最近一個(gè)月，武漢豪宅賣瘋了。?

12月2日，沙湖天境收官清盤。

1小時(shí)，146套新房被搶光。該項(xiàng)目從開盤到清盤，僅用34天時(shí)間，創(chuàng)下武漢豪宅最快清盤紀(jì)錄。

11月23日，同一板塊的招商武昌序官宣清盤。160天，306個(gè)家庭在此安家。

11月15日，福星惠譽(yù)鉑雅府開盤，半小時(shí)成交150套。首推的53套洋房售罄。??

11月至今，新希望D10熱銷1.3億元；中建壹品漢芯公館，簽約31套...

11月武漢豪宅網(wǎng)簽成交982套，與10月持平。??

這兩個(gè)月（月均1041套豪宅成交），是今年武漢豪宅成交最高的兩個(gè)月。

如此高的成交量，主要是政策組合拳效果顯現(xiàn)，高品質(zhì)項(xiàng)目的需求精準(zhǔn)釋放。

從趨勢(shì)上看，豪宅市場(chǎng)的總體成交區(qū)域，與武漢樓市的走勢(shì)相似，均在最近兩個(gè)月爆發(fā)（如下圖）。

1-11月，武漢豪宅累計(jì)網(wǎng)簽成交5582套，接近2023年全年豪宅成交總量。??

01

武漢樓市，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)爆發(fā)的縮影。

11月，國(guó)內(nèi)樓市已發(fā)生巨變：

上海，新房、二手房，總成交約4.4萬(wàn)套；成都，約3.8萬(wàn)套；北京，約2.4萬(wàn)套；武漢，約2.3萬(wàn)套；廣州、杭州，約1.8-1.9萬(wàn)套。

其中，新房成交環(huán)比漲幅，最大的城市是深圳；二手房成交環(huán)比漲幅，最大的城市是成都。

一個(gè)是一線城市的代表。率先取消豪宅稅，11月新盤集中上市，導(dǎo)致深圳新房市場(chǎng)爆發(fā)。另一個(gè)是中西部城市的代表，整個(gè)西部地區(qū)的買家，紛紛進(jìn)駐成都。

此時(shí)樓市巨變，與身處武漢的我們，對(duì)樓市的體感反差較強(qiáng)。截至目前，武漢的商品住宅庫(kù)存消化周期26個(gè)月，庫(kù)存壓力較大。?

11月，武漢豪宅前三強(qiáng)，是沙湖天境、鉑雅府與招商武昌序（武漢三鎮(zhèn)中心的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有還建房）。如今，三強(qiáng)中兩個(gè)已清盤。?????

11月前10強(qiáng)中，建發(fā)璞玥、綠城湖畔云廬、龍湖御湖境、保利澗山觀奕，單月成交30-60套，保持很強(qiáng)的爆發(fā)力。??

按照11月豪宅排行榜，想進(jìn)入前10強(qiáng)，單月成交30套以上。也就是說，至少要保證每天賣出1套房，并且能及時(shí)網(wǎng)簽。

02

11月，武漢頂豪榜前10強(qiáng)中，

武漢瑞府，以19套成交，遙遙領(lǐng)先。

新希望D10天元與中信泰富濱江金融城，并列第二；武昌內(nèi)環(huán)濱江的聯(lián)投中心，位居第三。

對(duì)于頂豪而言，每月有5-6套成交，已是不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。綠城武漢黃浦灣、華發(fā)外灘薈，頂豪成交相對(duì)穩(wěn)定。聯(lián)投中心的新品“夏加爾”，到訪客戶絡(luò)繹不絕。???

截至今天，E級(jí)豪宅榜上項(xiàng)目幾乎接近清盤。也就是說，武漢單價(jià)3.8-4.4萬(wàn)的豪宅“斷檔”。這一價(jià)位，也是當(dāng)前最難賣的豪宅。????

11月，競(jìng)爭(zhēng)最激烈的還是C級(jí)豪宅。

在平銷期，保利、龍湖與綠城的三個(gè)項(xiàng)目，單月銷售超過34套。漢口內(nèi)環(huán)、武昌核心的C級(jí)豪宅，更為暢銷。

本文豪宅標(biāo)準(zhǔn)：按照項(xiàng)目最新房源備案價(jià)分類，S級(jí)4.5萬(wàn)+，E級(jí)3.8萬(wàn)-4.4萬(wàn)，C級(jí)3-3.7萬(wàn)??????

