近兩年來(lái)，觀音橋板塊備受市場(chǎng)青睞。

觀宸、啟元以頂奢豪宅的身姿長(zhǎng)期霸榜重慶樓市，而體量較小的建發(fā)縵云、中海璟里則實(shí)現(xiàn)了快速清盤。

此外，今年新入市的聯(lián)發(fā)觀音橋也同樣銷售火熱，上個(gè)月該項(xiàng)目還登頂成為重慶主城認(rèn)購(gòu)套數(shù)冠軍。

但萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，在寸土寸金的觀音橋街道，在大紅大紫的熱銷神盤聯(lián)發(fā)觀音橋嘉樾的對(duì)面，竟然有這樣一個(gè)小區(qū)，項(xiàng)目已竣工五六年時(shí)間，但很多樓棟卻沒(méi)怎么住人，甚至還有兩棟樓至今無(wú)一人居住，淪為了鬼樓。

這到底是什么情況？

01

鬼樓實(shí)為安置房，價(jià)格低至6字頭

前段時(shí)間，我在聯(lián)發(fā)觀音橋嘉樾組團(tuán)實(shí)地看盤的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)聯(lián)發(fā)嘉樾對(duì)面，保利江山明珠樂(lè)園旁邊，有一個(gè)看似爛尾樓的神秘小區(qū)。

網(wǎng)上一查，這個(gè)小區(qū)名為鴻恩寺三灣金季，小區(qū)或因位于鴻恩寺公園三灣路而得名，小區(qū)并非爛尾樓，而是一處安置房小區(qū)。

很多人要說(shuō)，鴻恩寺三灣金季這個(gè)名字一聽(tīng)就知道項(xiàng)目在鴻恩寺板塊，怎么能說(shuō)是在觀音橋呢？我簡(jiǎn)單理一下其中關(guān)系。

江北觀音橋街道有設(shè)有22個(gè)社區(qū)。渝澳大道以東的12個(gè)社區(qū)屬于觀音橋東片區(qū)，也就是大家傳統(tǒng)認(rèn)知中的觀音橋商圈板塊。

而渝澳大道以西的鴻恩寺周邊還有10個(gè)社區(qū)也歸屬于觀音橋街道，只是因?yàn)楸挥灏拇蟮婪指簦貏e嘉鴻大道以西的部分，與觀音橋商圈之間被兩條干道分隔后，板塊價(jià)值和觀音橋商圈已不可相提并論，所以大家習(xí)慣稱這里為鴻恩寺板塊。

鴻恩寺三灣金季和聯(lián)發(fā)嘉樾均不屬于觀音橋商圈，但均屬于觀音橋街道天原社區(qū)，就看你怎么看了。

鴻恩寺三灣金季這個(gè)安置房小區(qū)在建設(shè)過(guò)程中并不順利，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)工程延期等種種情況，但好在最后在有關(guān)部門的努力下，項(xiàng)目最終順利竣工，小區(qū)首批交房入住也已經(jīng)五六年時(shí)間了。

打開(kāi)貝殼APP查看了一下，鴻恩寺三灣金季小區(qū)的二手房目前在貝殼只成交了1套，單價(jià)僅僅6789元/㎡。

鴻恩寺三灣金季緊鄰保利江山明明珠樂(lè)園，和聯(lián)發(fā)嘉樾組團(tuán)僅隔了一條三灣路和一所苗兒石小學(xué)（已更名新村嘉禾小學(xué)），但鴻恩寺三灣金季小區(qū)成交價(jià)格卻只相當(dāng)于旁邊保利江山明珠樂(lè)園價(jià)格的二分之一，相當(dāng)于對(duì)面聯(lián)發(fā)嘉樾的三分之一，安置房和商品房的價(jià)差還是挺驚人的。

在我的印象中，大多數(shù)安置房通常是很有煙火氣的，為何這個(gè)安置房小區(qū)看起來(lái)像爛尾樓一般了無(wú)生氣呢？

于是我決定去這個(gè)小區(qū)里實(shí)地打探一番。

02

實(shí)地探訪，這個(gè)小區(qū)到底什么情況？

在實(shí)體探訪的過(guò)程中，鴻恩寺三灣金季小區(qū)一系列奇葩現(xiàn)象把我驚呆了。

①社區(qū)底商設(shè)計(jì)奇葩，全部荒置

鴻恩寺三灣金季有兩個(gè)小區(qū)出入口。小區(qū)正門在鴻恩寺公園方向，另外在在綠地海外灘對(duì)面有個(gè)側(cè)門。

小區(qū)側(cè)門設(shè)置了幾層樓的社區(qū)商業(yè)，網(wǎng)上我查到商業(yè)的數(shù)據(jù)大概有8800平方，這個(gè)體量不算小了。但商鋪設(shè)計(jì)非常奇葩，一言難盡，里面黑燈瞎火，走在里面感覺(jué)瘆得慌。

