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作者 | 王澤紅

中央經(jīng)濟(jì)工作會議12月11日至12日在北京舉行。會議提出，有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線。持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。穩(wěn)妥處置地方中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險。央地協(xié)同合力打擊非法金融活動。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析稱，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議有五大看點：

第一， 穩(wěn)樓市是核心目的，與樓市止跌回穩(wěn)是一貫相承的，這是未來施政目標(biāo)，也是未來政策核心導(dǎo)向；

第二， 穩(wěn)樓市是穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條，積極推動房企拿地、開工的積極性，以及銷售規(guī)模止跌回升、房地產(chǎn)價格穩(wěn)定、產(chǎn)業(yè)鏈條的穩(wěn)，是止跌回穩(wěn)的評價標(biāo)準(zhǔn)；

第三， 樓市調(diào)控政策基本見底，未來發(fā)力在于貨幣政策和財政政策，未來購房者購房會有更大的實惠，目的是降低購房者的成本和壓力，擴(kuò)大剛需和改善群體的購房潛力；

第四， 房地產(chǎn)市場的回穩(wěn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系緊密，中央經(jīng)濟(jì)工作會議與明年經(jīng)濟(jì)發(fā)展指明了改革的方向，這對于扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期具有決定性作用；

第五， 從實施的角度來看，一定會發(fā)揮一線城市樓市風(fēng)向標(biāo)的作用，對于扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期和穩(wěn)定樓市具有重要意義。

“用力意味著不僅有新政策，而且力度會加大”

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，防風(fēng)險一直是近年來房地產(chǎn)管理的主題，這次也不例外。樓市和股市作為中國資產(chǎn)的典型代表，“穩(wěn)定樓市股市”將放在一起表述，意在穩(wěn)定價格、穩(wěn)定量，防范風(fēng)險。

“要防范房地產(chǎn)風(fēng)險，止跌回穩(wěn)最關(guān)鍵。止跌主要就是價格止跌，讓市場形成對價格不再繼續(xù)下滑的預(yù)期，而要實現(xiàn)價格止跌，就要去庫存，就要實現(xiàn)量的穩(wěn)定。因為，止跌回穩(wěn)的一攬子部署，就是去庫存、就是量的穩(wěn)定。”

李宇嘉認(rèn)為，（此次會議）再次表述止跌回穩(wěn)，意味著止跌的基礎(chǔ)還不牢靠，從11月份百城新房交易環(huán)比10月的數(shù)據(jù)有所下降，以及近期熱點城市新房交易周度數(shù)據(jù)有所下等，都可以看出來止跌回穩(wěn)的態(tài)勢需要進(jìn)一步夯實。

其次，“持續(xù)用力推動”的表述比較新穎，意味著下一步繼續(xù)貫徹落實“推出增量政策、落實存量政策”以形成政策疊加和釋放效應(yīng)的邏輯。同時，用力也意味著未來不僅有新政策，而且政策力度會加大。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次會議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市”的導(dǎo)向，延續(xù)了此前中央政治局會議精神，也進(jìn)一步說明2025年房地產(chǎn)工作要強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”，該表述相比2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神發(fā)生了重要的變化。

“2023年主要是從防范化解風(fēng)險的角度進(jìn)行，而2024年則從十四五圓滿收官和順利開啟十五五的角度進(jìn)行，把“穩(wěn)樓市”上升為更高規(guī)格?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次會議用了兩個詞即“用力”和“加力”，這就意味著既要認(rèn)識到目前房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到止跌回穩(wěn)的心階段，也要理解當(dāng)前止跌回穩(wěn)還屬于初期階段，所以要用力和加力；也意味著各地在促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的政策方面還需要持續(xù)儲備、研究和投放，2025年房地產(chǎn)相關(guān)政策將持續(xù)開展。

58安居客研究院院長張波也分析稱，從四季度來看，熱點一二線城市的成交量已經(jīng)有了明顯同比提升，購房者入市的腳步也更為堅決，這也顯示出政策本身效果在高能級城市有了明確體現(xiàn)。預(yù)計后續(xù)政策會持續(xù)跟進(jìn)，以推動一二線城市持續(xù)回暖，龍頭帶動的趨勢將在明年樓市呈現(xiàn)。