03

11月29日，武漢出臺(tái)新政，多孩家庭購(gòu)房，補(bǔ)貼最高12萬(wàn)元。

同時(shí)，對(duì)多孩家庭的公積金最高貸款額度上浮20%?？梢?，武漢正絞盡腦汁鼓勵(lì)改善買房。

12月1日-5日，武漢新房網(wǎng)簽成交3066套，環(huán)比增長(zhǎng)62%。??

按照此流速與“翹尾”趨勢(shì)，推斷12月武漢新房網(wǎng)簽可能破2萬(wàn)套，再創(chuàng)新高。今年武漢新房維持10萬(wàn)套。

12月，綠城桂湖云翠等開盤，聯(lián)投中心、鉑雅府、中建壹品漢芯公館、保利澗山觀奕、中海東湖玖章等項(xiàng)目加推，建發(fā)望湖、長(zhǎng)江天際等新盤亮相。

近期有三件事，影響著樓市的預(yù)期與信心。

一是，“地王”再現(xiàn)。

11-12月，央國(guó)企開始拿“地王”，積極補(bǔ)倉(cāng)。

11月27日-28日，上海出現(xiàn)“雙料地王”，樓面地價(jià)破13萬(wàn)/平；11月29日，北京誕生153億“地王”。12月2日，深圳灣誕生185億“地王”。

杭州、成都等地，也出現(xiàn)區(qū)域“地王”。不再限價(jià)，土地市場(chǎng)中優(yōu)質(zhì)地塊的火爆競(jìng)拍，將進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。對(duì)于武漢豪宅市場(chǎng)來說，還缺一個(gè)“地王”。

12月26日，武漢將集中拍賣30宗地，起始總價(jià)109億元。武昌徐家棚、二七北路、漢口沿江大道（最貴一宗，起始價(jià)約49億）等熱點(diǎn)區(qū)域地塊備受關(guān)注。??

二是，“日光盤”再現(xiàn)。

從深圳、上海到武漢，均出現(xiàn)“日光盤”。

這些項(xiàng)目多為改善項(xiàng)目或豪宅項(xiàng)目，這些區(qū)域“日光盤”，單盤的虹吸能力很強(qiáng)。它一開盤熱銷，周邊項(xiàng)目就平銷或滯銷。????

以武漢為例，熱銷豪宅項(xiàng)目，單套總價(jià)400-600萬(wàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通家庭的購(gòu)買力。這表明城市的財(cái)富人群率先出手。

廣州1-11月，至少已成交16套億元豪宅。

三是，官員密集調(diào)研。

最近幾個(gè)月，各地的主要官員密集調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，從邊緣又回到支柱產(chǎn)業(yè)。各地密集出臺(tái)政策，促進(jìn)“止跌回穩(wěn)”。

12月5日，國(guó)務(wù)院批復(fù)同意，支持武漢都市圈同城化發(fā)展。

四季度，武漢246個(gè)重大項(xiàng)目集中開工，總投資約1552億元，建設(shè)中部陸海大通道的核心樞紐。

這些國(guó)家戰(zhàn)略、重大項(xiàng)目，最終與就業(yè)、民生、房地產(chǎn)之間建立千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。武漢城市圈同城化，武漢就變成真正的“大武漢”。????????????

當(dāng)“天時(shí)地利人和”時(shí)，樓市如股市一樣，熊市轉(zhuǎn)牛市，可能就在一夜之間。中國(guó)金融40人論壇研究認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整已接近其實(shí)際底部，已具備止跌回穩(wěn)的前提條件。??

［后記］

最近，克而瑞發(fā)布2024房企產(chǎn)品力榜單。

排名靠前的分別是綠城、保利、華潤(rùn)、招商蛇口、中海 、萬(wàn)科與龍湖等。

10大頂豪產(chǎn)品系，與武漢有關(guān)的是，新希望地產(chǎn)的D10天系、宸嘉的嘉佰道系、保利的天字系、綠城的月華系。

10大輕奢精品產(chǎn)品系，與武漢有關(guān)的是，中建壹品的公館系、華潤(rùn)的潤(rùn)系、萬(wàn)科的隱秀系、龍湖的御湖境系。

武漢瑞府，榮獲2024全國(guó)十大高端作品；招商武昌序，榮獲全國(guó)十大輕奢作品。

一方面，說明武漢能產(chǎn)好豪宅，另一方面，說明武漢的好豪宅數(shù)量還很少，與一線水準(zhǔn)還有距離。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）

本文為個(gè)人觀點(diǎn)，市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