地盤說

房地產(chǎn)最困難的時候已經(jīng)過去了。

■ 撰文 | 李成蹊 ? 《地盤》特邀撰稿人

市場情緒再度被點(diǎn)燃。

11月7日，鄭州市房管局面向全市征集已建成未出售120m2以內(nèi)的商品房、優(yōu)質(zhì)在建房源項(xiàng)目，用作保障性住房，明確收購主體為河南鐵建投與鄭州城發(fā)集團(tuán)，讓各界紛紛側(cè)目。

在此之前，“樓市模范生”鄭州以“以購代建”的房票安置方式，快速推進(jìn)存量商品房去庫存。

中央定調(diào)“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，5年期以上LPR下降25個基點(diǎn)，調(diào)整至3.6%，這為接下來的存量房貸利率進(jìn)一步下調(diào)，釋放了充足的房間，從消費(fèi)端的實(shí)實(shí)在在讓利。

在政策端，通過專項(xiàng)債等方式推動收儲存量商品房和盤活閑置存量土地，成為增量政策的最大亮點(diǎn)。這不僅幫越來越多的房企解套拿到資金，還大大壓縮了去化周期，激活陷入膠著的樓市。

這樣下去的話，鄭州的房子真的又快不夠賣了。

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月度推薦

一邊是去庫存，一邊是新盤吸睛。

在央國企當(dāng)?shù)赖臉鞘挟?dāng)下，我們發(fā)現(xiàn)了鄭州本土房企在鄭州主城二環(huán)的低密洋房鑫生·坤悅居。

?鑫生·坤悅居鳥瞰效果示意

鑫生·坤悅居位于管城區(qū)城東路與石化路交叉口東南角，西鄰就是二百余畝的城市公園，出門200多米就是即將通車的地鐵6號線二里崗東站，一站換乘2號線，兩站換乘5號線，出行是相當(dāng)方便。

周邊生活配套醇熟，妥妥的二環(huán)核心區(qū)域。要知道，買房子不變的金律是地段，本來二環(huán)內(nèi)寸土寸金，賣一塊少一塊。

?鑫生·坤悅居區(qū)位示意

坤悅居占地約33畝，容積率只有1.43，比北龍湖很多項(xiàng)目還要低；規(guī)劃7棟洋房，其中一棟5+1層、6棟6+1層，共計202戶，面積114m2起步，主力戶型124-132m2，少量188-198m2復(fù)式，這在整個主城都屬于稀缺。

項(xiàng)目對建筑立面的打磨頗具匠心，首層采用局部石材，主體輔以仿石材料飾面，不光有優(yōu)越的南向窗墻比，還利用格柵、挑檐等修飾元素，呈現(xiàn)出獨(dú)有的現(xiàn)代新中式美學(xué)設(shè)計。

?鑫生·坤悅立面效果示意

有人說，坤悅居這么好的位置，這么給力的配套，之前為啥沒聽到過聲音？

很簡單，跟大多數(shù)默默做產(chǎn)品的開發(fā)商一樣，鑫生置業(yè)不浮夸、不融資，靠著自有資金默默地把項(xiàng)目干到了準(zhǔn)現(xiàn)房，穩(wěn)健，就是實(shí)力的代表。

眼見為實(shí)的保障，好過天花亂墜的營銷方式。

開發(fā)商只有踏踏實(shí)實(shí)建房，把好房子呈現(xiàn)給購房者，把好服務(wù)拿出來，自然會有人買單。

?鑫生·坤悅效果示意

主城二環(huán)內(nèi)洋房社區(qū)、14000多/m2的單價，地緣剛改、改善客戶首選?；蛟S，這也是坤悅居就剩下百十套的原因所在。

在樓市下行期，探尋小房企的制勝之道，你會發(fā)現(xiàn)這兩年出彩的，往往都是俯身耕耘，低調(diào)而專注做產(chǎn)品的房企。

2

名盤巡禮

發(fā)出屬于自己的聲音，傳遞正能量，自媒體矩陣發(fā)掘優(yōu)秀房企、品質(zhì)樓盤的腳步繼續(xù)前行。

10月11日，鄭州地產(chǎn)自媒體矩陣“榜樣中原”名企名盤巡禮第三站，我們來到了新鄉(xiāng)2024年度低密改善標(biāo)桿—千畝大盤國悅院子。

?名企名盤巡禮第三站走進(jìn)新鄉(xiāng)國悅城

到訪當(dāng)天，剛好是國悅院子景觀示范區(qū)開放，現(xiàn)場新中式美學(xué)的呈現(xiàn)，讓見慣了名場面的我們，還是感到了震撼。

約76米寬中式主大門，入口采用高墻圍合、坡形屋頂設(shè)計，將傳統(tǒng)形制和現(xiàn)代審美加以創(chuàng)新、融匯，營造出獨(dú)有的自洽和貴氣。