也不知道是什么原因，這些商業(yè)目前仍全部處于空置狀態(tài)，非常可惜。

②超低入住率，有兩棟樓沒(méi)住人

在社區(qū)商業(yè)一側(cè)能找到了2號(hào)和3號(hào)樓住宅樓的上行電梯，通過(guò)電梯就可以來(lái)到小區(qū)地面了。

鴻恩寺三灣金季一共有9棟樓，每棟樓地上約18層，兩梯八戶的配置，整個(gè)小區(qū)大概有1300多套房。

我向居民打聽(tīng)了一下，該小區(qū)實(shí)際入住大約只有四百多戶的樣子，主要集中在出行更為方便的2號(hào)樓和3號(hào)樓。2號(hào)樓的底層住戶開(kāi)有一個(gè)小超市和一個(gè)棋牌室，這就是小區(qū)目前主要的配套了。

除了2號(hào)樓和3號(hào)樓以外，其余的樓棟入住率都很低。因?yàn)樾^(qū)成長(zhǎng)條型分布，小區(qū)只有在1、2、3號(hào)樓附近設(shè)置了出入口，越往里走出行越不方便，入住率看起來(lái)也更低。

稍微往里走就能夠看到聯(lián)發(fā)嘉樾的工地?？拷?lián)發(fā)嘉樾方向的是7號(hào)樓和9號(hào)樓，建好至今一直處于閑置狀態(tài)，從來(lái)沒(méi)有住人。所以從聯(lián)發(fā)嘉禧方向看過(guò)來(lái)，這個(gè)安置房小區(qū)就宛如鬼樓。

③地下負(fù)6樓竟設(shè)計(jì)為住宅

鴻恩寺三灣金季大部分樓棟并沒(méi)有地下層，只有部分樓棟有地下層。

我在8號(hào)樓乘坐電梯下到了負(fù)6層，原本以為可以從地下車庫(kù)出小區(qū)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)地下層并非車庫(kù)，該棟地下6層均設(shè)計(jì)為住宅，這驚掉了我的下巴。

地下這幾層有的樓層沒(méi)有開(kāi)燈，有的樓層燈光昏暗，有點(diǎn)陰曹地府的陰森恐怖感。打開(kāi)手機(jī)電筒，我發(fā)現(xiàn)這些地下層的入戶門上，都還貼著供水公司的催費(fèi)通知單。

不過(guò)因?yàn)榈貏?shì)原因，小區(qū)靠新村嘉禾小區(qū)一側(cè)的地面比學(xué)校的地面要高出很多，所以地下負(fù)6層也高出校舍，可以通過(guò)外側(cè)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)單面采光。

這種地下負(fù)6層的住宅設(shè)計(jì)，我還是頭一次見(jiàn)。不過(guò)，畢竟小區(qū)不到30%的入住率，地上住宅都大量空置宛若鬼樓，地下這幾層住宅自然也沒(méi)有人居住。

④地下車庫(kù)未投用，地上停車不收費(fèi)

我返回地面，從地面找到了小區(qū)地下車庫(kù)進(jìn)出口。結(jié)果發(fā)現(xiàn)該小區(qū)地下車庫(kù)并沒(méi)有使用。

車庫(kù)單層面積也不大，一層只有50個(gè)車位，但具體幾層不太清楚，因?yàn)槲覜](méi)找到哪棟樓電梯可以直接通車庫(kù)。

透過(guò)卷簾門倒是可以進(jìn)這個(gè)閑置車庫(kù)，車庫(kù)里面也有點(diǎn)點(diǎn)微光，但里面陰森恐怖，又擔(dān)心卷簾門萬(wàn)一關(guān)閉就出不來(lái)，實(shí)在不敢再進(jìn)去打探了。

因?yàn)檐噹?kù)沒(méi)有投入使用。業(yè)主們目前主要是在小區(qū)地面停車，雖然地上車位不多，但好在入住率低，而且可以占用行車道，倒也不存在太大困難。

而且我聽(tīng)業(yè)主說(shuō)，目前小區(qū)地面停車是免費(fèi)的。除了停車免費(fèi)，鴻恩寺三灣金季物管費(fèi)也很感人，只需0.45元/㎡.月。商品房一個(gè)月的物管費(fèi)，在這里基本夠用一年了。

