩選

第一梯隊(duì)： 昌平南位置好，緊鄰海淀產(chǎn)業(yè)區(qū)，或自帶產(chǎn)業(yè)，交通便利。

第二梯隊(duì)： 離產(chǎn)業(yè)區(qū)有距離，但靠近地鐵，或地鐵規(guī)劃中，能直達(dá)產(chǎn)業(yè)區(qū)。

第三梯隊(duì)： 位置較偏或者配套不全，但主打性價(jià)比，價(jià)格便宜。

第四梯隊(duì)： 極度偏遠(yuǎn)地區(qū)，非本地人、非鋼渣不建議買。

想了解具體各個(gè)板塊的分析以及配套情況可以加微信maoduidui03獲取

我們也做了詳細(xì)的梳理

好，我們得出了自己總結(jié)的昌平板塊梯隊(duì)排序。

現(xiàn)在第一板塊梯隊(duì)中，有歇甲，東小口，回龍觀，朱辛莊，二撥子。

歇甲和東小口一直在等新地供應(yīng)。

二撥子、回龍觀的新房剩下一些尾盤(pán)。

只有第一梯隊(duì)的朱辛莊有新房在售，可以說(shuō)你想在昌平買房，朱辛莊就是最好的選擇沒(méi)有之一，這也是朱辛莊能堅(jiān)挺的一大原因。

另外就是 朱辛莊小火慢燉，板塊內(nèi)新房產(chǎn)品總價(jià)段互相補(bǔ)充。

朱辛莊在昌平，是一流的地段，二流的產(chǎn)品，一流的價(jià)格。

他是一個(gè)盤(pán)出了售罄，再拍地，再供應(yīng)。

市場(chǎng)端，新房供應(yīng)節(jié)奏慢，沒(méi)有出現(xiàn)新房供應(yīng)擠壓。

土地端，朱辛莊大部分土地已開(kāi)發(fā)殆盡，只剩下0029地塊沒(méi)有拍。

預(yù)計(jì)明年拍，地塊面積小，只有300多套房，應(yīng)該不難賣。

而現(xiàn)房端，只有寰宇未來(lái)和越秀星樾兩個(gè)盤(pán)，這兩也不構(gòu)成競(jìng)品。

目前昌平熱門(mén)新盤(pán)網(wǎng)簽情況梳理如下：

如果你想了解具體到每個(gè)項(xiàng)目的主力戶型網(wǎng)簽情況，可以聯(lián)系助理maoduidui03咨詢

上半年只有寰宇未來(lái)一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。 截至12月19日，寰宇未來(lái)網(wǎng)簽已達(dá)56%。大量的存貨戶型是113-115平，145平。

而越秀·星樾現(xiàn)房 不到400套明年開(kāi)，戶型有60平一居，79-83平兩居，101-108平三居，127平四居。

主力是小戶型為主，100平以上戶型很少， 所以也不構(gòu)成對(duì)寰宇未來(lái)的沖擊。

所以今年朱辛莊板塊是比較舒服的。別的板塊沒(méi)辦法跟朱辛莊打架，朱辛莊板塊內(nèi)部的新房呢，也不內(nèi)訌。

那么明年呢？可能朱辛莊的大戶型就不太舒服了。

因?yàn)橹煨燎f的主要競(jìng)品，嘉華天珺他來(lái)了。

03

大牛坊來(lái)了，朱辛莊還會(huì)跑多遠(yuǎn)?

當(dāng)大牛坊嘉華天珺截胡，大家是選擇海淀的小三居還是朱辛莊的大三居呢？

我們看下面這個(gè)表格。

在總價(jià)700-1000萬(wàn)范圍內(nèi)，朱辛莊和大牛坊的選擇是重疊非常大的。

兩個(gè)板塊總價(jià)段相同怎么選？

我們以總價(jià)700-800萬(wàn)為例。

大多數(shù)昌平人買房終極目標(biāo)，是海淀。

買大牛坊99平三居，面積小一點(diǎn)，沒(méi)地鐵，但能一步到位，適合海淀永豐、西北旺上班的家庭。

買朱辛莊，面積大一些，總價(jià)相對(duì)低，壓力小，有地鐵，適合通勤家庭。而且朱辛莊已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房階段了，早買早入住。

當(dāng)然以上只是比較客觀理智的分析。

市場(chǎng)波動(dòng)比較大，我們還要重點(diǎn)觀察兩點(diǎn)，

一是寰宇未來(lái)針對(duì)嘉華天珺開(kāi)盤(pán)的重要節(jié)點(diǎn)會(huì)不會(huì)有價(jià)格截流的動(dòng)作，還是比較自信的躺平了。

他強(qiáng)由他強(qiáng)，海子不怕涼。

目前寰宇未來(lái)剩余庫(kù)存有圖中畫(huà)圈的這四棟樓，樓層部分可選

其他樓棟基本樓層不可選，個(gè)別樓層有清退

嗚嗚嗚，目前已經(jīng)沒(méi)有特價(jià)房了。

有寶子擔(dān)心剩余房源位置不好，采光差，性價(jià)比不高。

我們給大家準(zhǔn)備了中海寰宇未來(lái)一房一價(jià)表，以及每個(gè)房源在冬至日的光照時(shí)長(zhǎng)資料。

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二是嘉華天珺會(huì)不會(huì)先給個(gè)大的優(yōu)惠力度先跑為敬？

目前據(jù)說(shuō)嘉華天珺意向客戶有400來(lái)組了。這些客戶里，比較忠誠(chéng)的還是89 99平小戶型客戶，大家就等開(kāi)盤(pán)的價(jià)格了。

而135平主力戶型的客戶就海王一些。因?yàn)檫@部分永豐南功德寺都能選。

嘉華天珺的產(chǎn)品其實(shí)挺有提升的。產(chǎn)品力上大家有目共睹，但是前有寰宇未來(lái)，后有追兵永豐南功德寺。他本身的去化壓力也比較大。

這兩個(gè)盤(pán)的詳細(xì)分析，可以加小助理微信maoduidui03咨詢。咱們一邊吃瓜一邊買房。

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