01

打得過就打

打不過就跑

金隅先跑為敬

金隅四期——北京隅·東序前不久終于面世了，為了給自己壯膽，還開了個(gè)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)。

目前售樓處和樣板間已經(jīng)開放了。確實(shí)挺用心，示范區(qū)做的非常好，以致于讓毒舌的貓子不知道懟哪……

下周一（12月16日）就要開盤了。

小半年的時(shí)間，金隅沒等到市場(chǎng)大熱，反而等來了中海新城的背刺。

為了搶收客戶，快速推盤走量，目前爆出消息，

四期東序的開盤價(jià)不要7.8萬，不要7.2萬，

最低價(jià)格可能就7萬出頭。

號(hào)稱「不降價(jià)」的十八里店，在市場(chǎng)面前，價(jià)格還是被打下來了。

住宅樓面價(jià)5.22萬/平，限價(jià)7.9萬/平，如果真的賣7萬出頭，那屬于不賺錢。

除此之外，金隅東序很少的一部分98 99平小戶型，之前說肯定買不到，但現(xiàn)在找黃牛幾千塊錢就能買。

看樣子，為了開盤數(shù)據(jù)好，什么都有的商量。

為什么金隅要抓緊跑？

咱們回顧下11月29日下午，中海新城以153.16億拿下酒仙橋+小紅門+十八里店三這組巨無霸地塊。

這直接刷新了北京地王紀(jì)錄。而且給金隅東序帶來了對(duì)手。

其中，十八里店中海692地塊指導(dǎo)價(jià)為7.9萬/平。價(jià)格跟金隅限價(jià)沒差距。但是條件可能要比金隅地塊好一些。

692地塊住宅占地面積約4.8萬平，建筑面積13.4萬平，容積率2.695，控高60米。

中海新城拿下的這塊地，面積比旁邊的隅東序大，部分樓棟還可以比金隅高（692地塊部分樓棟可以做到80米高，金隅只能60米）。容積率低了（金隅容積率2.8），這就意味著未來中海新城地塊樓棟未來也比金隅間距更寬。

加上中海又位于東序西南方，東序部分樓棟存在被中海遮擋情況。

東序趕緊跑，收割一波是對(duì)的。

小道消息說中海打算做改善產(chǎn)品，戶型150平起。也不確定。如果真的是這個(gè)戶型，那貓子只能對(duì)海子說，失敬失敬。

步子大不怕翻車的開發(fā)商，我們都非常佩服。

加微信maoduidui03，備注十八里店進(jìn)群，后續(xù)有消息我們會(huì)群內(nèi)第一時(shí)間分享。

02

金隅最大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在哪里

好了，話說回來，金隅能不能買？產(chǎn)品咋樣？

給大家簡(jiǎn)單說說。

整個(gè)項(xiàng)目共有17棟樓，824戶，改善為主，樓高5-17層，交房時(shí)間2027年10月。

可能是看元璽在石景山打敗了中海云鏡，金隅也希望沾點(diǎn)元璽的好運(yùn)氣，從而打敗石景山の王中海新城。

他的戶型面積和格局簡(jiǎn)直就是石景山元璽的翻版本，一個(gè)十八里店版本的元璽。

面積從127平-193平，有少量98-99平戶型，幾乎覆蓋所有客群。

戶型的優(yōu)點(diǎn)客廳轉(zhuǎn)角落地窗就不多說了，最大的槽點(diǎn)來自于面寬是在是一般。

比如127平客廳面寬3.6米……你去看看不遠(yuǎn)處的北京潤(rùn)府，109平客廳就做到這個(gè)面寬了。

比如155平戶型面寬只有4.2米……怎么說呢，豐臺(tái)110平的戶型，面寬都超過這個(gè)數(shù)據(jù)了……

咱從來不在傷口上撒鹽。

金隅最大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于，陽臺(tái)交付后會(huì)不會(huì)封閉?，F(xiàn)場(chǎng)開發(fā)商說后續(xù)陽臺(tái)會(huì)封起來，那么業(yè)主是不是都是同意的。還是會(huì)有意見。

