最近國(guó)內(nèi)買房預(yù)期低迷，但有一大批人卻在反向超車，大舉抄底國(guó)內(nèi)房產(chǎn)，這些人有一個(gè)統(tǒng)一的特殊標(biāo)簽：

港澳同胞。

前幾天我去廣東調(diào)研，當(dāng)?shù)氐闹薪檎f(shuō)，這段時(shí)間，基本上都是一車一車從港澳拉人來(lái)內(nèi)地掃貨，一掃就是一棟樓。

廣東的開發(fā)商還專門跑到港澳，大量投廣告，雇人舉廣告牌發(fā)傳單，吸引流量。而港澳人則是背著大包小包涌入內(nèi)地售樓處簽約。兩地交流密切。

其實(shí)港澳客來(lái)內(nèi)地購(gòu)房潮，并不是新鮮事。

第一輪是在改革開放后，不少港澳商人來(lái)內(nèi)地做生意，買房定居，那時(shí)候香港GDP是廣東的80倍，內(nèi)地房子太便宜，一買就是一棟樓。

第二輪是2019年左右，內(nèi)地房?jī)r(jià)漲出了創(chuàng)富效應(yīng)，恰好珠三角九市放松了大灣區(qū)購(gòu)房限制，導(dǎo)致港澳人一擁而上北上買房。

而第三輪就是當(dāng)下，專門做港澳市場(chǎng)的朋友說(shuō)，這一輪聲勢(shì)浩大，遠(yuǎn)不比第二輪差。

按道理說(shuō)，目前房?jī)r(jià)尚處于低谷期，沒(méi)有創(chuàng)富效應(yīng)更缺乏投資熱情，那么港澳人為何還來(lái)內(nèi)地大規(guī)模掃房呢？

最真實(shí)的答案是：北上消費(fèi)熱+底部?jī)r(jià)格+看漲預(yù)期。

01

近兩年港澳貨幣跟著美元一路升值，購(gòu)買力暴增，再加上今年“北上政策”全面打開，促使大量港澳同胞涌入內(nèi)地。

幾乎每個(gè)周末，香港人背著大包小包到內(nèi)地消費(fèi)，僅僅暑期7-8月，深港口岸香港居民出入境超過(guò)2700萬(wàn)，客流量激增了31.7%。

深圳順勢(shì)成為香港人新的購(gòu)物天堂。

香港的朋友說(shuō)，去內(nèi)地購(gòu)物已經(jīng)成了香港人的新潮流，東西又好，價(jià)格又便宜，實(shí)在抵不住誘惑，一有時(shí)間就是全家總動(dòng)員北上購(gòu)物體驗(yàn)，實(shí)在去不了，就托朋友代購(gòu)。

從最早的山姆、奶茶、燒烤三件套，延伸到了美甲、按摩、牙科新三件套。而如今，又升級(jí)到購(gòu)買房產(chǎn)的終極套。

而且內(nèi)地房子，買著還上頭。

一方面，大量港澳人被內(nèi)地的日新月異所震撼到，他們覺得內(nèi)地未來(lái)發(fā)展還會(huì)更好，尤其北上通道打開后，大灣區(qū)聯(lián)系越來(lái)越緊密，未來(lái)一定會(huì)爆發(fā)巨大的經(jīng)濟(jì)潛力，而房產(chǎn)就是分享紅利的第一大載體。

另一方面港澳人看上了內(nèi)地的養(yǎng)老屬性。港澳節(jié)奏快擁擠，房?jī)r(jià)貴，物價(jià)貴、醫(yī)療貴，還經(jīng)常排隊(duì)預(yù)約不上，跟內(nèi)地沒(méi)法比，現(xiàn)在交通這么便捷，港澳奮斗內(nèi)地養(yǎng)老，再好不過(guò)。

當(dāng)然最主要的還是房?jī)r(jià)太便宜了，除了深廣，其他城市都是“白菜價(jià)”，普遍都在1-3萬(wàn)元每平米左右，而且都是上百平米的大house，而香港的房?jī)r(jià)雖然掉了很多，但動(dòng)不動(dòng)都10來(lái)萬(wàn)以上，還都是連床都放不下的mini屋。

一對(duì)比，內(nèi)地房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)就出來(lái)了。

總之，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，內(nèi)地的房產(chǎn)，擁有了度假、購(gòu)物、生活、養(yǎng)老、投資等多重投資屬性，于是才形成了當(dāng)下火熱的局面。

02

那么香港人主要在哪里買房呢？

答案并不是深圳，深圳房?jī)r(jià)高，影響投資性價(jià)比，也不是廣州，廣州相對(duì)太遠(yuǎn)，沒(méi)有地理優(yōu)勢(shì)。

答案就是中山和珠海。

中山作為著名的僑鄉(xiāng)之一，跟香港擁有相近的語(yǔ)言、飲食文化等，本身就帶有同根同源的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。很多香港人非常熱衷中山買房。

