地盤說

非常時期，釋放出非常信號。

■ 撰文 | 葉知秋 ? 《地盤》特邀撰稿人

久旱逢甘霖，靜待中的大招終于落地。

9月24日，國務(wù)院新聞辦公室召開《金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況》的發(fā)布會，央行潘功勝行長宣布：

引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計平均降幅大約在0.5個百分點左右。

將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

?央行官宣放大招

發(fā)布會上，中國人民銀行還宣布，近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元。

這意味著，降準(zhǔn)、降存量房貸利率、降準(zhǔn)、降首付，可謂三箭齊發(fā)，這下子終于把油門踩到底了。

早在美聯(lián)儲降息前后，關(guān)于房地產(chǎn)和利率政策的小作文就不斷傳來。

北京時間9月 19日 凌晨2 點，美聯(lián)儲宣布降息50個基點， 這是4年來美聯(lián)儲首次降息， 預(yù)示著本輪降息周期的開啟 。

?美聯(lián)儲官宣降息

消息傳來，世界瞬間沸騰。 甚至有人認(rèn)為，美聯(lián)儲降息之日就將是我國房價起飛之時， 這想象力怕是 有點過于想當(dāng)然了。

畢竟，歷史上從沒有一個國家的資本市場是靠別國降息來實現(xiàn)扭轉(zhuǎn)的。

數(shù)據(jù)見真章。

9月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2024年1-8月份全國房地產(chǎn)市場基本情況，房地產(chǎn)投資、銷售、融資等各項指標(biāo)仍在下滑，樓市供求兩端依然處于深度調(diào)整過程中。

?銷售額比銷售面積下降更明顯

1-8月份，房企到位資金同比下降20.2%，降幅較1-7月收窄1.1個百分點，降幅已連續(xù)5個月收窄。房企資金來源有所改善的背后，是各地出于保交房任務(wù)及“白名單”制度安排，對房地產(chǎn)項目融資給出的大力支持。

雖然，從8月單月數(shù)據(jù)看，商品房銷售面積為6453萬平方米，比7月份增長3.5%；商品房銷售額為6393億元，比7月份增長3.2%。但這是開發(fā)商“以價換量”的結(jié)果。

不難看出，樓市調(diào)整仍在探底。

就 像財經(jīng)作家劉曉博所說，A股是否見底，關(guān)鍵看樓市；樓市是否見底，關(guān)鍵看經(jīng)濟(jì)；經(jīng)濟(jì)是否見底，要看貨幣政策和財政政策的力度是否足夠。

?房價下跌拖累經(jīng)濟(jì)動能機(jī)理

歸根結(jié)底，美聯(lián)儲降息的利好，重點不在于所謂的扭轉(zhuǎn)，而在于傳導(dǎo)經(jīng)濟(jì)觸底企穩(wěn)的預(yù)期。

伴隨著這次降息周期的開啟，會讓央媽對包括存量房貸利率在內(nèi)的金融政策，有了進(jìn)一步的操作空間。

眼下，不少購房者在期待政策進(jìn)一步放松，市場觀望情緒持續(xù)加重。

就在前不久，中指研究院進(jìn)行了關(guān)于“阻礙買房因素”問卷調(diào)查，排在第一位的是，57%老百姓認(rèn)為預(yù)計后期房價下跌，第二是等政策進(jìn)一步救市，第三是首付資金不足。

?中指研究院關(guān)于阻礙買房因素調(diào)查

顯然，從長期看，單憑“擠牙膏式”的救市，幾乎很難去改變樓市短期下行的趨勢。

比如517救市后的6月短期反彈后，7月、8月又雙雙跳水，原以為金九銀十會有所好轉(zhuǎn)，但事實上，“金九”已經(jīng)過半，一二手銷售仍然同環(huán)比都在溫和下降。

不得不說，現(xiàn)在的樓市光從供給端出政策已經(jīng)沒用了，需要從最根本的收入端和消費端發(fā)力才行。

在美聯(lián)儲降息后，大家期待的9月份LPR報價利率調(diào)整，出人意料的 按兵不動：1年期3.35%，5年期以上3.85%，很多人有點失望。

?9月份LPR按兵不動

就鄭州而言，目前首套住宅商貸利率為3.25%（LPR-60個基點） ，二套住宅商貸利率為3.35% （LPR-50個基點） 。

而鄭州大部分存量房貸利率在上次調(diào)整后在4.2%-4.35%左右，隨著這次存量房貸利率再次下調(diào)50個基點，將保持在3.8%左右，向新發(fā)房貸利率進(jìn)一步靠近。

此次存量房貸利率下調(diào)，無疑是給了一份大禮包。

在今年7月底的重要會議后，鄭州在取消限價、加快“以舊換新”、推出配售型保障房、提高公積金貸款額度到130萬等優(yōu)化政策上不遺余力，助力現(xiàn)象級紅盤持續(xù)熱銷。

像蘭溪府、SIC超級總部中心·潤府、中海時光之境、招商林嶼境等，都取得了不俗的成績。

?招商林嶼境首開現(xiàn)場

但很明顯僅靠地方的一己之力還是不夠，破解消化存量和優(yōu)化增量的矛盾，仍需要由頂層的組合拳去配合、去刺激。

樓市走到9月下旬這個節(jié)點上，就到了需要政策來托舉市場的時候了。

簡單復(fù)盤過往930，每一次樓市政策的釋放，都觸動著大家敏感的神經(jīng)。

2014年930全面放松，2016年930全面調(diào)控收緊，2022年930“降低公積金貸款利率、放寬首套房按揭利率下限”，2023年9月“調(diào)降存量房貸利率，放松認(rèn)房不認(rèn)貸”，這次在930前夕，再次下調(diào)存量房貸利率、統(tǒng)一首套二套房首付標(biāo)準(zhǔn)，更多的是提振信心。

就連一向樓市政策最保守的北京，也要取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)了，昭示意義已經(jīng)非常明顯。

樓市終于迎來重大利好，預(yù)計930將有更進(jìn)一步的政策細(xì)節(jié)。

樓市企穩(wěn)的大底與大梁已籌就，轉(zhuǎn)折與反彈，也自此開始。

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