01

　　經(jīng)常讀過(guò)9年義務(wù)教育的同學(xué)們都知道，不管是怎樣分配，一個(gè)班上至少有一個(gè)學(xué)生的號(hào)召力是非常強(qiáng)的，即便你把這個(gè)人轉(zhuǎn)學(xué)或挪走，但一段時(shí)間后，班里又會(huì)出現(xiàn)一個(gè)很有號(hào)召力的學(xué)生。

　　這個(gè)學(xué)生的號(hào)召力、煽動(dòng)性、蠱惑力都非常強(qiáng)，他不一定是學(xué)習(xí)成績(jī)最好的，也不一定是學(xué)習(xí)成績(jī)最差最搗蛋的。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)也是這樣。

　　提起開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)的號(hào)召力，并不是說(shuō)誰(shuí)賣(mài)的最多誰(shuí)就最牛、最有品牌號(hào)召力。

　　前幾年融創(chuàng)文旅城連續(xù)兩年住宅銷(xiāo)售額超百億，現(xiàn)在誰(shuí)還討論它？

　　這個(gè)品牌號(hào)召力指標(biāo)，其實(shí)也可以量化，那就是市場(chǎng)占有率。

　　當(dāng)然，在一個(gè)容量太小的市場(chǎng)里去評(píng)判市占率，沒(méi)什么意義。一個(gè)班上只有你一個(gè)學(xué)生，你非要厚臉皮說(shuō)自己最受歡迎，那很沒(méi)勁。

　　就像我非要說(shuō)我自己是南岸區(qū)某街道某小區(qū)某棟樓30層里最帥的，這種就屬于是沒(méi)臉沒(méi)皮了。

　　只要多設(shè)定幾個(gè)標(biāo)簽，每個(gè)人都能當(dāng)幾分鐘的第一名。

　　就像美國(guó)藝術(shù)家安迪·沃霍爾說(shuō)的，在未來(lái)社會(huì)，每個(gè)人都可能在15分鐘內(nèi)出名。

　　02

　　在市場(chǎng)占有率這塊，中央公園是最尷尬的。

　　一方面，它是住宅銷(xiāo)售額最多的。

　　2024年1-8月，中央公園賣(mài)了50億元，是重慶的銷(xiāo)冠。

　　另一方面，它也是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的。

　　中央公園是全重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)里最卷的區(qū)域，足足有30個(gè)在售樓盤(pán)，是所有區(qū)域里樓盤(pán)數(shù)量最多的。即便做到了銷(xiāo)冠，市場(chǎng)占有率也僅僅只有13%，是市占率最低的區(qū)域。

　　中央公園的市場(chǎng)總量確實(shí)是要大一點(diǎn)，流量是要大一點(diǎn)，但也禁不住這么多樓盤(pán)來(lái)分啊，很多開(kāi)發(fā)商在中央公園都吃不飽。

　　? 楊一設(shè)計(jì)并制圖

　　經(jīng)常開(kāi)餐飲店的朋友都知道，如果你要開(kāi)店，基本就是兩種選擇，要么在大眾都喜歡的產(chǎn)品，流量大、曝光度高，但競(jìng)爭(zhēng)也激烈。要么創(chuàng)新搞小眾產(chǎn)品，有一定風(fēng)險(xiǎn)但是沒(méi)那么卷。

　　中央公園就像是火鍋和重慶小面，是最能代表重慶餐飲的品類(lèi)。

　　重慶人都喜歡吃小面和火鍋，店開(kāi)的滿城都是，三步一家五步一店，到處都可以找到，流量非常高。

　　你要是不想那么卷，就選其他的，串串店、江湖菜這些，流量小點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)烈度也低點(diǎn)。如果還想再安逸點(diǎn)，就選什么泰餐、東南亞餐飲，吃的人沒(méi)那么多，店也不多，但生意可能也不怎么好，畢竟市場(chǎng)容量就這么點(diǎn)兒。

　　如果你身邊有朋友在中央公園做房地產(chǎn)，有空多跟他們聯(lián)系聯(lián)系，在中央公園做房地產(chǎn)，確實(shí)是地獄模式、地獄級(jí)難度。

　　03

　　來(lái)看看重慶市場(chǎng)號(hào)召力最強(qiáng)的5大樓盤(pán)。

　　? 楊一設(shè)計(jì)并制圖

　　1、磁器口-雙碑-井口板塊。

　　磁雙井板塊總共有5個(gè)樓盤(pán)在賣(mài)，1-8月賣(mài)了4.5億元，其中賣(mài)的最好的樓盤(pán)是萬(wàn)科清水甲第，賣(mài)了3.7億元，市場(chǎng)占有率高達(dá)82%

　　萬(wàn)科清水甲第在主銷(xiāo)期時(shí)經(jīng)常名列前茅，一方面是地段和配套都很好，沙坪壩核心區(qū)，另一方面產(chǎn)品性?xún)r(jià)比高，主力產(chǎn)品是在150-200萬(wàn)左右。

