濱湖缺不缺房子?對(duì)于這個(gè)問題，可以說“缺”也可以說“不缺”。

濱湖區(qū)前期樓盤具備兩個(gè)顯著特點(diǎn)，一是容積率高、大高層為主、戶數(shù)多，一個(gè)小區(qū)三四千戶很常見，如僅濱湖世紀(jì)城就有商品房約2.4萬套。

二是受制于當(dāng)年的70/90政策，90平左右及以下戶型占比高。不管是啟動(dòng)區(qū)、環(huán)湖、金融還是省府板塊，都存在大量這樣的樓盤。

所以，濱湖區(qū)不缺剛需盤，想買個(gè)高層小三房選擇很多，但想買改善盤，尤其是想置換洋房這樣低密度的產(chǎn)品，就沒那么簡(jiǎn)單了。

NO.1 濱湖潛在的置換需求

濱湖區(qū)2006年11月啟動(dòng)建設(shè)，經(jīng)過近20年的發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展成為合肥核心區(qū)域之一。片區(qū)內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)、公園綠地密布，商業(yè)、學(xué)校、公共配套齊全，還有各類文化場(chǎng)館，城市界面新、宜居程度高。

之前一直有這么一句話形容濱湖：“濱湖不是合肥的濱湖，而是安徽的濱湖”。

這些年，濱湖一直吸納全省各地的人口，隨著配套的完善，入住率還在不斷上升。如師范附小四小一個(gè)小學(xué)的總?cè)藬?shù)就過萬，很直觀的體現(xiàn)了居住密度+入住率。

這也給住宅置換帶來很大的需求空間；

因?yàn)閷?duì)于早期濱湖居住的客戶而言，目前的住宅暴露出很多痛點(diǎn)，亟待置換改善。

1、濱湖的小區(qū)主要以大高層、高密度社區(qū)為主，如啟動(dòng)、金融、環(huán)湖和省府西板塊，很多小區(qū)基本都是30多層的大高層，一個(gè)小區(qū)動(dòng)輒兩三千戶。

隨之帶來人多雜亂、居住氛圍不佳、等電梯難、停車位緊張等一系列問題。

2、早期有70/90政策，產(chǎn)品以兩房、90-100多小三房為主，部分戶型設(shè)計(jì)也不合理，無法滿足現(xiàn)在二胎/三胎居住需求。

3、產(chǎn)品開始落后，在外立面、綠化、公區(qū)等方面與現(xiàn)在小區(qū)存在較大差距，一些小區(qū)墻皮還存在脫落現(xiàn)象，現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)新房的架空層、會(huì)所、精裝車庫等配置更是少有。

NO.2 濱湖置換的難度

但當(dāng)下的市場(chǎng)，對(duì)于濱湖購房者而言，買到理想的改善住房難度很大！一：新房

濱湖區(qū)近年新房比較少，特別是在進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)時(shí)代，尤其是不限價(jià)階段后，新房以高價(jià)盤為主，起步面積、價(jià)格雙漲。

最新上市的樓盤更是動(dòng)輒起步面積200多平、總價(jià)七八百萬甚至上千萬，對(duì)于普通購房者而言，難以企及。

二：二手房

濱湖不缺二手房！如果想在濱湖買小三房、高層這類產(chǎn)品，選擇會(huì)非常多，比比皆是。

但如果想在濱湖置換個(gè)高品質(zhì)改善住宅，特別是低密度洋房，其實(shí)選擇很少。

也正因?yàn)橄∪?，這類房子價(jià)格雖然有所下滑，但幅度相對(duì)較小，依然居高不下。

引用24年濱湖貝系成交數(shù)據(jù)，中和府、中尚府、信達(dá)公園里的洋房成交單價(jià)基本都在4萬以上，總價(jià)更是高達(dá)600萬以上。即便萬科藍(lán)山的小戶型洋房，單價(jià)也在3萬以上。