但今年中山其實(shí)是被珠海碾壓的，可以說(shuō)，珠海是今年北上置業(yè)的熱度最強(qiáng)的城市，沒(méi)有之一。為什么？

首先就是珠海地理位置太討喜了。

對(duì)于澳門人來(lái)說(shuō)，北上的第一站是珠海，對(duì)于香港人來(lái)說(shuō)北上的第一站是深圳和珠海，也就是說(shuō)，珠海靠地理位置和基建配套，虹吸了北上倆波人群。

之前外媒嘲笑港珠澳大橋，就是1200億的面子工程，但事實(shí)上，港車北上政策出臺(tái)后，大橋流量暴增。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅僅今年暑期7-8月份，經(jīng)港珠澳大橋珠海公路口岸出入境的旅客超過(guò)484萬(wàn)人次，車輛超過(guò)94.5萬(wàn)輛次，分別同比增長(zhǎng)超過(guò)57.85%、70.6%，客流車流同時(shí)刷新歷史同期最高紀(jì)錄。

其次在港澳人眼里，珠海除了有大灣區(qū)最宜居的自然環(huán)境以外，還有很強(qiáng)的不可替代性。

比如城市能級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭。

珠海是最早的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，之后國(guó)家又和廣東省聯(lián)手，培育出特區(qū)中的特區(qū)，橫琴。

今年封關(guān)落地后，這塊飛地的發(fā)展開始加速。

8月26日，天貓國(guó)際、釘釘、希音、飛鶴等頭部企業(yè)簽約落地橫琴，同時(shí)映宇宙、閱文、京東、BOSS直聘、交個(gè)朋友、開心麻花、知乎、度小滿、麗豪半導(dǎo)體、第四范式等企業(yè)計(jì)劃在合作區(qū)拓展業(yè)務(wù)。

再往前推，5月26日，全球最大的直升機(jī)制造廠商——空中客車直升機(jī)中國(guó)公司宣布入駐橫琴，加之華為、抖音、小紅書、SHEIN、格力、谷歌等企業(yè)的相繼加入，橫琴正逐步構(gòu)建起一個(gè)集創(chuàng)新科技、數(shù)字經(jīng)濟(jì)與高端制造于一體的國(guó)際化生態(tài)圈。

跟之前的金融島、旅游島、科技島概念合并起來(lái)，背靠大灣區(qū)綜合戰(zhàn)略資源的橫琴，是朝著中國(guó)版的“硅谷”前進(jìn)的。

截止2024年6月，橫琴實(shí)有經(jīng)營(yíng)主體超過(guò)5.8萬(wàn)戶，其中，澳資經(jīng)營(yíng)主體達(dá)6411戶，同比增長(zhǎng)11.6%。合作區(qū)各類國(guó)家級(jí)、省級(jí)科技創(chuàng)新平臺(tái)達(dá)30家，國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)268家，國(guó)家和省級(jí)“專精特新”企業(yè)41家。

而橫琴這塊土地，僅有106平方千米，這意味著這塊飛地將成為廣東省，甚至是全國(guó)，經(jīng)濟(jì)密度最高的地區(qū)之一。

隨著企業(yè)入駐速度加快，緊接著就是資本和人才的涌入，有需求才有市場(chǎng)，有市場(chǎng)才有未來(lái)，這就是港澳人抄底珠海的根本邏輯。

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03

那么珠海，到底哪里值得抄底呢？

很多人說(shuō)是橫琴，其實(shí)并非如此。

橫琴雖然是核心區(qū)，但加上隔壁的十字門一共4萬(wàn)套住宅，庫(kù)存有限，價(jià)格也偏高，達(dá)到4-6萬(wàn)每平米，堪比一線房?jī)r(jià)水平。投資成本高，收益低。

就比如在北京買房，你不能總盯著東西城，其實(shí)周邊的第二梯隊(duì)，房?jī)r(jià)漲幅并不比核心區(qū)差。

珠海也是這樣，橫琴隨著人口引入力度不斷加強(qiáng)，中低圈層的人口在保證通勤的情況下只能把周邊作為首選區(qū)域的第二梯隊(duì)。

而在周邊選籌，我認(rèn)為要符合三個(gè)基礎(chǔ)邏輯：

1、成本夠低，性價(jià)比夠高

2、產(chǎn)業(yè)、配套、人口綜合能力強(qiáng)

3、在城市發(fā)展的主軸上

而符合這三個(gè)條件，可能只有湖心新城和金灣新區(qū)了，而這里面最好的標(biāo)的，可能就是湖心新城的金茂悅了。

這個(gè)盤是全國(guó)排名第十二的央企中國(guó)金茂在珠海的旗艦產(chǎn)品，也是打開珠海市場(chǎng)的標(biāo)桿作品。

這個(gè)盤的位置非常討巧，距離橫琴和國(guó)際機(jī)場(chǎng)都只需要半個(gè)小時(shí)的路程，屬于核心區(qū)外溢第一價(jià)值梯隊(duì)。

