8月25日是一個(gè)周日，對(duì)于房地產(chǎn)銷售來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是一個(gè)既備感煎熬，又身心疲憊的一天。但是保利珠江天悅的銷售們卻忙并痛快著。

好久沒(méi)有這么開(kāi)心了。忙完之后，保顧團(tuán)隊(duì)的鄭先生發(fā)了一條朋友圈，超200位席次榮定，周一上午休整半日。

對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)淡季之時(shí)，一下子200多套房源被鎖定一空，內(nèi)心還是十分開(kāi)心的。

然而對(duì)于周邊的幾個(gè)江景房來(lái)說(shuō)，這幾天他們卻身處煎熬之中，保利珠江天悅的“5字頭”價(jià)格可以說(shuō)讓他們十分的抓狂，市場(chǎng)上的買(mǎi)家一下子都被保利珠江天悅搶走了。

保利珠江天悅“5字頭”的價(jià)格相當(dāng)于周邊幸福灣接近5折的價(jià)格，濱江上都接近6折的價(jià)格。真的是有人歡喜有人愁。

有人用“血洗”來(lái)形容這次廣州白鵝潭附近江景房競(jìng)爭(zhēng)的慘烈。

01

又見(jiàn)搶房？

廣州白鵝潭新晉江景豪宅保利珠江天悅之所以引發(fā)萬(wàn)人矚目，是因?yàn)橥瑯拥靥幇座Z潭江景片區(qū)，保利珠江天悅一開(kāi)始對(duì)外吹風(fēng)價(jià)6萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米，但隨即對(duì)外公布價(jià)格僅5.1萬(wàn)/平起，一下子在市場(chǎng)上炸了鍋。

具體來(lái)看，131平單價(jià)5.1-5.7萬(wàn)/平，總價(jià)670-720萬(wàn)；169平單價(jià)5.3-6萬(wàn)/平，總價(jià)900-1020萬(wàn)；215平單價(jià)5.3-6.3萬(wàn)/平，總價(jià)1140-1350萬(wàn)；260-290平單價(jià)6.5-7.5萬(wàn)/平，總價(jià)1700-2200萬(wàn)。

而白鵝潭附近的江景樓盤(pán)價(jià)格普遍6萬(wàn)+以上，其中濱江上都均價(jià)達(dá)6-8萬(wàn)元/平方米，幸福灣的均價(jià)8萬(wàn)-10萬(wàn)元，白鵝潭華潤(rùn)悅府的單價(jià)達(dá)到7.5萬(wàn)元-9萬(wàn)元/平方米。

從原先10萬(wàn)+的單價(jià)，保利珠江天悅一下子就把價(jià)格拉低到了5.1萬(wàn)元/平方米，相當(dāng)于打了近5折，這讓手握重金準(zhǔn)備抄底的買(mǎi)家一下子興奮起來(lái)。

首批放出的200多套房源，一下子被哄搶一空。

經(jīng)歷了保利珠江天悅的血洗，周邊的江景房苦不堪言，只能眼巴巴地看著保利珠江天悅大賣(mài)特賣(mài)。

隨之，保利珠江天悅的人氣瞬間上來(lái)，8月26日是周一，銷售大廳里面依然是人頭攢動(dòng)。

02

5折搶跑

保利珠江天悅位于廣州荔灣區(qū)廣州醫(yī)藥港板塊，是一個(gè)大型綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其之所以敢于大手筆挑起價(jià)格戰(zhàn)，原因是其拿地成本比較低。

可查的數(shù)據(jù)顯示，2023年12月29日，保利以底價(jià)82.8億元摘得荔灣區(qū)東沙國(guó)際商貿(mào)港片區(qū)AF060610、AF060617、AF060712、AF060715和AF060720地塊，折合樓面價(jià)25713元/平方米。

