金茂在北京有新動(dòng)作了！

今天下午，豐臺(tái)三環(huán)再出新地，這次沒(méi)有你爭(zhēng)我搶，反倒是久沒(méi)動(dòng)靜的金茂，以底價(jià)拿下這塊三環(huán)地塊。

這則消息，不僅是因?yàn)槿h(huán)地塊的稀缺，更是因?yàn)閹啄隂](méi)有動(dòng)靜的金茂這次出手了。

金茂消失在北京的兩年去哪兒了？

項(xiàng)目層面上，這兩年金茂府系產(chǎn)品力明顯下滑，減配、維權(quán)事件層出不窮。

比如首開金茂望京樾被業(yè)主質(zhì)疑書房充當(dāng)臥室。

門頭溝四道橋的長(zhǎng)安金茂悅是有些原因的。

從瘋傳的長(zhǎng)安金茂府變成長(zhǎng)安金茂悅，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，金茂府系產(chǎn)品有三個(gè)級(jí)別。

公司層面上，金茂的領(lǐng)導(dǎo)人、城市公司的變動(dòng)多少也是有些影響的。

從李從瑞到張?jiān)龈?，一個(gè)時(shí)代結(jié)束了。

2023年撤銷北京城市公司，相關(guān)項(xiàng)目由華北區(qū)域平臺(tái)直管。金茂北京公司一時(shí)間動(dòng)蕩不安。

拿地層面上，從公開資料和機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中梳理了下，基本上集中在天津、青島、寧波、金華等地，比如，2023年金茂在天津拿地金額為67.7億元，位列當(dāng)?shù)豑OP1。

作為央企，金茂不選擇集中火力拿北京，上海等一線城市優(yōu)質(zhì)核心區(qū)的地塊，反而退而求其次，這個(gè)失誤很明顯。即便兩年前在北京拿地，比如西山金茂府，長(zhǎng)安金茂悅，都是五環(huán)外。

而今，北京930新政后，金茂終于在北京，還是三環(huán)拿地了。

地塊名稱：北京市豐臺(tái)區(qū)東鐵營(yíng)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目FT00-0512-0010、FT00-0512-0015

地塊：R2二類居住用地

拿地金額：40.13億元（底價(jià)）

樓面價(jià)：5.75萬(wàn)/平

指導(dǎo)價(jià)：10.75萬(wàn)/平

這是25個(gè)月沒(méi)有在北京拿地的央企中國(guó)金茂此次拿的豐臺(tái)東鐵營(yíng)0010、0015新地塊。

01

能否改善區(qū)域界面？

地塊北側(cè)距離南三環(huán)直線距離只有300米，鐵10號(hào)線和5號(hào)線、亦莊線三軌輻射范圍內(nèi)，距離約800米。

此外，地塊距離南側(cè)北京金茂府的直線距離不過(guò)1公里。東側(cè)直線2公里是包括東叁金茂府在內(nèi)的分鐘寺三兄弟。

商業(yè)配套有新業(yè)廣場(chǎng)、首開福茂、京深海鮮市場(chǎng)等。

教育配套的話，北京市第十八中學(xué)、中央音樂(lè)學(xué)院附中、北京教育科學(xué)研究院豐臺(tái)實(shí)驗(yàn)小學(xué)等，能夠?yàn)榫用裉峁﹥?yōu)質(zhì)的教育資源。

醫(yī)療配套的話，北京中醫(yī)藥大學(xué)東方醫(yī)院（三甲）等在附近。

十一郎認(rèn)為，周邊配套還算可以，但城市界面只能說(shuō)一般，都是一些老破小，屬于回遷經(jīng)適房聚集區(qū)，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，基本上是一個(gè)剛需板塊，是否能夠承載這樣的項(xiàng)目？

02

產(chǎn)品還做府系？

地塊屬于東鐵營(yíng)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目，分為南北兩個(gè)地塊，北側(cè)地塊0010地塊較方正，用地面積2.07萬(wàn)平方米，容積率1.9，規(guī)劃建筑規(guī)模3.89萬(wàn)平方米，建筑高度60米，預(yù)計(jì)會(huì)做低密豪宅大平層產(chǎn)品。

而南側(cè)地塊0015地塊用地面積1.25萬(wàn)平方米，容積率高到2.7，規(guī)劃建筑面積3.32萬(wàn)平方米，建筑控制高度60米。預(yù)計(jì)會(huì)補(bǔ)充一些改善產(chǎn)品。

還有就是0015地塊還要求建設(shè)一處2000平的養(yǎng)老設(shè)施和300平米的社區(qū)綜合文化室。

十一郎疑問(wèn)的是，區(qū)域界面一般的情況下，金茂新地塊做府系產(chǎn)品能否讓人買賬？

03

能否重新定義三環(huán)價(jià)格體系？

看看價(jià)格，金茂新地塊住宅指導(dǎo)價(jià)10.75萬(wàn)/平，經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)5.75萬(wàn)/平，5萬(wàn)/平的價(jià)差，有些利潤(rùn)空間。

二手房方面，北京金茂府一期的掛牌均價(jià)是10.46萬(wàn)/平，二期掛牌均價(jià)在10萬(wàn)以下，達(dá)到9.15萬(wàn)/平。

新房方面，分鐘寺三兄弟成交均價(jià)在10.5萬(wàn)/平以上。

北京天譽(yù)150㎡和190㎡戶型還有好樓層，共還有80套房源可供選擇。目前成交均價(jià)10.61萬(wàn)/平。

東叁金茂府和合生縵云各還剩下幾套房在售。前者已網(wǎng)簽369套。

小紅門中建星光里，整體網(wǎng)簽均價(jià)7.68萬(wàn)/平，10月最新的網(wǎng)簽均價(jià)低到7.32萬(wàn)/平。項(xiàng)目共有322套房子，2023年6月取證，目前去化率是63%。

戶型面積段上，除了近40套三開間的四居室（128平），其余均為兩開間三居室和兩居室。兩居室有兩種戶型：一種是東西朝向的70平米（共50套），另一種是中間戶的77平米（共72套）。

南中軸的大紅門三兄弟，9.5萬(wàn)/平指導(dǎo)價(jià)。其中去化最好的是金永定金茂府，還有10余套在售，網(wǎng)簽均價(jià)9.27萬(wàn)/平。

中海和瑞叁號(hào)院，網(wǎng)簽突破600套，還有80套待售。網(wǎng)簽均價(jià)只有8.82萬(wàn)/平，而10月最新網(wǎng)簽均價(jià)降至8.06萬(wàn)/平。

晚入市的中環(huán)悅府，不降價(jià)，但也賣不動(dòng)。目前，中環(huán)悅府326套房源網(wǎng)簽20套，網(wǎng)簽均價(jià)9.19萬(wàn)/平。10月最新網(wǎng)簽均價(jià)低到9.05萬(wàn)/平。

項(xiàng)目2024年3月取證，目前去化率只有5.83%。

其戶型為建面約134-213㎡，全部是四居產(chǎn)品，具體為約134㎡、約137㎡（洋房）、約145㎡（洋房）、約166㎡、約176㎡、約213㎡。

十一郎認(rèn)為，三環(huán)內(nèi)遍地都是售價(jià)10萬(wàn)/平以上的新盤，尤其豐臺(tái)這個(gè)豪宅混戰(zhàn)的區(qū)域。但金茂新地塊如果定價(jià)合適，除了本地改善客群，吸引一些東城、朝陽(yáng)的高端客群也非?？赡堋?/strong>

您覺(jué)得金茂新地塊定價(jià)會(huì)是多少？評(píng)論去聊聊聊聊。

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