地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

是增量模式轉(zhuǎn)向存量模式

更是思維和戰(zhàn)略選擇的轉(zhuǎn)型

這場(chǎng)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換持久戰(zhàn)

誰(shuí)會(huì)最先打開(kāi)新世界的大門(mén)？

2024-9-2

都說(shuō)逆水行舟，不進(jìn)則退，這幾年的房企規(guī)模榜，卻在表演一出“不退則進(jìn)”。

最明顯的是1200億這個(gè)陣營(yíng)。

2021年（也就是恒大喊出要沖萬(wàn)億目標(biāo)的第二年），1200億規(guī)模在行業(yè)中的座次是30幾名，到2022年就光速擠進(jìn)前二十，2023年，排在前面的華發(fā)股份，已經(jīng)TOP14了。

像華發(fā)這樣業(yè)績(jī)足夠穩(wěn)的房企，規(guī)模數(shù)值沒(méi)啥大變化，但座次排名猶如坐上火箭。

制圖：地產(chǎn)財(cái)富會(huì) 數(shù)據(jù)：克而瑞

“不退則進(jìn)”的怪象，是行業(yè)整體跌勢(shì)的寫(xiě)照，也在提醒我們：

該醒醒了，規(guī)模時(shí)代的排位思維和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)不適用于新形勢(shì)了。

所以你看到，沒(méi)有房企在業(yè)績(jī)會(huì)上提銷(xiāo)售目標(biāo)了。

不提銷(xiāo)售目標(biāo)，不代表沒(méi)有目標(biāo)。

比如龍湖在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上就提了一個(gè)清晰的目標(biāo)：到2028年底經(jīng)營(yíng)性收入占比過(guò)半，屆時(shí)將成功轉(zhuǎn)型新發(fā)展模式。

“轉(zhuǎn)型競(jìng)速”倒計(jì)時(shí)啟動(dòng)

這幾年，迫于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模和利潤(rùn)壓力，房企都在尋求新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)動(dòng)力，也就是發(fā)展“第二曲線”。

一些底子好的選手，如華潤(rùn)置地、龍湖、金茂各有各的商業(yè)王牌，華潤(rùn)萬(wàn)象城、龍湖天街、金茂覽秀城在全國(guó)風(fēng)生水起，這讓他們走在了“第二曲線”賽道的前列。

前兩天華潤(rùn)置地半年報(bào)業(yè)績(jī)電話會(huì)上，管理層表示，華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)收占比超過(guò)25%，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)+資管業(yè)務(wù)正處于蓬勃壯大的狀態(tài)，向大資管轉(zhuǎn)型已經(jīng)具備規(guī)模勢(shì)能優(yōu)勢(shì)。

雖然華潤(rùn)置地的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)有購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓和酒店，但扛把子還是以萬(wàn)象城、萬(wàn)象匯為代表的購(gòu)物中心，上半年光租金收入就有95億元，保持將近兩位數(shù)的增長(zhǎng)；毛利率和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率在77.7%、64.7%高位。

除此以外，華潤(rùn)置地還把物管、代建、租賃租房、文體場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)等都裝進(jìn)大資管這個(gè)口袋，要從重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)向輕資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型，進(jìn)而跑通新發(fā)展模式。

至于什么時(shí)候?qū)崿F(xiàn)，管理層說(shuō)的是在十四五期內(nèi)（也就是明年前），把大資管業(yè)務(wù)培育為第二增長(zhǎng)曲線。

龍湖今年上半年經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入66.1億元，服務(wù)業(yè)務(wù)收入64.9億元，加起來(lái)整個(gè)經(jīng)營(yíng)性板塊營(yíng)收有131億元，占比28%；毛利額占比超過(guò)70%，核心凈利占比超過(guò)80%。

龍湖管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)，按照這個(gè)速度，預(yù)計(jì)2028年經(jīng)營(yíng)性收入占比能夠過(guò)半，龍湖可以實(shí)現(xiàn)第二曲線收入超過(guò)第一曲線。到時(shí)候整個(gè)業(yè)務(wù)模式可以說(shuō)切換到了新的發(fā)展模式。

倒計(jì)時(shí)啟動(dòng)。

誰(shuí)會(huì)是業(yè)內(nèi)第一個(gè)成功轉(zhuǎn)型新發(fā)展模式的選手？

歡迎來(lái)到“轉(zhuǎn)型競(jìng)速”的新世界。

你有一份轉(zhuǎn)型方法論請(qǐng)查收

敢說(shuō)敢做，龍湖亮出轉(zhuǎn)型成功時(shí)間表，也給出了自己如何達(dá)成的邏輯和路徑。

“在踐行新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的過(guò)程中，我們感覺(jué)最關(guān)鍵的，是要處理好債務(wù)的問(wèn)題?！?/p>