因而在弱勢(shì)市場(chǎng)之下，保利發(fā)展本著快進(jìn)快出，薄利多銷的原則，因而能夠以5.1萬(wàn)元/平方米的價(jià)格搶跑。

反觀，濱江上都的地價(jià)就高出很多。2020年1月，荔灣廣船一期地塊（濱江上都）經(jīng)歷了51輪競(jìng)價(jià)，中信泰富以封頂價(jià)81.96億元以及商業(yè)自持25%奪下該地塊，折合樓面價(jià)37216元/平方米，溢價(jià)率45%。

如此地價(jià)，算上成本，至少要以6萬(wàn)元/平方米以上價(jià)格銷售才有利潤(rùn)，因而濱江上都和幸福灣現(xiàn)在也只能坐等保利珠江天悅的銷售。

當(dāng)然，保利珠江天悅之所以能夠開(kāi)出這樣的價(jià)格，也在于其自身地理位置的劣勢(shì)和周邊配套的遲緩。

保利珠江天悅的劣勢(shì)很明顯：位于芳村的邊緣，南邊有環(huán)城高架、高壓線等，周邊主要以村貌為主，且由于板塊附近的廣鋼公園建設(shè)落地速度緩慢，項(xiàng)目效果圖里港灣的施工進(jìn)度也不是由保利發(fā)展把控，增添了諸多的不確定性。

但是其優(yōu)點(diǎn)也比較突出：保利發(fā)展在施工設(shè)計(jì)時(shí)，采取三面環(huán)水、戶戶望江的板式樓結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，所有戶型均有270度環(huán)幕江景和內(nèi)港灣景觀，在售產(chǎn)品130-290平方米的3-4房，每戶專梯專戶，使用率高達(dá)100%，在周邊環(huán)境因素不可控的情況下，盡力去做好內(nèi)部的小環(huán)境，加上官宣了配建的小學(xué)，省一級(jí)康有為紀(jì)念小學(xué)的落定。

可以用花地灣、廣鋼的價(jià)格買(mǎi)到江景豪宅，保利珠江天悅自然受到了諸多買(mǎi)家的追捧。

03

蝴蝶效應(yīng)

保利珠江天悅的低價(jià)入市，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。目前首開(kāi)A6棟的170平方米戶型全部被選完，項(xiàng)目又緊急加推A5棟的170平。

看起來(lái)在當(dāng)下市場(chǎng)，如果價(jià)格給足驚喜，買(mǎi)家是愿意用真金白銀入手的。保利珠江天悅的低價(jià)入市正在引發(fā)蝴蝶效應(yīng)。

最近廣州的樓價(jià)已經(jīng)跌至2017年的水平，有些地區(qū)甚至是跌到2016年的水平。比如說(shuō)天河不少原先的中高端改善樓盤(pán)，最近也從原先賣(mài)8-9萬(wàn)元/平方米的價(jià)格跌至6萬(wàn)/平方米的水平，因而吸引了不少買(mǎi)家準(zhǔn)備下手買(mǎi)樓了。

而最近準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)的保利鶴洞項(xiàng)目——保利雅郡，據(jù)說(shuō)是要賣(mài)到4萬(wàn)元/平方米左右，很心動(dòng)的價(jià)格也引發(fā)了一些人磨拳擦掌，準(zhǔn)備入手。

最近地產(chǎn)大咖薈就接連帶了好幾組客戶出去挑選其心儀的改善住宅。

而最近政策的暖風(fēng)也頻頻吹，最近廣州宣布可以提取公積金作為購(gòu)房首付款，房貸利率也再次降低，甚至有首套房貸利率降至2.89%，存量房貸也將下調(diào)的消息也刺激了樓市。

并且接下來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)大概率會(huì)降息，中美金融戰(zhàn)可能會(huì)告一段落，這對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將是一個(gè)好消息。

國(guó)際資本回流，這將有助于緩解國(guó)內(nèi)的資金壓力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這也將有助于中國(guó)內(nèi)地的樓市啟穩(wěn)。

因而在這個(gè)金九銀十，一些先知先覺(jué)的剛需買(mǎi)家和改善型客戶，正在悄然入場(chǎng)。

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