　　這個(gè)價(jià)格區(qū)間在重慶的選擇很多，比如中央公園，很多買(mǎi)萬(wàn)科清水甲第的客戶(hù)，都是區(qū)縣的。從區(qū)縣上來(lái)，要么先去中央公園看一圈，然后再到沙坪壩看看，最后有很多都會(huì)選擇萬(wàn)科清水甲第。

　　現(xiàn)在樓盤(pán)基本已經(jīng)清盤(pán)了，這種市場(chǎng)環(huán)境下，萬(wàn)科的銷(xiāo)售速度算很快了。

　　2、灘子口板塊。

　　灘子口板塊總共有5個(gè)樓盤(pán)在賣(mài)，1-8月賣(mài)了4.2億元，其中賣(mài)的最好的樓盤(pán)是華潤(rùn)半山悅景，賣(mài)了149套，賣(mài)了3.3億元，市場(chǎng)占有率高達(dá)78%

　　華潤(rùn)半山悅景地段還算不錯(cuò)，位于楊家坪核心區(qū)附近，產(chǎn)品以改善為主，套均價(jià)格在220萬(wàn)元，圈層相對(duì)較為純粹，現(xiàn)在在賣(mài)的是建面121-138㎡的現(xiàn)房小高層。

　　1-8月賣(mài)的這149套房子里，有100套是在200-250萬(wàn)，34套是在150-200萬(wàn)，15套是在250-300萬(wàn)區(qū)間，項(xiàng)目整體還是偏改善。

　　不要小看這個(gè)價(jià)格定位和產(chǎn)品定位，九龍坡核心區(qū)目前在售的大多數(shù)樓盤(pán)，整體都偏剛需剛改，面積小、價(jià)格低，華潤(rùn)半山悅景就正好避開(kāi)了市場(chǎng)的紅海競(jìng)爭(zhēng)。

　　3、汽博板塊。

　　汽博板塊總共有5個(gè)樓盤(pán)在賣(mài)，1-8月賣(mài)了8.1億元，其中賣(mài)的最好的樓盤(pán)是龍湖海成青云闕，賣(mài)了261套，賣(mài)了4.6億元，市場(chǎng)占有率是57%

　　龍湖海成青云闕地段還行，位于機(jī)場(chǎng)快速路邊上，產(chǎn)品以改善為主，是龍湖的高端產(chǎn)品系列，還可以讀八中金果校區(qū)和渝北實(shí)驗(yàn)小學(xué)，現(xiàn)在在賣(mài)的是建面126㎡和143㎡的大平層，買(mǎi)房還送車(chē)位、洋房免契稅。

　　地段、品牌、產(chǎn)品，這些綜合構(gòu)建起了青云闕的護(hù)城河。

　　1-8月賣(mài)的這261套房子，有127套是在150-200萬(wàn)，有61套是在120-150萬(wàn)，53套是在200-250萬(wàn)區(qū)間，項(xiàng)目整體還是偏改善。

　　4、彈子石板塊。

　　彈子石板塊總共有7個(gè)樓盤(pán)在賣(mài)，1-8月賣(mài)了17億元，其中賣(mài)的最好的樓盤(pán)是長(zhǎng)嘉匯，賣(mài)了9.5億元，是重慶市的第二名，市場(chǎng)占有率是56%

　　長(zhǎng)嘉匯就不過(guò)多介紹了，畢竟在重慶賣(mài)了這么多年了，銷(xiāo)量一直都很好。前幾年的重慶知名豪宅——兩江峯，就是它開(kāi)發(fā)的。

　　據(jù)說(shuō)長(zhǎng)嘉匯將在今年第4季度推出第四代住宅，觀宸的千重錦都如此亮眼，長(zhǎng)嘉匯又會(huì)給到市場(chǎng)怎樣的驚喜呢，非常期待。

　　5、龍州灣板塊。

　　龍州灣板塊總共有8個(gè)樓盤(pán)在賣(mài)，1-8月賣(mài)了8.7億元，其中賣(mài)的最好的樓盤(pán)是洺悅城，賣(mài)了445套，賣(mài)了4.3億元，市場(chǎng)占有率是49%

　　洺悅城盤(pán)踞在龍州灣已經(jīng)有些年頭了，之前一直都是龍州灣的銷(xiāo)冠，也一直都是當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格屠夫。只要它一降價(jià)，周邊的其他樓盤(pán)都得抖三抖�，F(xiàn)在它還有最后100多套房子，就快要清盤(pán)了。

　　1-8月賣(mài)的這445套房子里，有223套是在100萬(wàn)以?xún)?nèi)，159套是在120-150萬(wàn)，項(xiàng)目剛需屬性非常明顯，但同時(shí)也給到了很多想在重慶買(mǎi)房的人一個(gè)落地重慶的機(jī)會(huì)。