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講個(gè)笑話,血洗廣鋼

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我是紫沐,這是我第415篇日記。

保利在6月份拍下的鶴洞汽修廠地塊,即將開盤,命名保利雅郡。

110%使用率、全南向、270°飄窗、2.4低容積率...

被很多媒體宣傳,即將要血洗廣鋼。

其實(shí)保利雅郡現(xiàn)在的打法,和我6月份做的預(yù)判非常像。(醒醒吧,時(shí)代變了)

就是做剛需,發(fā)揮近地鐵+高使用率優(yōu)勢(shì),玩性價(jià)比。

2T5戶,28-31層,2.4低容積,這種偏剛需-剛改的條件,拿來做剛需產(chǎn)品,這種反差殺傷力很大。

會(huì)給剛需買家一種高質(zhì)低價(jià),占了大便宜的感覺。

戶型定位很純粹,69-87-109㎡,就三個(gè)面積段,四個(gè)戶型。

其中69㎡有兩個(gè)戶型,一個(gè)是單邊,使用率沒啥問題,美中不足是沒有做1.5衛(wèi),作為新規(guī)產(chǎn)品有點(diǎn)遺憾。

87㎡布局很經(jīng)典,迭代的地方是主臥270°的u型飄窗,尺度更大,更有改善質(zhì)感。

109㎡其實(shí)也是經(jīng)典款,把剛改面積段做出改善的質(zhì)感,大方廳加長(zhǎng)陽臺(tái),沒什么吐槽的地方。

所以保利雅郡是不愁賣的。

就憑地鐵上蓋+新規(guī)戶型,疊加低容積和性價(jià)比,200多套貨,清盤不難。

很多人猜測(cè),保利雅郡會(huì)不會(huì)賣5萬+。

因?yàn)樵诤芏辔恼?,都反?fù)強(qiáng)調(diào)保利雅郡地價(jià)不便宜,有高開可能。

但說實(shí)話我覺得都是噱頭。

前期這么造勢(shì),只是為了低價(jià)開盤的時(shí)候,落差感更強(qiáng),到時(shí)候又有噱頭可以宣傳罷了。

因?yàn)楹芎?jiǎn)單,你看看保利珠江天悅,一線臨江高端改善定位,也就5萬+而已。

保利雅郡這種兩棟樓的類單體小盤,沒有高開的底氣。

預(yù)計(jì)等真正開盤,均價(jià)會(huì)在4萬左右。

至于很多人把保利雅郡跟廣鋼比,覺得會(huì)血洗廣鋼,我覺得有些過了。

因?yàn)楸@趴ず蛷V鋼的客群,完全是兩類人。

買雅郡的不會(huì)考慮廣鋼,買廣鋼的也不會(huì)考慮雅郡。

雅郡的客群,更多是中西部上班、沒小孩的年輕剛需。

雅郡的交通便利性和性價(jià)比,就很匹配他們的需求。

但買廣鋼的,普遍是家長(zhǎng)群體,對(duì)學(xué)位要求很高。

而雅郡的學(xué)位,有很強(qiáng)的不確定性。

從拿地到現(xiàn)在,雖然一直說對(duì)口省實(shí)二小,但從開發(fā)商到媒體軟文,都只是擦邊,沒有官宣。

對(duì)家長(zhǎng)來說,很難接受拿小孩做賭注。

另外就是噪音問題,雅郡西側(cè)和北側(cè)都是大馬路,車流量極大。

這也是家長(zhǎng)群體很抗拒的負(fù)面因素,他們得為孩子的睡眠質(zhì)量考慮。

所以把廣鋼和保利雅郡混為一談,只知道強(qiáng)調(diào)兩者的使用率差異,有點(diǎn)過于偏頗了。

廣鋼房?jī)r(jià),我覺得已經(jīng)回調(diào)得差不多了,性價(jià)比挺高,成交數(shù)據(jù)也能看出這一點(diǎn)。

特別對(duì)在中西部工作,有學(xué)位需求的買家來說,廣鋼很合適。

因?yàn)閷W(xué)位房這東西,需要沉淀。

新盤引進(jìn)名校,只能說是配套了教育資源,需要時(shí)間夯實(shí),才能叫學(xué)位。

而廣鋼的教育資源,就是經(jīng)過夯實(shí),有成績(jī)可以驗(yàn)證的。

靠?jī)蓷潣茄磸V鋼,當(dāng)笑話聽聽就好。

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