合肥房價的天花板在哪里？大部分人都會不假思索的回答：政務區(qū)。

班長篩選了2024年貝系1-9月二手房成交記錄，在成交單價排名前100的房源中，政務區(qū)占據(jù)35席，占比超過三分之一。

如果去掉小戶型學區(qū)房，這100套還剩60套，而政務區(qū)依然是35套，占據(jù)過半的份額，而總價超千萬的房源中，政務區(qū)成交占比也達到近40%。

通過這些數(shù)據(jù)，足見政務區(qū)在合肥高端改善市場的卓越地位！

1、政務高價二手房的關鍵詞：品質(zhì)、大戶型和祁門路

細看這個表格，可以發(fā)現(xiàn)高價成交房源主要在融創(chuàng)合肥壹號院、置地栢悅公館、華潤凱旋門、天鵝湖鳳曦府和內(nèi)森莊園等有限的幾個樓盤中，很集中。

這幾個小區(qū)具備一個共同特點：政務區(qū)稀缺的品質(zhì)樓盤。

當然，受限于產(chǎn)品年代，這個品質(zhì)是相對同期或者區(qū)域內(nèi)其它樓盤，和現(xiàn)在新一代產(chǎn)品還是有所區(qū)別的。

這是由于政務區(qū)開發(fā)時間早，區(qū)域內(nèi)以剛需盤、小戶型居多，想買一個兼具品質(zhì)+大戶型的房子，選擇面很窄。尤其洋房，更是一房難求。

但政務區(qū)改善需求又很旺盛，所以供需失衡之下，品質(zhì)樓盤中的大戶型價格居高不下，遠遠超出政務區(qū)2.5萬的成交均價。（均價源自：2024年9月貝系數(shù)據(jù)）

如果挨個搜索這些高價二手房小區(qū)的位置，還會發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象：這些高價品質(zhì)盤都分布在祁門路沿線。

即便延伸到政務東板塊，2015年合肥首個樓面價破萬的項目-綠地御徽，2024年包河區(qū)首個樓面價破2萬的項目-偉星天元，同樣位于祁門路旁。

2、一條祁門路，見證合肥20年

政務區(qū)2002年3月正式啟動，天鵝湖在2003年更名、修整，2004年正式對外開放。

區(qū)域內(nèi)東西走向有兩條主干道，分別是南二環(huán)和祁門路。南二環(huán)以北以市政辦公為主，而且發(fā)展空間有限，所以文化、商務配套都放在了祁門路沿線。

如安徽廣電中心、安徽省博物館新館、合肥市圖書館、地質(zhì)博物館、合肥美術館、置地廣場、新地中心、百利中心等地標建筑均是如此。

如今，二十年時光悄然流逝，這些建筑在勾勒出合肥最美天際線的同時，也助力政務區(qū)成合肥新的政治經(jīng)濟中心和商業(yè)文化中心。

政務區(qū)順勢崛起，已然成為一座集行政辦公、文教體育、金融商貿(mào)、旅游度假、居住休閑等多元功能于一體的現(xiàn)代化魅力新城。

天鵝湖，更是無可替代、璀璨奪目的城市封面。

祁門路作為政務區(qū)中軸線，不僅見證了這20年的發(fā)展歷程，還一路向東延伸，串聯(lián)起蓬勃發(fā)展的政務東板塊。

政務東板塊也在祁門路的牽引下，如一顆冉冉升起的新星，綻放出獨特的光彩。

而政務東板塊的崛起，也為祁門路的未來增添了諸多確定性，使其發(fā)展前景愈發(fā)令人期待。

3、冉冉升起的新星：政務東板塊

為什么是政務東？

這主要是地理位置決定的，政務區(qū)三面環(huán)水，還有鐵路、繞城高速相隔，只有往東才能一體化發(fā)展，也只有政務東才有大片可開發(fā)土地。

經(jīng)過多年發(fā)展后，政務東板塊的交通、市政、教育、商業(yè)資源日益完善，已經(jīng)成為一個宜居的新城區(qū)。

接下來，在合肥市十五里河及金寨路政務區(qū)段城市設計規(guī)劃方案中，政務東將著力打造特色濱水商業(yè)區(qū)、活力生活區(qū)、文創(chuàng)活力街區(qū)以及休閑生活區(qū)。

此外，在合柴 1972 工業(yè)記憶小鎮(zhèn)總體規(guī)劃里，也計劃在政務東打造區(qū)域性文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚中心，構建省內(nèi)最具影響力的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