要知道封不封陽臺(tái)，足以讓一個(gè)小區(qū)的鄰居對(duì)立撕逼，日子過得雞飛狗跳。

因?yàn)殛柵_(tái)有人想封，有人覺得封了low影響小區(qū)售價(jià)。

為什么東序要執(zhí)著于封陽臺(tái)這件事呢？

不算贈(zèng)送，他的得房率才77.9%起步，實(shí)在是有點(diǎn)低。

加上贈(zèng)送得房率是上來了一些，但室外陽臺(tái)整體的利用空間不如室內(nèi)大。

如果后續(xù)中海新城是室內(nèi)陽臺(tái)，那么戶型得房率和實(shí)用性就要比金隅大很多了。

這就是金隅想封陽臺(tái)的原因。

當(dāng)然我也是希望金隅快點(diǎn)跑路。十八里店人大附的光環(huán)其實(shí)已經(jīng)透支了不少。

隨著持續(xù)供地，四年時(shí)間十八里店板塊供應(yīng)六個(gè)新盤。

目前，除了北京隅東序和中海新城692地塊外，剩余四個(gè)盤已經(jīng)去化七七八八了。

ps：網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有延遲，僅做趨勢(shì)參考。

實(shí)際上，金隅一期，二期剩余房源不到30套，三期部分房源有不錯(cuò)樓層。

保利·朝央和煦沒什么房，偶爾有清退低樓層。

算下來，整個(gè)板塊內(nèi) 新房供應(yīng)差不多3500套。另外， 十八里店還有規(guī)劃了二期，還有一大片住宅供應(yīng)。

當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下，如果朝陽供地節(jié)奏沒把握好，同為四環(huán)的十八里店短期繼續(xù)大量供應(yīng)，很容易造成 「西紅門化」局面 。

也會(huì)不可避免的進(jìn)入拼刺刀模式。

更何況，十八里店周邊競(jìng)品非常多。

十八里店下一站是亦莊北神樹站，在售新房 北京潤(rùn)府。

這個(gè)盤有地鐵，西側(cè)有規(guī)劃中北京師范大學(xué)附屬中學(xué)，南側(cè)規(guī)劃華潤(rùn)萬象匯大型商業(yè)，都在家門口。

價(jià)格5.X萬/平起 ，一站地比十八里店便宜近2萬，綜合性價(jià)比更高。

戶型有99 /109平三居，129 /133 / 157/ 177平四居。還有少量頂層變異戶型，總價(jià)450多萬起。

往西看，有 亦莊x24 ，容積率2.5，預(yù)計(jì)六批次土拍。

是亦莊首個(gè)“好房子”模式試點(diǎn)，100%有陽臺(tái)。

文件中明確提出層高不低于3.1米，鼓勵(lì)首層架空空間，鼓勵(lì)風(fēng)雨連廊。

龍湖天街+教育資源+產(chǎn)品，配套齊全（除了地鐵），并且城市界面也很好。

不遠(yuǎn)處有環(huán)線更好的 小紅門 板塊新房。

指導(dǎo)價(jià)8萬， 銷售均價(jià)6萬開頭 ，價(jià)格也比十八里店便宜。

另外，還有 朝陽北三間房 、 東壩 等。

總價(jià)1000萬以上，預(yù)算考慮孩子上學(xué)，全北京都看的客戶群體，又被 海淀功德寺 、 永豐南 等截流。

前有狼后有虎，十八里店接下來的日子不好過。

03

金隅東序應(yīng)該怎么買？

如果讓貓子比較簡(jiǎn)單粗暴的分析，那么貓子建議大家買兩頭的。

先看小戶型。

金隅本次首次樓棟以西區(qū)為主，95平35套、99平20套、114平26套，都還不錯(cuò)。

十八里店買低總價(jià)，流動(dòng)性好的房源沒問題。

另外182平，193平這種極致舒適型的也不錯(cuò)。板塊內(nèi)占比少。買這種房子不圖增值，就圖占據(jù)板塊樓王的自豪感。

如果猶豫該不該買，可以來問問我們。，另外關(guān)于噪音、光照、性價(jià)比房源選擇，可以聯(lián)系maoduidui03

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