市場(chǎng)才是真正的王。

作者 | 畢亞軍

香港中環(huán)，真正的寸土寸金之地，也是李嘉誠們的中興之地。

1970年代初，正向房地產(chǎn)進(jìn)軍的李嘉誠，在一次酒會(huì)上聽到兩個(gè)老外在談一家酒店要出售。嗅覺敏銳的他馬上想到這家酒店就是中環(huán)的希爾頓，然后放下酒杯趕回辦公室連夜發(fā)起了進(jìn)攻。

最終，他成功拿下這個(gè)酒店，20多年后，他將其拆掉蓋成了長江集團(tuán)的總部——長江中心。

長江中心落成于1999年12月，那也正是李嘉誠登峰造極的時(shí)刻。

那一年，他賣掉在歐洲的通信業(yè)務(wù)Orange，一把就賺了超過千億港幣，創(chuàng)造香港開埠以來的最大企業(yè)盈利紀(jì)錄。

那一年，他還趕在新中國50周年大慶的前1月，于北京黃金地段東長安街1號(hào)，落成了當(dāng)時(shí)亞洲最大的的商業(yè)建筑群：東方廣場(chǎng)。

但25年后，于中環(huán)落成長江中心二期的李嘉誠，巔峰被顛覆了。

樓高205米，總建筑面積55萬平方呎，由原和記大廈拆建而來，建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)與長江中心一脈相承的長江中心二期，去年落成面世至今，最引人矚目的不是其他任何，而是：

創(chuàng)紀(jì)錄的空置率。

雖然投入使用前就不斷傳出大樓已獲得多少租約的消息，但今年以來媒體對(duì)它的持續(xù)報(bào)道里，其出租率都不到20%。長江集團(tuán)自身并未就此確認(rèn)或回應(yīng)，但沒有回應(yīng)就是回應(yīng)。

李嘉誠還算好的。

畢竟，長江二期是老樓拆建，成本不高，而且他還在興建二期之前，高位賣掉了同在中環(huán)的中環(huán)中心，一把套現(xiàn)402億港幣。

真正壓力山大的，還是曾經(jīng)長期在香港地產(chǎn)界壓長江一頭的——李兆基旗下的恒基兆業(yè)。

長江中心二期落成不久，恒基緊鄰長江中心二期的中環(huán)新地標(biāo)，也是它近年來最重要的項(xiàng)目，高190米的The Henderson，也正式投入使用。如今，它也是寒氣逼人，空置率超40%。

而這個(gè)項(xiàng)目，代價(jià)就高了。

The Henderson的地皮，由恒基兆業(yè)2017年5月拍得，成交價(jià)高達(dá)232.8億港元，創(chuàng)香港地皮成交新高，其折合樓面價(jià)約54萬每平米，同樣是歷史新高。

也就在恒基天價(jià)拍下這塊土地的不到半年后，李嘉誠借著恒基拉起來的勢(shì)頭，以402億高價(jià)賣掉了中環(huán)中心。

如今，這一數(shù)字得打7折。

1990年代起，香港人就將李嘉誠的長江、李兆基的恒基兆業(yè)、郭家的新鴻基、鄭裕彤家族的新世界并稱為四大天王。

二位李天王之外，新鴻基、新世界，也都瑟瑟發(fā)涼了。

新鴻基去年上半年就交出了虧損近3億的慘卷，今年在業(yè)績報(bào)告中說自己實(shí)現(xiàn)顯著扭虧為盈，但盈利只有區(qū)區(qū)7540萬元。

新鴻基是香港最大“包租婆”，過去都是百億利潤起跳，如今7540萬盈利居然配詞“顯著為盈”，背后也是租賃市場(chǎng)的眼淚在飛。

新世界則要豪爽太多，預(yù)計(jì)2024財(cái)年公司股東應(yīng)占虧損在190億港元至200億港元之間，這也是公司近20個(gè)財(cái)年以來首次出現(xiàn)虧損。

過去長達(dá)半個(gè)世紀(jì)里，這四大天王在香港這個(gè)既很小又很大的舞臺(tái)龍爭虎斗，明爭暗斗，經(jīng)歷過無數(shù)跌宕起伏，也早已被市場(chǎng)教育得服服帖帖，謹(jǐn)慎穩(wěn)健已是他們修煉多年的硬能力。

最顯著體現(xiàn)就是負(fù)債率。

截止今年上半年財(cái)報(bào)日，四大天王中，負(fù)債率最高的新世界凈負(fù)債率也才49.9%，長實(shí)的凈負(fù)債率更是低到了令人發(fā)指的5.5%。

但市場(chǎng)才是真正的王。即便如此謹(jǐn)慎穩(wěn)健，李天王、郭天王、鄭天王，也一樣虧的虧，傷的傷。這個(gè)超人，那個(gè)神，都不靈了。

巴菲特說，只有潮水退去，你才知道誰在裸泳。我看后面還可加一句：即便你有超人的泳功，也抵不住退潮的洶涌。??

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