未來，姚公廟、合柴小鎮(zhèn)將與紅四方地塊攜手共進，形成多元業(yè)態(tài)豐富的互補與互動格局，打破區(qū)域界限，實現(xiàn)一體化發(fā)展，共同開創(chuàng)更加美好的未來。

在板塊蓬勃發(fā)展、前景廣闊的同時，政務東的住宅市場同樣炙手可熱。

4、天鵝湖的三公里

政務東，可謂合肥豪宅起源地之一。

前文提到的2015年合肥首個樓面價破萬的綠地御徽，當年便以豪宅產(chǎn)品系打造，高層備案價高達2.2萬。近年上市的新房，也都是紅極一時的搖號熱盤。

這些項目的客群來源廣泛，既有地緣性客戶，也有看中政務東地段、潛力的增量客戶。
更有大量政務區(qū)外溢的改善客戶，成為政務東改善、豪宅市場的強大支撐力量。

如果我們再次打開地圖搜索一下這些樓盤，會發(fā)現(xiàn)它們都在天鵝湖約三公里的范圍內(nèi)。

3公里，在日常的生活當中，這個距離已經(jīng)逐漸形成一種習慣。

大家覺得3公里以內(nèi)的地方相對較近，而超過3公里則可能需要更多的時間和精力去考慮出行方式。

對于有錢人而言，住宅的品質(zhì)固然重要，占據(jù)和擁有核心地段和不可替代的配套，同樣是必要條件。

天鵝湖3公里內(nèi)這些新房，讓業(yè)主既能享受舒適的居住環(huán)境，又能隨時觸及城市頂級資源，實現(xiàn)生活品質(zhì)與價值的完美融合。

5、偉星天元：一條祁門路、三里天鵝湖

政務區(qū)自2016年12月16日，由當代競得政務區(qū)ZWQTA-034-035-036號地塊后，長達6年的時間再無居住用地供應。

直到2022年才供應了821地塊，即偉星政務SS15號地塊，早已陷入無樓盤可挑之境。

而天鵝湖3公里生活圈內(nèi)，目前也僅有偉星天元可以選擇。

這是偉星在今年2月土拍中拿下的BH202401號地塊，樓面價21494元/平。

從樓面價一萬到兩萬，變的是價格，不變的是價值。這里始終占據(jù)了價格高地，也讓豪宅從未離開祁門路。

依托祁門路的偉星天元，處于天鵝湖的3公里生活半徑內(nèi)，讓業(yè)主能夠在步行或者騎行的范圍內(nèi)，享受到天鵝湖一應頂級配套。

偉星天元不僅地段得天獨厚，其容積率更是僅有1.7。

正因如此，這里僅規(guī)劃了兩棟10+1和一棟13+1的住宅，且僅有180-215-230三種戶型，是一個純粹的改善型低密洋房社區(qū)，具有極強的稀缺性與唯一性。

為了在這塊稀缺的土地上，給改善買房人一個滿意的答卷。

偉星特意邀請了全球超豪華酒店室內(nèi)設計 TOP1 機構 CCD 香港鄭中、“世界豪宅景觀營造專家”北京順景園林（趙卓毅院長操刀）及中國豪宅新銳領軍人物 DIA 丹健國際薛峰共同設計。

所以，在天鵝湖三公里范圍內(nèi)，偉星天元既是當下僅有的純粹洋房大宅，也是置業(yè)天鵝湖極為難得的上車機會。

6、偉星天元示范區(qū)

目前，偉星天元的實景示范區(qū)已經(jīng)對外開放。

偉星通過局部約3米的整體抬高、10.7米紅線退讓，以及沿路轉(zhuǎn)角處打造的一處公園森隱的“林蔭轉(zhuǎn)角”，使得整體建筑遠離道路的嘈雜。

并在偉星不吝成本的投入以及大師團隊的傾心設計之下，不管是大氣磅礴的歸家門庭、輕透盈光的曲面光幕立面、“謐靜” 為主題的六重歸家禮序、1800㎡的泛會所，還是擁有花園的地庫，處處皆散發(fā)著奢華與卓越品質(zhì)。

最后，如今市場逐漸回歸理性，房屋回歸居住本身，房價也趨于平穩(wěn)，購房者會更加關注居住的體驗。

政務區(qū)的新房價格必然是一個難以想象的高度，而偉星天元通過一條祁門路、天鵝湖3公里半徑，以及自身卓越的品質(zhì)和洋房產(chǎn)品，給了改善客戶一個新選擇。

而偉星天元實景也已開放，等待你前往參觀，親身感受其獨特魅力。