當(dāng)前想在濱湖區(qū)置換一套品質(zhì)好一點(diǎn)的洋房，門檻非常高。

NO.3 改善需求的外溢

在濱湖內(nèi)改善很難，需求自然會(huì)外溢，對(duì)濱湖客戶而言，省府北成為最好和最多的選擇。

與省府板塊一河之隔，與中央公園一路之隔的省府北板塊，受到省府板塊、中央公園的雙重能級(jí)輻射，這兩個(gè)核心板塊，都會(huì)帶來頂級(jí)配套資源。

如駱崗中央公園規(guī)劃的省圖書館、音樂廳、冰雪世界、企業(yè)總部基地、省府東四塊商業(yè)地塊等等。

近年，省府北板塊土地、新房市場(chǎng)都很活躍，二手房?jī)r(jià)格也相對(duì)健康穩(wěn)定。尤其是十五里河沿岸的改善洋房，非常受歡迎，融創(chuàng)濱湖灣、琥珀晴川里、融創(chuàng)瀾岸里均是如此。

不過在融創(chuàng)瀾岸里之后，十五里河沿岸一直沒有新房上市，直到置地在今年5月土拍中拿下包河202411號(hào)地塊——案名：置地·雲(yún)臺(tái)映月。

置地這個(gè)項(xiàng)目以洋房和小高為主，僅一棟大高的平層（百米樓間距），還是新計(jì)容規(guī)則。起步面積120㎡，最大到170㎡。

我們都知道，今年5月份之后合肥市適用新的規(guī)劃計(jì)容規(guī)則。新規(guī)則也是當(dāng)前政府刺激市場(chǎng)，給到購房者的很大利好。

這是因?yàn)榘凑招掠?jì)容規(guī)則，陽臺(tái)可以做的更大，并且僅計(jì)一半銷售面積，另一半純贈(zèng)送，得房率比之前高很多，等于實(shí)實(shí)在在的給買房人降房?jī)r(jià)。

所以5月份以后，適用新計(jì)容規(guī)則的項(xiàng)目市場(chǎng)客戶關(guān)注度很高。而在新規(guī)后得房率已經(jīng)提升到90%和95%的基礎(chǔ)上，置地云臺(tái)映月更是首度將戶型最大的使用率提高到超100%。

并且，置地云臺(tái)映月是目前新規(guī)后新房項(xiàng)目中，第一個(gè)以低密度洋房為主的項(xiàng)目。

高得房率+洋房產(chǎn)品，讓置地·雲(yún)臺(tái)映月給了濱湖廣大改善業(yè)主一個(gè)很大的期待。

NO.4 雲(yún)臺(tái)映月的高性價(jià)比

這里我們要分三個(gè)角度來看：位置、產(chǎn)品、價(jià)格！

一、位置雲(yún)臺(tái)映月的位置在黃河路以南、天津路以西，這個(gè)小片區(qū)緊臨十五里河，具備自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，所以南側(cè)樓盤都是以低密、洋房為主，如融創(chuàng)瀾岸里。

目前隨著樓盤的陸續(xù)交付，片區(qū)內(nèi)的配套在逐漸完善，項(xiàng)目南側(cè)的錦繡大道在修建中、東側(cè)的天津路也打通在即。

通車后，從雲(yún)臺(tái)映月所在的位置到濱湖省府只需要一個(gè)紅綠燈，可以快速到達(dá)濱湖各個(gè)商圈。雲(yún)臺(tái)映月算是“出則繁華、入則寧靜”。

2、產(chǎn)品

雲(yún)臺(tái)映月5月拿地，是第一個(gè)新計(jì)容規(guī)則的地塊。雖然是第一個(gè)新規(guī)樓盤，置地還是做的很穩(wěn)，并沒有快速搶開，據(jù)說在產(chǎn)品打磨上花了很多時(shí)間。

