最近，榆林中心城區(qū)八大片區(qū)國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃陸續(xù)出爐，雖然是公示版，但是榆林城市未來(lái)10年的發(fā)展重心與框架藍(lán)圖，基本上給出了方向與輪廓。

那么，未來(lái)的榆林中心城區(qū)哪里最吸引人？之所以要探討這個(gè)話題，是因?yàn)槿丝谑浅鞘邪l(fā)展的基本要素，人口向心力的背后，是人氣、商氣、煙火氣等城市活力的集中體現(xiàn)，是城市資源和優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的集中配置，更是影響當(dāng)下置業(yè)選擇的重要因素——未來(lái)哪里人氣旺，哪里就充滿想象。

先來(lái)看一張未來(lái)10年榆林中心城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模分布圖：

從最具人氣指數(shù)的直觀指標(biāo)“人口密度”來(lái)看，未來(lái)10年，榆林中心城區(qū)人氣最活躍、最集中的區(qū)域當(dāng)屬西沙——人口規(guī)模26.5萬(wàn)人，人口密度11521人/平方公里，也是榆林人口密度唯一破萬(wàn)的區(qū)域，比排名第二的高新區(qū)，多出了4000人。

規(guī)劃愿景與現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，是西沙未來(lái)人氣指數(shù)的有力支撐：

一則，新版規(guī)劃確定的西沙片區(qū)規(guī)劃目標(biāo)為“城市中央活力區(qū)，榆林市最紅火、最時(shí)尚、最生態(tài)的核心區(qū)”；

二則，從榆溪圣境二期北望，作為榆林老牌區(qū)域的西沙，正煥發(fā)出新區(qū)的氣象，城市更新后蝶變出大量?jī)?yōu)質(zhì)空間。

人口密度將來(lái)要破萬(wàn)，還是榆林唯一，意味著什么？意味著頂質(zhì)的集聚力、承載力和吸引力。有意思的是，西沙“人口密度”破萬(wàn)的規(guī)劃指標(biāo)，可與一線城市看齊，可謂是榆林將來(lái)最具“北上廣”氣質(zhì)的區(qū)域。

而當(dāng)下的西沙，更是榆林置業(yè)地圖中的"滾燙“板塊：

其一，從之前的“建榆七子”到正在熱銷的榆溪圣境二期，西沙板塊人居項(xiàng)目“上新即熱”，成為榆林樓市搖號(hào)盤最集中的區(qū)域；

其二，和高新共同組成榆林“唯二”的房?jī)r(jià)倒掛區(qū)域——二手房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于新房開(kāi)盤價(jià)格，流動(dòng)性、溢價(jià)率等數(shù)據(jù)亮眼。

置業(yè)西沙，“上車”的門檻一直較高，值得關(guān)注的是，隨著近期榆溪圣境二期入市，將有效緩解上車西沙核心區(qū)的難度。

——約106㎡戶型直接擴(kuò)大了置業(yè)西沙核心區(qū)的開(kāi)放度！對(duì)于預(yù)算有限/首次置業(yè)的客戶來(lái)說(shuō)非常友好，最起碼不用去考慮公寓和20+房齡的產(chǎn)品了。

特別要提的是，約106㎡戶型不是通過(guò)簡(jiǎn)單的減去面積而來(lái)，相反，它竟然做到了經(jīng)典雙陽(yáng)臥兩衛(wèi)三室的大戶型“標(biāo)配”功能體驗(yàn)，而且還保留了同區(qū)域其它項(xiàng)目少有的“百變空間”：可以根據(jù)生活需求在雙陽(yáng)臥模式和大橫廳模式之間自由切換，直接顛覆了簡(jiǎn)約戶型的傳統(tǒng)認(rèn)知。

△部分105、106戶型可以雙陽(yáng)臥模式&橫廳模式按需切換

?簡(jiǎn)約戶型≠能住就行

一般來(lái)說(shuō)，因?yàn)楹?jiǎn)約戶型開(kāi)發(fā)收益較低（總價(jià)低）的原因，在戶型設(shè)計(jì)上往往不走心，市面上以T3型、錐筒型居多，布局較差、功能欠缺。而榆溪圣境二期約106㎡戶型南北通透、動(dòng)靜分離，南向采光面近10米，稱得上是舒適人居“標(biāo)配”空間。

?簡(jiǎn)約戶型≠減配戶型

這個(gè)戶型簡(jiǎn)約卻不減配，三室（雙陽(yáng)臥）、兩衛(wèi)且均有窗戶、陽(yáng)臺(tái)270°L形大采光面還是落地窗，主衛(wèi)還可做干濕分離，實(shí)現(xiàn)了功能性與實(shí)用性的相統(tǒng)一。對(duì)于追求核心區(qū)+居住體驗(yàn)的客戶來(lái)說(shuō)，這個(gè)戶型面積段非常友好。

?簡(jiǎn)約戶型≠將就湊活

“三房?jī)尚l(wèi)”、“雙陽(yáng)臥”、“大陽(yáng)臺(tái)”等這些改善戶型的特征，如今在這個(gè)簡(jiǎn)約戶型中實(shí)景呈現(xiàn)，這個(gè)戶型布局的領(lǐng)先性與沖擊力，直接打破了“簡(jiǎn)約戶型=舍棄居住舒適度”的固有認(rèn)知。同時(shí)，還具有具成長(zhǎng)性——可對(duì)沖同區(qū)域公寓、20+老齡房等同價(jià)格區(qū)間產(chǎn)品。

在“不確定性”頻頻被提及的當(dāng)下，“消費(fèi)降級(jí)”成為熱點(diǎn)話題。具體到樓市，不少預(yù)算有限的客戶覺(jué)得能找到“平替”，就不要過(guò)度透支未來(lái)。而榆溪圣境二期約106㎡戶型，就是一個(gè)很好的“平替”之選——既符合預(yù)算，又滿足居住需求，還又不加大杠桿。

至于“買大不買小”、“小戶型將來(lái)怎么怎么”等置業(yè)觀點(diǎn)，是不具備指導(dǎo)性的片面之詞，因?yàn)榫唧w要看什么樣的小戶型。市場(chǎng)吐槽的是那種居住體驗(yàn)差、同質(zhì)化小戶型，而核心地段、大戶型“平替”良品的小戶型不僅在當(dāng)下，將來(lái)依然具有吸引力，要知道“家庭規(guī)模小型化趨勢(shì)”日益明顯。

正在入市的榆溪圣境二期，也可能是“西沙粉”們一步到位躋身核心區(qū)的不多機(jī)會(huì)——2025年及以后一個(gè)時(shí)期，西沙核心區(qū)的新供應(yīng)量更稀缺，榆陽(yáng)路以南及無(wú)空地，以北暫不明朗。

在主城&新城之間，很多年輕“首置一族”日益看重切實(shí)的交通、商業(yè)、教育和生活配套。西沙，占據(jù)著榆林相當(dāng)分量的地段屬性及城市資源，這種價(jià)值地位，并不是其他區(qū)域一朝一夕所能復(fù)制的。

據(jù)悉，榆溪圣境2開(kāi)房源（1幢、2幢、3幢、10幢 ）已取證，現(xiàn)已開(kāi)始收資料，預(yù)計(jì)12月5日開(kāi)始認(rèn)籌！