無論是門前百年的遒勁黑松，美輪美奐的玉石玻璃幕墻輔以水幕，還是重金引進(jìn)的陜西黑金砂石，映襯在靈動水系的倒影，都在無聲地彰顯著歸家儀式感的尊崇。

?新鄉(xiāng)國悅城實(shí)景

據(jù)開發(fā)商介紹，作為新鄉(xiāng)主城中心唯一的純洋房社區(qū)，面積段在140-220m2的國悅院子只有282套，稀缺性不言而喻。

?新鄉(xiāng)國悅城效果示意

自2014年扎根新鄉(xiāng)至今，轉(zhuǎn)眼已經(jīng)深耕十年。

在新鄉(xiāng)市的城市中心，國悅置業(yè)已連落六子，成就了一塊200萬平方米的生活大城。

正是多年的持續(xù)深耕，讓區(qū)域內(nèi)品質(zhì)住區(qū)、商業(yè)、學(xué)校、城市公園等配套不斷得到完善。建筑的風(fēng)華，也在日益豐滿著這座城市的輪廓。

3

市場活力

樓市進(jìn)入新常態(tài)，國資下場收儲存量房，讓剛需盤去庫存不再犯難，改善項(xiàng)目銷售也有所抬頭。

近日，住建部網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份全國新房網(wǎng)簽成交量同比增長0.9%，環(huán)比增長6.7%，自去年6月份連續(xù)15個月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長。

利好加持下，鄭州樓市活躍度也顯著提升，成交量穩(wěn)步上揚(yáng)。延續(xù)小長假的熱度不減，國慶節(jié)后各熱銷項(xiàng)目在整個十月份都捷報頻傳。

?房企紅色捷報頻傳

像鄭軌云麓、中海時光之境、美盛中環(huán)壹號、信達(dá)未來公元、招商林嶼境、越秀天悅江灣、萬科云河錦上、金茂越秀未來府等，都取得了不俗的成績。

經(jīng)開老城的供應(yīng)寥寥，萬祥紫廬首開去化148套，為區(qū)域上新注入了新鮮血液。

?萬祥紫廬開盤現(xiàn)場

都說土拍才能最好地反映樓市的走向。

10月9日、10日，鄭州接連兩天的集中土拍，讓地產(chǎn)圈充滿著期待。

令人遺憾的是，此前熱傳被多家房企看好的北龍湖7號地，出乎意料的提前終止了掛牌。另外兩塊成交的地塊，鄭政高出【2024】9號（網(wǎng)）和鄭政高出【2024】10號（網(wǎng)）均以底價成交。

其中9號地位于雙湖科技城，由一級土地整理方中建方程摘得，據(jù)了解將會建片區(qū)內(nèi)的首個純洋房小區(qū)。

?高新9號地區(qū)位示意

最引人矚目的莫過于，正弘置業(yè)以總價6.7658億拿下了高新區(qū)10號地。

據(jù)公開信息顯示，10號地位于科學(xué)大道與瑞達(dá)路交叉口向西約300米路北，旁邊就是即將通車的地鐵8號線銀屏路站，地塊約78畝，2.5的容積率，限高80米，這樣的地塊素質(zhì)，正弘將會落地什么產(chǎn)品呢？

?高新10號地塊區(qū)位示意（圖自樓八地產(chǎn)研究所）

另外一塊鄭政出【2024】19號（網(wǎng)）地塊，作為政府儲備用地，居然被尉氏通達(dá)置業(yè)底價拿下，著實(shí)讓人有點(diǎn)意外。

該地塊因?yàn)榫o鄰當(dāng)年的紅盤恒大云璽項(xiàng)目，備受業(yè)界關(guān)注。從后期的公開信息看，龍湖將成為19號地的代建、代銷方，具體的產(chǎn)品落地，讓我們一起期待。

?龍湖官宣代建代銷19號地塊

此輪出讓地塊普遍集中在主城核心位置外，另外就是地塊容積率越來越低，地塊素質(zhì)也越來越優(yōu)質(zhì)。

有了核心地段優(yōu)質(zhì)地塊的持續(xù)供應(yīng)，就算去庫存異常猛烈，新產(chǎn)品也會陸續(xù)有序供應(yīng)。更何況，新的土地指比較符合對當(dāng)下市場需求，能設(shè)計出更為優(yōu)越的產(chǎn)品。

從筑底到起飛，樓市變幻萬千。????

鄭州已是加速的姿態(tài)，一起沖吧！??

?鄭州地產(chǎn)自媒體矩陣10月份聯(lián)合榜單

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