今年5月，央行宣布設(shè)立3000億元保障房再貸款，支持地方國(guó)企收購(gòu)庫(kù)存商品房，改作保障房。10月，住建部、財(cái)政部等五個(gè)部級(jí)單位宣布支持地方用好專項(xiàng)債收購(gòu)庫(kù)存商品房。11月，央行發(fā)布貨幣政策報(bào)告，再次強(qiáng)調(diào)支持收購(gòu)庫(kù)存商品房改作保障房。

事實(shí)上，地方政府對(duì)這項(xiàng)救市措施積極性很低，主要因?yàn)樵摬呗栽谪?cái)政、金融、管理和市場(chǎng)層面存在很多問(wèn)題：

1. 中央政府支持力度不足

相對(duì)于龐大的庫(kù)存商品房，專項(xiàng)債能籌集的資金以及3000億保障性住房再貸款，數(shù)額是很少的，全國(guó)337個(gè)地級(jí)及以上城市、2843個(gè)縣級(jí)行政區(qū)?，每個(gè)市、縣能分到的資源極有限。地方政府普遍認(rèn)為中央支持力度很弱，而收購(gòu)商品房改作保障房并不產(chǎn)生多少收益，反而會(huì)增加財(cái)政壓力。

2. 商品房收購(gòu)成本高

盡管商品房庫(kù)存較大，但多數(shù)開(kāi)發(fā)商為避免或減少虧損仍希望以接近市場(chǎng)價(jià)出售，地方政府很難以低成本購(gòu)入。國(guó)家也強(qiáng)調(diào)“按照市場(chǎng)化、法治化原則……以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房”，政府不能強(qiáng)迫降價(jià)。即使開(kāi)發(fā)商愿意降價(jià)，地方政府也需要支付巨額資金，這與其財(cái)政現(xiàn)狀不符。

3. 利息水平影響收購(gòu)能力

雖然國(guó)家允許地方政府發(fā)行專項(xiàng)債籌集資金，但這需要支付利息。地方政府近年來(lái)負(fù)債率普遍較高，繼續(xù)舉債的話償還壓力很大。即使想繼續(xù)舉債籌集資金，專項(xiàng)債的銷售也很難。另外貸款也需要支付利息，盡管國(guó)家政策傾向于降低利率，但現(xiàn)在財(cái)政狀況差，即使是較低的成本，地方政府也難以承擔(dān)。

4. 租金收益難以覆蓋成本

在中國(guó)的租賃市場(chǎng)上，租金收益率較低，大約為房?jī)r(jià)總額的1%-1.5%。而保障房的租金標(biāo)準(zhǔn)必須明顯低于該水平，這就無(wú)法覆蓋收購(gòu)成本的利息，更別提盈利了。 這樣商品房轉(zhuǎn)為保障房后，投資回收周期很長(zhǎng)，需要數(shù)十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。而地方政府普遍面臨財(cái)政壓力，無(wú)法承擔(dān)長(zhǎng)期長(zhǎng)期虧損風(fēng)險(xiǎn)。

5. 運(yùn)營(yíng)與管理成本高

保障房的分配需要嚴(yán)格遴選，入選者都是低收入家庭。而低收入群體對(duì)租金的承受力有限，繳納物業(yè)費(fèi)的能力與意識(shí)也很差，保障房運(yùn)營(yíng)收入會(huì)很低。而保障房也需要長(zhǎng)期管理和維護(hù)，包括物業(yè)服務(wù)、房屋與設(shè)備維修等，成本也不會(huì)低，預(yù)計(jì)這塊業(yè)務(wù)會(huì)處于虧損狀態(tài)，政府與國(guó)企都很抵觸。