還位于金灣和斗門雙政府區(qū)位，未來(lái)承接橫琴公務(wù)員、教師和白領(lǐng)居住外溢的第一站，不缺乏流動(dòng)性。

其次是配套。

湖心新城，被珠海政府定義為高端改善生活區(qū)，旁邊10分鐘就可以到達(dá)珠海最大的商場(chǎng)華發(fā)商都，滿足一體化娛樂(lè)購(gòu)物需求。

其次這個(gè)樓盤是準(zhǔn)學(xué)區(qū)房，小區(qū)樓下就是華中師范大學(xué)粵港澳研究院合作辦學(xué)的金茂小學(xué)和初中，已開學(xué)2年，幼兒園也在今年開園，12年全齡教育已經(jīng)成型，這在房屋價(jià)值角度，是絕對(duì)的硬通貨。

樓下還有大型商業(yè)體和一個(gè)8.5萬(wàn)方的公園。

公園由八個(gè)部分組成，籃球場(chǎng)、足球場(chǎng)、陽(yáng)光草坪、星光劇場(chǎng)、星際探險(xiǎn)樂(lè)園、星際球場(chǎng)、時(shí)空幽谷、綠林幽徑，滿足了家庭娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)社交一體化的所有需求。

可以看到，金茂悅并不是一個(gè)單獨(dú)的住宅單體，而是集公園、商業(yè)、學(xué)校和住宅一起的綜合體，而且都由金茂負(fù)責(zé)建設(shè)運(yùn)營(yíng)。

這樣做的好處是，金茂業(yè)主可以優(yōu)先享有綜合體內(nèi)的一切配套，比如學(xué)校、公園里的網(wǎng)球、籃球場(chǎng)地等等。

這兩年金茂還在軟實(shí)力方面投入很多，比如項(xiàng)目聯(lián)合物業(yè)打造了一整套的社群服務(wù)，每周都有針對(duì)小朋友的國(guó)學(xué)社（講解古文的、國(guó)學(xué)文化的）DIY活動(dòng)；針對(duì)大人的運(yùn)動(dòng)類的羽毛球社、籃球社；還有其他內(nèi)容正在開展與完善。

物業(yè)服務(wù)有觀影活動(dòng)、節(jié)日暖心禮包、日常維修等，主打一站式解決所有煩惱。

軟硬實(shí)力相結(jié)合，讓金茂悅在當(dāng)?shù)負(fù)碛胁豢啥嗟玫南∪睂傩裕医鹈瘣傔€是當(dāng)?shù)毓珓?wù)員和教師購(gòu)買最多的改善房。這又決定了項(xiàng)目的圈層，圈層決定了未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅的天花板。

湖心金茂悅并不是跟很多樓盤一樣，荒地起樓玩概念，而是以一定成熟的姿態(tài)，成為當(dāng)?shù)厝诵闹懈纳品康臉?biāo)桿。

當(dāng)?shù)厝耸欠裨敢庹娼鸢足y購(gòu)入，決定了它未來(lái)真實(shí)的價(jià)值潛力。

這個(gè)盤自分為4期，從第一期開始就一直位于珠海市區(qū)域銷售榜前三，目前一期入住率已超過(guò)50%，這就是扎扎實(shí)實(shí)的“確定性”。

目前一期已經(jīng)交付，湖心金茂悅還是整個(gè)珠海同期入住率最高的樓盤之一，這很關(guān)鍵，因?yàn)樽宰?投資的占比，決定了一個(gè)樓盤基本流動(dòng)性，入住率高，說(shuō)明自身價(jià)值較硬，穿越周期的洗禮。

04

很多人說(shuō)，這個(gè)時(shí)候還要投房嗎？這是一個(gè)仁者見仁智者見智的事情，因?yàn)榻酉聛?lái)美聯(lián)儲(chǔ)降息，貨幣大放水，資金還要沖向市場(chǎng)。

而唯一能接住資金的，主要還是樓市。強(qiáng)一二線城市和珠海這種處于大灣區(qū)紅利區(qū)，被國(guó)家重倉(cāng)投資的城市，都會(huì)迎來(lái)潑天的富貴。

好的資產(chǎn)會(huì)隨著資金的沖量而崛起，最后反應(yīng)到地方經(jīng)濟(jì)層面。就像港澳人群抄底一樣，他們看到的是資金流動(dòng)的機(jī)遇，是對(duì)未來(lái)預(yù)期的確定。

最主要的是，現(xiàn)在首付在15萬(wàn)左右有增長(zhǎng)潛力的資產(chǎn)，在全國(guó)范圍都是鳳毛麟角，而我對(duì)金茂悅的價(jià)值，篤信不疑。

目前珠海15%首付，房貸利率3%左右，不認(rèn)房認(rèn)貸，20W+的上車門檻相當(dāng)于在“倒車接人”。

現(xiàn)在這個(gè)盤已經(jīng)進(jìn)入第二期的尾聲，多的不說(shuō)，感興趣的可以掃碼下方??二維碼，了解更多，抓住最后一趟大灣區(qū)紅利列車的尾巴。

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