“城改舊改會擴(kuò)大，房票安置2025年會大規(guī)模落地”

對于實施城中村和危舊房改造，李宇嘉指出，這是新一輪增量政策的重點，也是未來實現(xiàn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)新的抓手。新一輪城中村改造在去年提出，主要針對35個大中城市，近期擴(kuò)大到300個地級市，而且提出新增100萬貨幣化安置后，后續(xù)還會擴(kuò)大。

其次，在都市圈的背景下，35個大中城市是房地產(chǎn)增量市場的基本盤，也是止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵變量。這些城市城中村較多、危舊房較多，新市民、年輕人較多，很多集中在城中村和危舊房居住，實施城中村和危舊房改造，既是推進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的新模式，也能釋放新市民和年輕人以及城中村村民和危舊房業(yè)主的美好人居，還能通過貨幣化安置來帶動新房庫存去化。

“目前，鄭州、廣州等熱點城市均開始發(fā)布房票安置政策，預(yù)計隨著專項債、專項借款發(fā)行規(guī)模增加，預(yù)計房票安置將在2025年大規(guī)模落地。同時，庫存去化加快、房地產(chǎn)銷售增加，止跌回穩(wěn)趨勢形成以后，對城中村改造形成巨大支持，讓之前難以實現(xiàn)資金平衡而無法推進(jìn)的改造也變得可行了?！?李宇嘉分析道。

嚴(yán)躍進(jìn)也持相同觀點，他認(rèn)為此次明確實施城中村和危舊房改造的工作，意味著城中村的工作地位和重要性明顯拔高。相比2023年的工作抓手即房地產(chǎn)三大工程（保障房、平急兩用和城中村），可以看出目前工作更為聚焦，也更加符合工作導(dǎo)向。

“城中村改造的系列支持工作持續(xù)推進(jìn)，包括城中村專項借款、保障房再貸款、閑置土地專項債等，都可以更好助力城中村改造和系列工作推進(jìn)，尤其是近期上海青浦等地也在開展房票的工作，這都意味著城中村改造的工具充足，房票等應(yīng)用程度會提高?！?嚴(yán)躍進(jìn)指出。

“2025會持續(xù)降息，房貸成本還會降”

對于后續(xù)樓市政策方向，張波認(rèn)為各地方政府會不斷下場，通過城中村改造、收儲“商品房”、地方債做好土儲等方式有效平穩(wěn)樓市供需。對于開發(fā)行業(yè)的“白名單”制度、保交樓政策還會在延續(xù)的基礎(chǔ)上優(yōu)化實施細(xì)則。

“后續(xù)政策空間還將聚焦在降低交易成本和提高購房補(bǔ)貼兩個層面，交易稅費(fèi)各地還可以根據(jù)實際情況進(jìn)于階段性更大力度降低，同時在購房補(bǔ)貼層面，可以結(jié)合人才購房、多子女家庭等情況，政策面進(jìn)行多維度結(jié)合，并加大實際補(bǔ)貼力度以提升實際效果。” 張波說道。

嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道，（此次會議）也提到適時降準(zhǔn)降息，說明2025年將有持續(xù)的降息等操作。對于房貸影響較大，對于新購房者來說，后續(xù)購房的房貸成本進(jìn)一步降低；對于已購房的居民家庭來說，后續(xù)存量房貸的成本將進(jìn)一步下降。

李宇嘉則認(rèn)為，下一步房地產(chǎn)政策的重點，主要體現(xiàn)在四個方面：

一是積極的財政政策降低城鎮(zhèn)化成本，降低住房消費(fèi)成本；

二是專項債對接存量盤活，實現(xiàn)庫存去化。比如，更加積極的財政政策下，專項債發(fā)行力度加大，支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房等；

三是寬松的貨幣政策下，一方面降準(zhǔn)降息（降低LPR、降低存量房貸利率）從而降低住房消費(fèi)的成本。但更重要的是，寬松的貨幣政策將配合更加積極的財政政策，即財政政策導(dǎo)向下的貨幣精準(zhǔn)投放，從而產(chǎn)生對房地產(chǎn)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，包括老舊小區(qū)改造、地下管網(wǎng)、教育醫(yī)療均等化投入等支持，從而間接促進(jìn)住房消費(fèi)；

四是，推進(jìn)城中村改造貨幣化安置。