為什么要先處理好債務(wù)結(jié)構(gòu)問(wèn)題？

因?yàn)槟壳胺科蟠蠖鄶?shù)債務(wù)是建立在舊模式，即過(guò)往三高式地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上的。而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)是規(guī)模大、周期短，不確定性也大。

“如果你的債務(wù)結(jié)構(gòu)是建立在舊模式上，沒(méi)有完成向新模式切換，實(shí)際上轉(zhuǎn)型也很難完成。因?yàn)閭鶆?wù)并不會(huì)因?yàn)闃I(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)換而消失或者延緩，它還是剛性的。”

這也解釋了為什么龍湖這兩年?duì)幃?dāng)行業(yè)還債先鋒，持續(xù)優(yōu)化其債務(wù)結(jié)構(gòu)。

具體的做法是，降低規(guī)模，拉長(zhǎng)周期——用正向現(xiàn)金流有序壓降負(fù)債總額，用長(zhǎng)周期經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款替換3～5年期信用債，雙管齊下促進(jìn)債務(wù)規(guī)模下降，債務(wù)周期變長(zhǎng)，使得負(fù)債償還節(jié)奏與經(jīng)營(yíng)性收入的節(jié)奏相匹配。

半年報(bào)顯示，截至6月30日，龍湖有息負(fù)債1874.2億元，比年初減少52億元；成本低、周期長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸凈增219億元。

今年內(nèi)，龍湖只剩10億元的境內(nèi)信用債，到2026年底前都沒(méi)有境外到期信用債，供應(yīng)鏈ABS、商票等均已清零。

然后是在債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的基礎(chǔ)上，進(jìn)行收入及利潤(rùn)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換——也就是提升非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的營(yíng)收利潤(rùn)占比，使其由“副業(yè)”變成“主業(yè)”。

這條路并不容易。龍湖也是歷經(jīng)了十多年的積累，以每年銷(xiāo)售回款的10%投資和沉淀經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，才有了如今接近2000億的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)規(guī)模。

最近兩年，龍湖重點(diǎn)做的是讓經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)各板塊能夠“自我造血”。 2023年，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)C2到C5各航道保持現(xiàn)金流為正，利潤(rùn)正向增長(zhǎng)。

“后續(xù)在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)上，除了堅(jiān)持現(xiàn)金流為正這樣一個(gè)業(yè)務(wù)邏輯之外，我們還會(huì)再堅(jiān)持城市聚焦、航道協(xié)同、行活提升和用戶共享?！饼埡芾韺颖硎?。

向資管大時(shí)代進(jìn)發(fā)

去年底，首批商業(yè)資產(chǎn)REITs開(kāi)閘，華潤(rùn)置地、金茂、印力沖在最前面，通過(guò)發(fā)行REIT

盤(pán)活自身旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

這對(duì)于處在資管大時(shí)代中的房企是個(gè)積極信號(hào)。

我們已經(jīng)看到，華潤(rùn)置地構(gòu)建商業(yè)、有巢雙REITs平臺(tái)，暢通不動(dòng)產(chǎn)“投融建管退”資本大循環(huán)，加快腳步向大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

龍湖還未有REITs時(shí)間表，但已經(jīng)開(kāi)始擁抱大資管。

今年4月推出了全新的資管旗艦品牌逍遙洲資管，融合長(zhǎng)租公寓“冠寓”、產(chǎn)城辦公“藍(lán)海引擎”、活力街區(qū)“歡肆”、服務(wù)式公寓“霞菲公館”、婦兒醫(yī)院“佑佑寶貝”、頤年公寓“椿山萬(wàn)樹(shù)”六大業(yè)務(wù)，打造從幼到老的全周期、全業(yè)態(tài)的資管平臺(tái)，以全新資管運(yùn)營(yíng)邏輯向存量市場(chǎng)尋找更多機(jī)會(huì)。

從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，是增量模式向存量模式的轉(zhuǎn)變，更是思維模式和戰(zhàn)略選擇的轉(zhuǎn)型。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換是一場(chǎng)持久戰(zhàn)，我們期待前排選手為行業(yè)打開(kāi)新世界的大門(mén)。

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