地盤說

鄭州樓市已經(jīng)全面進入存量時代？

■ 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人

樓市成交量上漲的風吹到了鄭州。

據(jù)360房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)，2024年鄭州第35周（8.26-9.1）新房和二手房成交量雙雙上漲，其中新房成交1571套，環(huán)比上漲55.08%，二手房成交1930套環(huán)比上漲4.55%。

雖然，與往年相比，這一數(shù)據(jù)還是遜色不少，但在樓市不斷下探的眼下，已經(jīng)有了止跌企穩(wěn)的勢頭。

?近四周二手房成交數(shù)據(jù)（自360房產(chǎn)網(wǎng)）

尤其二手房方面，比去年同期跌幅開始收窄，整個7月份全市二手房共成交9478套，已經(jīng)趕超去年同期，實現(xiàn)了同環(huán)比均增長的現(xiàn)象。

當然，二手房的熱銷一定程度會上對新房市場造分流沖擊。

據(jù)安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，鄭州樓市2020年新房成交量占比約79%左右，二手房占比只有區(qū)區(qū)21%，而到了2024年上半年，新房成交占比僅剩下了約39%，二手房成交占比居然達到了驚人的61%。

?鄭州市區(qū)住宅成交占比變化（自安居客研究院）

二手房交易量遠超新房，背后則是掛牌量的居高不下。

據(jù)不完全統(tǒng)計，短短兩年時間，鄭州二手房的掛牌量已經(jīng)從2022年6月底的約8萬套，激增到了現(xiàn)在13萬套左右。

二手房掛牌量的上升，一方面由于限購限售政策的放松，釋放了部分房源，另一方面則是“以舊換新”政策的推出，激發(fā)了不少賣一買一的置換需求。

“目前房貸利率比之前低了不少，正是換房的好時機。”有房產(chǎn)中介如是說。

我們選取了各區(qū)域掛牌量較大的小區(qū)各3個，通過直觀的數(shù)字，不難看出同小區(qū)二手房的競爭激烈程度。

?各區(qū)域掛牌量較大小區(qū)對比（自貝殼二手房）

二手房真的性價比勝過新房嗎？顯然并不是。

過去的這兩年，因為個別開發(fā)商面臨爆雷、爛尾的風險，使新房的最終呈現(xiàn)充滿著不確定，加上二手房業(yè)主讓利更狠，縱使有很多缺點，但就所見即所得一個點就足以抵消大部分劣勢。

所以，就有人認為，新房只有降價比二手房更狠，才能爭取到購房者的青睞更好地去庫存。

乍一看挺有道理，但這種論點忽視了新房無論在產(chǎn)品迭代、戶型設計，還是居住環(huán)境和舒適度上的明顯優(yōu)勢。

且不說很多二手房小區(qū)，由于年代久遠造成的管理上各種跟不上，就連建筑本身都開始衰敗明顯，更談不上居住舒適度可言。

?西區(qū)某小區(qū)管理混亂實景

特別是在市場上“第四代住宅”興起之后，以“戶戶自帶超大陽臺，贈送面積大，超高得房率”直擊購房者的內(nèi)心，對傳統(tǒng)的戶型設計形成降維打擊。

同樣的價位，品質(zhì)比二手房好，得房率也比二手房高太多，誰還愿意買二手房？

比如惠濟區(qū)的綠都青云敘四期，通過L型陽臺、入戶花園（計一半面積）、空中花池、設備平臺、飄窗（不計入面積）等空間創(chuàng)新，實現(xiàn)最高得房率約91%，最大化地兼顧居住舒適性與空間性價比。

以青云敘四期116m2南北通透的純邊戶為例，充分利用可拓展的入戶花園和花池陽臺，整體贈送面積約18.5m2，相當于送出了 一套主臥套房面積，讓功能性和舒適性得到極大滿足。

?綠都青云敘四期116m2三房戶型

再比如最近熱銷的二七區(qū)的招商林嶼境項目，以143m2戶型為例，不同于傳統(tǒng)的贈送，除了算半面積的陽臺和飄窗外，直接還多了一個全贈送的露臺，上下錯層布局，實際得房率超過110%。

超高得房率，加上新一代城市森氧式旅心住區(qū)精準定位，對市面上的二手房直接帶來碾壓的優(yōu)勢。這也就不難理解，首次開盤143m2戶型一套不剩，整體去化率高達88%。

?招商林嶼境143m2四房戶型

除了從設計上著手的高得房率，新房小區(qū)還有更多的功能區(qū)，滿足不同業(yè)主不同時段的不同需求。

像泳池、健身房、臺球室、影音室、兒童閱讀室、四點半課堂、業(yè)主食堂等等，為業(yè)主提供更多的情緒價值，這些都是二手房老小區(qū)都不具備的。

可見，即便是在市場下行期，不愿躺平的房企，總能活出不一樣的精彩。

?產(chǎn)品主義為了樓市注入信心

如果僅僅圖一個眼見為實的價格便宜，可以直接去申請政府提供的配售型保障性住房。

雖然，保住房在套型、面積和銷售價格上有一定限制，但好在是新房房源，不管是居住體驗還是物業(yè)管理都會好過多數(shù)的二手房。

眼下，鄭州取消了限價，意味著讓開發(fā)商有了更多利潤空間，從而鼓勵他們多拿好地塊，做出好產(chǎn)品。

在鄭州保交房成為全國試點的情況下，新房交付已經(jīng)不再成為問題，加上已經(jīng)全面取消了限購，正在實施的“以舊換新”政策，很明顯到了上車新房的好時機。

正如前段時間，萬科董事會主席郁亮所講，經(jīng)過了三年的調(diào)整，新房性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度也在持續(xù)增加，這些都在為市場需求的復蘇積蓄能量，為新發(fā)展階段的到來提供土壤。

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