⑤小區(qū)幼兒園以及社區(qū)用房同樣荒廢

值得一提的是，鴻恩寺三灣金季還配置了幾千平米的幼兒園。

不過(guò)，或許是因?yàn)槿胱÷蕦?shí)在太低，這所幼兒園同樣處于荒廢狀態(tài)，一直未投入使用，內(nèi)部已經(jīng)殘破不堪，非常可惜。

除了幼兒園之外，小區(qū)還配備有大面積的物業(yè)用房和社區(qū)用房，除了物業(yè)公司大約使用了百余平米以外，其余也是空置的。

也就是說(shuō)，在鴻恩寺三灣金季小區(qū)，不僅是住宅大量空置荒廢，社區(qū)商業(yè)、物業(yè)用房、幼兒園、地下車庫(kù)也都處于空置荒廢狀態(tài)。

鴻恩寺三灣金季在如此核心地段，卻呈現(xiàn)如此衰敗景象，實(shí)在是令人唏噓。

03

奇葩安置房是如何形成的？

鴻恩寺三灣金季這個(gè)安置房如何淪落到今天這種局面呢？我結(jié)合網(wǎng)絡(luò)資料和小區(qū)走訪找到了答案。

鴻恩寺三灣金季地塊2011年劃撥給重慶市鴻恩寺實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司代建，規(guī)定2011年12月31日前開(kāi)工，2014年12月31日建成。該項(xiàng)目主要用于安置觀音橋花園村、貓兒石村拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)非人員和黃桷堡片區(qū)“城中村”及周邊區(qū)域拆遷安置房不足的部分的群眾。

但后來(lái)因項(xiàng)目代建方鴻恩寺實(shí)業(yè)破產(chǎn)無(wú)力償貸，導(dǎo)致“三灣金季”項(xiàng)目土地及建筑一度面臨司法查封，后來(lái)地方介入才保證了一期順利竣工及安置交付。

值得一提的，當(dāng)年為了觀音橋、鴻恩寺以及喵兒石一帶的拆遷，修建了大量安置房，僅在鴻恩三灣金季和聯(lián)發(fā)嘉樾周圍的鴻恩寺李家坪一帶，就修建了十幾個(gè)安置房小區(qū)，有超過(guò)1.2萬(wàn)套安置房源。加上后來(lái)推行貨幣化安置，片區(qū)安置房源實(shí)際上已經(jīng)供過(guò)于求。

和片區(qū)其余十幾個(gè)安置房相比，鴻恩寺三灣金季不僅地段和配套不占優(yōu)勢(shì)，加上代建方破產(chǎn)，該安置房小區(qū)設(shè)計(jì)較差，呈現(xiàn)品質(zhì)也比較糟糕，所以大部分拆遷戶不愿意將該小區(qū)作為安置選擇。

所以，目前鴻恩寺三灣金季還有大量房源沒(méi)有分配出去。另外，部分被安置群眾因?yàn)榱硗赓I了商品房，也未在小區(qū)居住，造成更高的空置率，以致小區(qū)看起來(lái)如鬼樓一般。

天量的安置房其實(shí)也是該片區(qū)二手房市場(chǎng)低迷的原因之一，這點(diǎn)我們以后再聊。

04

因禍得福，小區(qū)二期地塊將改建商品房

其實(shí)，鴻恩寺三灣金季項(xiàng)目地塊分為兩個(gè)地塊，因?yàn)榇ㄉ唐飘a(chǎn)，目前竣工的9棟樓是一期地塊，二期地塊目前仍是菜地。

不過(guò)，好在二期地塊未建，否則勢(shì)必會(huì)造成更嚴(yán)重的空置浪費(fèi)。如今二期地塊算是因禍得福，如今這塊土地的命運(yùn)也有了轉(zhuǎn)折。

今年三月，有關(guān)單位就啟動(dòng)了鴻恩寺三灣金季項(xiàng)目二期地塊的招標(biāo)，涉及售房部及樣板間裝修等內(nèi)容，這透出了二期地塊將改建為商品房的信息。

如今在小區(qū)內(nèi)，有關(guān)單位已經(jīng)貼出了告示，項(xiàng)目二期即將啟動(dòng)。二期地塊將改建商品房這一信息我在社區(qū)也得到了確認(rèn)。

也就是說(shuō)，觀音橋鴻恩寺片區(qū)將新增一個(gè)商品房樓盤，希望在觀音橋鴻恩寺片區(qū)購(gòu)房的人，很快將會(huì)多一個(gè)選擇。