滄海橫流方顯英雄本色，風高浪急更見砥柱中流。

這句話雖然已經(jīng)被說爛了，但放在時下房企的叢林里，卻是恰當不過。

在一片眾生皆默的靜謐之中，國企和央企的聲音卻猶如破曉之光，獨自閃耀。

在昨天的文章中，我們提到了中建壹品在土地市場上的所向披靡，但這不是個案，在中指研究院重點城市拿地金額TOP10名單上，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中國中鐵等也赫然在列，央國企房企的實力由此可見一斑。

在銷售層面來看，根據(jù)中指院發(fā)布的2024年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜單來看，TOP100房企銷售總額為34599.95億元，同比下降34.7%，但排在前十的房企，仍舊是以央國企為主。

無論是在土地市場還是銷售層面，橫向比較，中海表現(xiàn)依舊穩(wěn)健，甚至稱得上卓越，充分發(fā)揮了央企定海神針的特色。

尤其在北京市場，中海前十個月的銷售額是379億，足足比排名第二的華潤多了160多億，這可不是多賣了三五斗，這是一騎絕塵，讓第二名拍馬都追不上的差距。

《小窗幽記》里有句話，“人只把不如我者較量，則自知足”，幸福都是比較出來的。不知足，或者不這樣安慰自己，誰的日子也沒法過下去。

如果和自己以往的輝煌業(yè)績相比較的話，中海的成績終究是有點成色不足了。

今年前十月，在北京市場，中海比排名僅次于自己的華潤多賣了160億，但比去年同期的自己則少賣了115億。

放在全國市場來看，形勢也不樂觀——中海與保利之間的差距，如同華潤與中海在北京市場的差距一樣遙遠。

根據(jù)保利前9月合約銷售額數(shù)據(jù)來看，保利的簽約金額達到2416.86億元，比中海多賣了400多億元。

從自身的縱向?qū)Ρ葋砜?，?023年全年，中海的累計合約銷售金額約3098.10億元。今年年初，中海定下的年度銷售目標是“全年銷售穩(wěn)中有升”，這一目標在中期業(yè)績會上，再次得到了張智超的重申。

不過，根據(jù)中海的三季度公告顯示，今年前9月，中海系列公司累計合約銷售金額為1988.48億元，同比下降了16.8%，且只完成去年銷售額的64%。

按目前的發(fā)展態(tài)勢來看，除非涌現(xiàn)出十來個像中?！ぞ┤A玖序、上海中?！ろ槻晾锖蜕钲谥泻！ど顬尘列蚰菢拥募t盤，把場子撐起來，否則中海今年的銷售額即便和去年持平也有很大難度，更別說“升”了。

中海今年的表現(xiàn)也不被大摩看好，大摩在7月份的時候，將中海2024年合約銷售額預測下調(diào)10%，至2764億元人民幣。將中海的目標價由15.4港元降至14.8港元，同時維持“增持”評級。

中海一向有“利潤王”的美譽，在2023年度財報業(yè)績溝通會上，張智超還強調(diào)，中海不以銷售規(guī)模為第一目標，而是將創(chuàng)造價值與利潤放在更重要的位置，確保量的合理增長與質(zhì)的有效提升。

但現(xiàn)在來看，中海不僅銷售目標很難達到，而且“利潤王”的頂桂冠似乎也有點名不副實。中海第三季度營收226.5億元，同比下降19.82%，可利潤下滑的幅度則更大——營業(yè)利潤21.3億元，同比下降39.66%。

10月底，深圳中海時光境獲批預售，備案均價為4.3萬，折后價為3.5萬，總價在290萬到460萬之間。如同我們昨天文章中所提到的另一央企的項目一樣，給了剛需一個300萬內(nèi)上車小三居的寶貴機會。

不過，在去年9月首批推出時，備案均價為4.87萬，總價在366到593萬之間，套均總價為438萬元。到了去年11月再次推出時，備案均價為4.49萬，折后均價為3.99萬。

降價跑量，無疑會侵蝕利潤空間。

此外，一向以精工而著稱的中海也頻頻遭受到市場的質(zhì)疑。

今年前半年，北京的網(wǎng)紅盤中海首開拾光里，在小紅書上了“降價300萬”“降價280萬”的消息。在曝光率不斷增加的同時，這個由雙國企開發(fā)的項目也被傳出存在部分戶型漏水以及外立面減配、交付產(chǎn)品與營銷話術不符等問題，引得購房者紛紛維權。

在深圳，中海學仕里出現(xiàn)過排水問題；在廣州，中海觀云府外立面被曝減配。

就連銷售，中海也被自媒體質(zhì)疑注水。

公眾號“拾遺地”聲稱，在北京，中海和港中旅合作的西山觀復曾經(jīng)發(fā)布了首開當日銷售火爆，攬金8.6億的海報，但從開盤到現(xiàn)在，反映在住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)里的銷售額只有1.6億，房子只賣了14套。

如此注水的業(yè)績，拾遺地說，覺得自己的臉上有點熱辣滾燙。