項(xiàng)目屬于低密改善樓盤， 以洋房產(chǎn)品為主，僅600多戶，規(guī)劃6棟洋房、4棟小高、和1棟超百米樓間距的平層，主力140-170平。

洋房產(chǎn)品在新房和二手房都是稀缺品，洋房樓棟居多的樓盤居住感受會(huì)更親近自然、更通透舒適。這也恰恰好好滿足了濱湖眾多在大高層高密度小區(qū)居住客戶希望置換低密度產(chǎn)品的需求。

而且洋房起步面積做到了120㎡起，對(duì)濱湖的改善客戶還是很友好的，給了更多有置換需求的客群進(jìn)階新房項(xiàng)目一個(gè)機(jī)會(huì)。

前面說了置地是第一個(gè)新計(jì)容規(guī)則的地塊，在這個(gè)項(xiàng)目上置地把新計(jì)容規(guī)則研究到了極致，首個(gè)做到了新規(guī)后使用率超100%的戶型。

下面這兩個(gè)洋房的戶型圖，關(guān)注樓市的朋友基本都見過了。

147m2平實(shí)際使用面積約145m2左右，168m2實(shí)際使用面積超170m2，比前期同建面戶型使用面積多了約20-30個(gè)m2左右，優(yōu)勢(shì)很明顯。

而且這次戶型也是不少好評(píng)，南向開間足夠大，除了客廳尺度大，主次臥的尺度也是比市場(chǎng)上同面積段的產(chǎn)品更加開闊。

在戶型之外，置地在這個(gè)項(xiàng)目上品質(zhì)投入也很高，外立面依然全系產(chǎn)品采用石材到頂+落地窗！

干掛石材到頂，在當(dāng)下市場(chǎng)即便是3萬以上樓盤都很少，2萬+樓盤有這個(gè)配置就更罕見了。前期主要是置地中心，以2萬的均價(jià)做到了這點(diǎn)。

石材的優(yōu)勢(shì)還是顯而易見的，對(duì)于樓盤的長(zhǎng)期價(jià)值很有助益，更具有品質(zhì)感，也能歷久彌新。像置地12年前的栢悅公館，石材到頂?shù)牧⒚娆F(xiàn)在看起來，跟涂料和真石漆的樓盤有明顯的差距。

另外，在合肥高端盤標(biāo)配的會(huì)所也沒有缺席，會(huì)客廳、書吧、健身房、瑜伽房等一應(yīng)俱全，甚至還有戶外泳池。

三、價(jià)格

這塊地樓面價(jià)是1.2萬，結(jié)合目前的市場(chǎng)行情，即便雲(yún)臺(tái)映月的產(chǎn)品品質(zhì)和配套做的可以對(duì)標(biāo)3萬+的項(xiàng)目，但入市價(jià)格應(yīng)該會(huì)有很高的性價(jià)比。

更何況，以雲(yún)臺(tái)映月的得房率，147m2洋房實(shí)際使用面積接近前期170m2洋房，168m2洋房實(shí)際使用面積接近前期200m2洋房，折算后與濱湖洋房二手房相比，更顯超高性價(jià)比。

如前文所說，市場(chǎng)下行和樓市內(nèi)卷，帶來的是新房?jī)r(jià)格下降、得房率提升、品質(zhì)迭代，對(duì)于買房人確實(shí)是一件好事。

目前項(xiàng)目展廳已經(jīng)開放，很可能會(huì)在11月初開盤，首開主推稀缺的洋房產(chǎn)品，新計(jì)容+新產(chǎn)品+高性價(jià)比的價(jià)格，給了濱湖區(qū)置換業(yè)主一個(gè)全新的選擇。

即就近享受濱湖的成熟生活圈，又可以用濱湖剛改的總價(jià)，實(shí)現(xiàn)終極改善，還是最新一代的高品質(zhì)低密樓盤，很難不讓人心動(dòng)吧？

展廳地址：黃河路與云臺(tái)山路交口！